新租房时代

杨璐

摘自《三联生活周刊》

租房这个话题，在中国其实与自由和梦想相关。

往大城市集中

“逃离北上广”是网上热议的话题。客观的来分析生活在大城市的好处与坏处，会发现，大城市提供更多的职业机会，更丰富的文化生活、更多样的服务，让人既有广阔的空间施展所学，又能活得缤纷多彩。即便是理性的经济规律也显示着后工业化社会对大城市的青睐，这种以知识、信息和技术为核心的现代服务业需要人口聚集，需要大城市的土壤。发达国家的人口是向大城市聚集的，甚至人口负增长的日本，东京都和东京圈的人口却仍在增长中。

可新城市人想站住脚跟并不容易，房价和通勤时间是两座难以逾越的大山。北京首次购房人群平均年龄已经从2013年的30岁推迟到2016年的34岁，基本上有每年推迟1岁的趋势，这说明房价对新北京人来讲越来越贵。北京五环外的常住人口达到1098万人，占北京的51.1%。根据滴滴出行对早晚高峰通勤距离和时间的统计，住在通州的上班距离平均是25.2公里，用时83.2分钟；住在回龙观的上班距离平均在17.8公里，用时54.8分钟；天通苑的这一数据是18.9公里和59.3分钟，燕郊的则是39.2公里和120.1分钟。

真的要因为居住成本放弃梦想吗？旅居日本的作者庫索分享了邻国年轻人的经验，比起重视买什么样的房、他们更重视居住在什么样的街道，如何度过休闲时间。日本年轻人不买房，他们考虑到未来换工作的可能性，也不想被月供束缚生活。他们觉得无论从工作还是金钱角度，买房意味着失去自由，都市里夜晚灯火通明的小盒子不是家，而是牢狱。

中国国情跟日本不同，日本的人口持续减少，住宅价格不涨，工资也不涨，月供还贵于房租。中国还处于经济增长时期，人口向大城市流入和集中，人口流入地区的房价从长期看还是会涨。在中国，买房相当于投资，租房是纯粹的消费，并且租房市场发育不足，提供的产品难以满足舒适稳定的需求。可人生道路何其宽广，绕山而行亦有不同的风光，不执着于买房这项“投资”，租房何尝不是一种新的生活方式。宋佳益和贺婧这对夫妇从巴黎租到北京，不纠结于房子小，而是寻求一种热闹鲜活的社区感。

租房痛点

租房的痛点在于居住质量差和稳定性差。可只要花心思，有人还是让自己住的舒服。“好好住”创始人有9年租房经历，他认为房子虽然是租的，可生活是自己的。租房不用委屈自己，改造也不是让房东占便宜，因为365天住在房子里的是自己。共享经济也让聪明人想出“巧妙的将就法”，开酒吧的刘佳琪把租住的四居室公寓装修成“宿醉”主题，中央美院学生段可欣租了一套170平米的公寓改造成可以睡的美术馆，她们都把房间放在了民宿app上。出租民宿的收入抵销了房租，甚至还有盈余。

租房市场也在不断完善之中，近两年国家频频出台政策，提倡租购并举和职住平衡。资本和创业者带来各种新租房模式，长租公寓是其中最具有话题性的一种。并不是每个“90后”都有巧思和经验去改造装修出租房，但会有不少人，特别是“90后”愿意花钱租住在舒服的标准品里。“90后”从小的居住环境和生活环境都要好于前代人，他们的“60后”父母是改革开放的受益者，有车有房有存款，使得他们对经济问题担忧很少，“90后”不会像“80后”一样随着工作年限增长、工资水平提高而提高消费等级，他们会选择“一步到位”，直接购买最好的产品。

长租公寓回应了“90后”们对租房消费升级的需求，它们由各公司统一设计装修，统一的品牌家具，专门的管家、保洁和维修人员，通过互联网看房、交租、维修申报。长租公寓按照收房模式分成集中型和分散型两种，集中型的公寓是把地铁沿线等交通便利区域的厂房、整栋楼签订多年租赁合约，然后统一装修运营；分散型是把零散在城市各处的房子进行标准化。整栋楼拿地可以降低成本，分散式收房扩大覆盖面积。长租公寓招招指向租房市场的痛点，可现在因为竞争太激烈，拿房成本高，如何可持续性的运行，还需要一段时日的碰撞。

租房，让选择多了些可能性

跟发达国家相比，我们的租房市场还太初级。过去20年中国处于房地产市场快速发展阶段，开发商忙着盖房子，消费者忙着买房子，政府忙着调控。这后面的逻辑是中国整体上处于住房短缺的状态，直到2015年，家庭数量与房屋总量的比值才1.1，也就是说平均每个家庭在城市里有一套房子，房子基本上算是够住。中国从住房短缺时代刚进入到存量房产阶段，租房市场的发展才起了头。

租房是一个大城市的问题。2010年全国城镇租赁家庭占比为20.5%，北京、上海的租赁人口远远高于全国平均水平，说明租赁市场集中于一线城市的特性。目前租房需求最多、矛盾最突出、需要来讨论和解决的主要是北京、上海和深圳。重点二线城市还处在解决房屋总量短缺的阶段，而三、四线城市基本不存在住房问题，甚至一定程度上还住房过剩，不存在住的问题，也就没有租房问题。

租房也是与年轻人的人生计划相关的问题，它的产品丰富和合理，能让年轻人安心留在大城市拼搏和奋斗。它解决好，也能够给城市增加更多的活力，甚至推动发展。新租房时代的来临，毕竟让选择多了些可能性，租房也是一种生活方式。