中国实行住房反向抵押贷款的可行性研究

刘丽君

（华东师范大学理工学院，上海200241）

中国实行住房反向抵押贷款的可行性研究

刘丽君

（华东师范大学理工学院，上海200241）

随着中国社会人口老龄化日趋严重，加之社会养老体系有待健全，如何妥善解决养老问题成为社会关注的焦点。借鉴于欧美国家养老产品特点，通过分析中国制度、金融环境、人文环境等方面的优劣势，就中国是否具备开展住房反向抵押贷款的条件进行可行性研究，以期住房反向抵押贷款能够在中国蓬勃发展，成为我国养老体系的补充完善部分。

住房；反向抵押贷款；可行性

住房反向抵押贷款通常指老年人将拥有产权的房屋作为抵押，向金融机构借款来满足生活消费需要，同时老年人保留房屋居住权的一种融资工具。它可以令老年业主通过这种财务安排，从其拥有的物业上转换出一些款项，用于养老。

一、中国实行住房反向抵押贷款的优势

（一）我国社会人口老龄化日趋严重

据第六次人口普查数据，60岁及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93%，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91%。据预测，到2020年我国60岁以上人口将在20%左右。

人口老龄化日趋严重带来了挑战。比如，社会养老体系不健全、养老金缺口巨大、基本养老保险覆盖面窄、传统的家庭养老方式难以为继。

由于独生子女政策的推行，随着时间的推移，家庭构造将呈现出一种“四二一”的模式，一对独生子女结成的夫妇，不仅要抚养一到两个儿女，还要赡养双方的四位老人。由此可见，在中国进入老年社会之后，老龄化压力逐步显现，发展该贷款有助于减轻国家社会保障压力，有助于促成新型代际关系。

（二）住房制度的改革

住房反向抵押贷款的推出，必须以拥有自主产权的住房为基础。我国起步于20世纪80年代的住房制度改革对发展住房反向抵押贷款发挥了积极作用。住房的自有率有了较大提高、城镇居民生活水平有了较大改善、房地产行业成为国民经济的支柱产业，而且住房金融体系基本形成。目前为止，我国有房阶层占据了全部家庭的72.8%左右，并且还在持续增长过程中。可见，这些成果都为该贷款的推出改善了实施环境，提供了制度基础、物质基础和市场基础，有效提高了操作可能性。

除此之外，住房抵押贷款在欧美的普及得益于高额的遗产税，一旦老年人购买该贷款，所得现金可以免税。据《关于深化收入分配制度改革的若干意见》表明，我国征收遗产税是大势所趋，那么该贷款作为一种合理合法的避税手段将会受到追捧。据杭州市调查显示，遗产税税率0%时潜在需求量9.4万人，10%时12.5万人，30%时28.2万人。可见，遗产税的征收可能导致倒逼机制推动不动产套现的发展。

（三）宽松的金融环境

1.金融机构存贷款差额较大

中国人民银行公布的金融统计数据显示，2017年3月末，本外币贷款余额116.6万亿元，同比增长12.3%；本外币存款余额160.98万亿元，同比增长10.7%。从存贷规模的发展变化来看，呈快速增长趋势；从资产使用来看，利用率和收益率都有待提高。可以说，面对完全开放的竞争环境，金融机构迫切需要金融创新来抢占市场，提高核心竞争力。

2.居民金融理财意识增强

随着时代进步，我国居民的金融资产得到了很快的增加，个人可支配收入也得到了增长。如何规划财务状况，既要有充分的现金流作保证实现生活无忧，又要保值增值，是很多居民的愿景。值得注意的是，我国富裕阶层对理财方式、理财产品、控制风险的要求较高，迫切需要高端的理财服务。因此，金融理财市场非常广阔。

由上可见，发展该贷款的金融环境比较宽松，我国金融机构可以通过进行理念创新、产品创新、业务创新、服务创新来扩大贷款规模，引进新的经济增长点，实现良好经营。而且，该贷款作为社会养老体系的补充完善，无疑会为推出这一产品的机构树立良好社会形象，并赢得更好的社会口碑。

二、比较于美国，中国实行住房反向抵押贷款的困境

（一）传统消费习惯和观念的阻力

在欧美国家，反向抵押贷款之所以能发展，在很大程度上是因为子女普遍不承担赡养老人的责任，并且老年人抱有不动产套现以度过晚年的观点。但在中国，这种观念会产生“水土不服”，因为这一新观念改变的是中国千年流传的养儿防老、遗产继承的处世态度，将触及人们生活、消费、住房、人际关系等种种重大事项。

