我国商业地产运营模式与策略探讨

梁贤昱+栾世红+乔文欣

摘要：近些年以来，我国各大中城市纷纷出现了商业地产开发的热潮，而且至今仍保持着较高的发展势头。我国的商业地产经过这些年的发展，已经进入一个由开发走向经营的转型阶段，虽然也取得了有目共睹的成就，但同时也暴露出了诸多的问题。随着大规模开发的商业地产弊病的逐渐显露，商业地产的开发开始步入理性的发展时期，尤其是广为关注的运营模式方面，业界也开始作理性的探索。

关键词：商业地产；经营模式；对策

一、商业地产

商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。不难发现，商业地产所包含的内容实际上十分广泛。目前，对商业地产的研究更多指的是狭义的商业地产，尤其是零售商业地产。因此，在本文中仍沿用狭义的商业地产这一概念。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又有别于住宅房地产行业。商业地产与住宅地产的不同地方在于商业地产更注重后期的经营管理，开发周期更长，而且商业地产对资金的要求更高。

二、我国商业地产的运作模式分析

在我国，商业地产的运作模式呈现出了系统化的特征。其往往会受到地产开发商、管理者以及资本运营者三个方面的影响。其经营模式可以被分为四个类型，即全部出售、不售不租、纯租及租售结合这四种。

（一）全部出售的形式

全部出售这一形式是较为传统的模式。地产开发商通过对房权进行出售来获得经济利润，之后此处房产的商业经营活动便于地产开发商之间没有任何关系了。在这个关系模式中，房产

开发商可以在较短时间内将房产套现，继而降低经济压力与经营风险。

（二）不售不租模式

开发商通过建造商业地产来进行直接的经营活动，其既不对外出售，也不对外出租。这样的经营模式会让房地产上拥有地产的产权与经营权。同时，商业经营活动的开展更具针对性。但是，如果房地产商本身缺乏经营管理能力，往往会导致巨大的亏损，自主经营未必会让经营活动的开展利润被有效实现。

（三）只租不售模式

只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。

（四）租售结合模式

此模式是指开发商为收回投资成本出售部分商业物业，剩余的部分开发商用来出租经营，以赚取后期的营运利润。目前，在国内主要采取“地产大鳄+商业巨头”的形式，即在开发商开发商业地产之前，就与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

三、我国商业地产运营的策略探讨

（一）注重于对商业地产的城市景观设计

商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观性。这不仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如，商场、写字楼以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色彩，以此来更好地实现经济价值与社会价值。在我国，因城市发展缺乏专门的管理条例与控制举措，商业地产的开发也就需要从市场的实际需求出发来更好地做到优化设计。

（二）适应国人需求，多开发混合型的商业地产

当今商业地产项目也逐渐向多功能混合型发展。这是国人生活方式的体现，也是保证商业活动所必需的人口密度的要求。这种混合型的商业地产体现了3个层次的混合：不同商業业态的混合，如购物中心、商业街等；商业和休闲、娱乐、文化、运动及其他服务设施的混合，如各种商业购物场所、体育健身场所、银行、邮电、教育设施等；动态的商业文化娱乐服务设施和相对静态的居住、办公、酒店设施的混合。不同规模的商业地产可以有选择地与其他功能设施相混合，这对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单地拼凑而是有机的组合。在功能分区、动静分区、交通流线等方面做到明确有效、各得其所，形成完整的生活链，以发挥最佳的综合效益。

（三）通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴

中国有很多历史文化名城、古城，但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业街区随着时代的发展而逐渐没落，作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产亟需复兴原有活力，它是打造独特城市名片的重要举措，这也给商业地产开发提供了可资利用的基本素材。其核心指导思想是保护性开发，这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。老商业街区的复兴，不仅仅是旧有建筑功能及设备的更新，更是综合环境的整治，包括建筑外观、街道空间、广场空间、环境绿化及小品的整体性规划。

（四）商业建筑对本土建筑风格的追求

建筑的形式与风格特征会对消费者的消费行为造成一定影响。民族文化作为传统文化的组成部分，其往往更容易得到消费者的认可。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。

四、结束语

商业地产开发是房地产开发的一部分，我国目前很多商业地产开发商都是从开发普通住宅转过来的。但是，商业地产开发与普通住宅开发有着本质的不同，采取住宅开发的模式进行商业地产开发必然会带来许多问题。本文在对我国商业地产及商业地产运作模式分析的基础上，探讨了我国商业地产运营的策略。

参考文献：

[1]倪敏.基于我国商业地产发展现状的反思[J].安徽建筑.2017（02）

[2]黎俏.我国商业地产融资渠道探析[J].中国管理信息化.2016（01）

[3]姜娜.我国商业地产金融发展现状、问题及对策研究[J].中国商论.2016（25）endprint