房地产两极分化与“城镇化”战略再思考

樊 纲



·名 人 观 察·

房地产两极分化与“城镇化”战略再思考

樊 纲

一、当前房地产市场的两个似是而非的观点

第一，有人认为现阶段房地产价格飙升是因为货币流动性增多。所有商品价格上涨都与货币有关。货币是一般等价物，但仅仅批判一般等价物无法解决问题，而且在某一时点上、某些阶段内，价格变化不一定是因为货币增长。近两年的货币增加量比前两年少，但为什么近两年房地产价格飙升，前两年不飙升？为什么货币不到三四线城市，都到一二线城市？为什么货币现在不到猪肉市场，而到房地产市场？为什么人们去年炒股，现在不炒？货币政策现在基本是中性的，不能紧缩，也不能增加。老百姓手里钱多是因为货币增多了，还是收入增长了？如果说房地产市场需求增加是因为贷款特别宽松，这其中有货币政策的问题，但近一年多贷款并没有特别宽松。所以，现在到底是不是因为货币增多导致房地产价格上升，是很容易辨别的。

第二，很多房地产商说房价高是因为地价高，现在的地价高于过去的房价。但地价都是房地产商竞拍出来的，如果不是预计未来房子卖得比现在好，为什么竞拍土地？作为专业人士，需要理性分析这些问题，特别要冷静分析市场和市场预期。二三线城市现在有一个普遍说法是房价高了才能去库存。房价再涨可能会暂时解决一部分库存，但能把人留下吗？房子将来有人租，有人接手吗？房地产市场要有春夏秋冬的概念，有些波动在一定意义上是正常的。目前房地产市场还不算低谷，而是已经进入逐步平稳的新阶段。

二、房地产两极分化现象与“城镇化”战略

过去一年，房地产市场最突出的现象就是两极分化，即一二线城市和三四线城市房地产市场分化。这个话题讨论了很多年，实质就是城镇化战略的偏差问题。此次房地产市场出现两极分化，到了我们再反思这个问题的时候。所谓城镇化和城市化，字面上没有太大差别，但在指导思想、具体政策、实际执行上是有差别的。

当前，推行多年的城镇化基本思路是限制大城市发展，鼓励小城镇发展。但是，一方面，人们还是往大城市聚集，大城市的规划一再突破，土地和公共产品不断受限，基础设施建设严重滞后，进而导致城市拥挤，房价飙升。另一方面，一些小城镇鼓励发展产业、创造就业，但产业配套功能不完善，企业发展条件不足。人的选择是理性的，哪里有适宜的收入和较好的就业，就会去哪里。如果小城市提供不了，那么很可能小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。这违背了城镇化的基本规律。城镇化在早期阶段一定是人往大城市聚集，因为大城市具有集聚效应和规模效应，能促进更多的产业发展、提供更多的就业、发展更完善的服务业，且拥有更先进的文化、更时尚的生活，这是年轻人所需要的。这就是城镇化的规律。

有人说，现在发达国家也有很多小城镇发展得挺好。据笔者所知，近年发达国家其实也是特大城市在发展，但为什么有很多不错的小城镇？主要是因为西方与我们的工业化进程有差别。西方用两三百年的漫长时间才逐步实现了工业化和城镇化，在这个过程中，劳动力主要是到大城市发展。但二三十年后，开始有劳动力退休，特别是有社保以后，退休的人慢慢回到老宅居住，或重置新屋，把社保、高收入带回农村和小城镇，追求乡村生活，慢慢一些小城镇和村落都发展起来了。日本、韩国、中国等新兴工业化国家，是在很短的一两代人的时间内实现了工业化进程。在这个阶段内，一定是大城市首先发展，小城市人口流失；经过一代、两代甚至三代人退休的时候，人口才开始回流，小城市的人口才会慢慢稳定。因此，现在不是把小城镇做大规模的时候，小城镇的任务就是保护好生态、保护好历史、保护好老宅、保护好文化，为将来人口回流打好基础，这是未来的趋势。但当前的城镇化战略，就是要发展小城市、小城镇。据说提出小城镇发展的费孝通先生晚年曾对他的学生说，在这个阶段小城镇可能发展不起来，先提小城镇可能是不对的。到了今天，我们为什么还不顺应城镇化规律，顺应中国14亿人口的大国会出现若干个几千万甚至上亿人口的城市群、城市带的思路发展？现在已经到了我们反思的时候，这不仅是政策问题，而是调整战略、调整指导思想的问题。

现在的楼市冰火两重天，进一步说明了房地产调控政策是有区域性的，不能一刀切，不能依赖一个宏观政策或一般性政策，而是要落实到每个地区，针对特殊问题进行特殊分析。真正改善中国房地产市场，需要通盘考虑房产税、农村土地流转制度、城镇化战略调整等方面，多措并举。可实际情况是，这些措施长时间无法推进实施，房产税、财产税这类经济调节机制到目前为止仍未进入国务院议程。在这种情况下，一旦房地产市场需求大涨，政府就只能采取限购的行政手段进行调控。从供给关系看，中国房地产市场如何从控制需求转向控制供给，城镇化战略调整是一个关键。现在国家开始积极建设“特色小镇”，能否真正扭转房地产市场的局面，还要看这些“特色小镇”能够创造多少就业，否则未必能真正发挥大的作用。

(作者为中国(深圳)综合开发研究院院长、中国经济体制改革研究会副会长)

责任编辑：李 蕊