一方面，为子女留财产的传统消费习惯和观念深入人心，父母以儿女为重，想要为后代留下尽可能多的遗产；另一方面，子女对父母的资产拥有潜在所有权和支配权，那么，一旦房产所有权被转移套现，子女有可能不愿意赡养老人。所以，由于传统观念的束缚，住房反向抵押贷款的发展可能出现“南橘北枳”的现象，实际销售情况远不如预料。

（二）土地制度的不明确

相较于美国土地完全私有，我国居民最多只能占有利用土地70年，使用权到期后，除非申请续期并交付出让金，否则政府将无偿收回土地使用权连同地上物。毫无疑问，这种土地制度在很大程度上影响了金融机构推行住房反向抵押贷款的信心。

（三）缺乏稳定成熟的金融市场

该贷款的推出以市场稳定为前提，这要求市场的公开透明、风险防范和引导机制。但是，中国缺乏稳定成熟的金融市场，相关的法律法规也存在缺位现象。同时，市场的不成熟也使得资产证券化、利率互换、利率保险等结构性金融产品很难推出实行，不利于分散风险。

除此之外，该贷款产品设计复杂，需要考虑大量风险因素；其运作过程要求有完善合理的二级市场，以分散贷款的风险、增加贷款的流动性。比如说，该贷款作为一种“抵押房产、领取年金”的商业养老保险产品，需要保险、银行的通力合作，但是，我国金融业采取分业经营方式，缺乏统一平台。

除此之外，我国二手房的交易量相对于一手房交易来说偏低。由于该贷款以产权独立的房产为保险标的，房产流通市场的完善程度将直接影响实践效果。美国的住房交易中，二手房交易量最高可以达到整体交易量的80%之多；然而，国内二手房的交易量对比一手房市场，有着天壤之别。如果相关机构在二手房交易市场上出售房产价值低于累计本息额，那么贷款机构将蒙受损失。

（四）缺乏公正独立的第三方中介和评估机构

房地产抵押、出租、转让等必然涉及第三方，即房地产中介和评估机构。同欧美国家相比，我国房地产中介和评估机构存在着市场恶性竞争现象，整体水平有待提高。

一方面，由于我国房产评估机制和中介公司缺乏有效的规范和监管，导致老年人对第三方运作主体缺乏信任。再加上老年人不了解相关法律知识，不熟悉相关操作流程，信息不对称也将导致“柠檬市场”产生。

另一方面，借款人会凭借的信息优势，比如，房产使用、维护情况和自身寿命预期，基于个人效益最大化的价值取向，逃避第三方监督，出现破坏性使用或维护不善、对重要事项隐瞒不报等行为，从而使住房价值受到严重损耗，或将导致房产升值率低于一般同期房产的升值率。

（五）风险分担机制缺失

住房反向抵押贷款“存短贷长”的矛盾使金融机构面临着违约风险、流动性风险、利率风险、道德风险以及长寿风险等多种风险，而贷款领取额需要在统计处理大量稳定、真实的数据才能确定，所以该贷款的设计有相当大的困难。

比如，就我国房地产价格而言，不但受新旧程度影响，还取决于其具体地理位置、房屋结构类型、功能装修等，同时房产整体价格波动频繁、波动幅度大。

因此，贷款机构如何转嫁、分散风险，是发展该贷款的关键性问题。但是目前我国还缺乏有效的风险分担机制，一旦现金流出而无现金流入，或将导致相关机构产生严重的支付危机。

三、建议

我国应加快相关配套领域、行业的建设，培育该贷款的生存土壤。同时，政府应发挥更大、更积极的作用，完善法律法规，推进土地改革，明确住宅70年后的管理办法。在发展的初期，建议由政府主导，结合中国国情，完善信贷管理制度，进行指导和监管，加强风险防范。

[1]张仕廉.我国试行住房反向抵押贷款的障碍与对策[J].经济纵横，2007，（1）.

[2]柴效武.我国开征遗产税的困境及对策研究[J].商业会计，2014，（1）.

[3]柴效武.售房养老模式中金融运营机制的探讨[J].金融论坛，2014，（1）.

[4]邓宇林.探究养老的一种新模式：以房养老——以杭州为例[J].现代商业，2015，（2）.

[5]冯静生.住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践[J].金融理论与实践，2006，（5）.

F830.59

A

1673-291X（2017）35-0120-02

2017-06-16

刘丽君，华东师范大学理工学院本科生。

[责任编辑 张宇霞]