完善我国经济适用房制度的思考

张文俊

（黄淮学院经济与管理学院，河南驻马店463000）

完善我国经济适用房制度的思考

张文俊

（黄淮学院经济与管理学院，河南驻马店463000）

经济适用房制度是一项关乎国计民生的公共政策，而与西方发达国家相比，我国的经济适用房制度发展时间较短。随着房价的走高，越来越多的人对商品房只能是望尘莫及，面对如此稀缺的社会福利资源，如何使其达到优化配置，使社会福利水平达到最大程度，经济适用房制度相关立法的问题便显现出来。通过完善公示异议制度，加强准入条件审核；建立经济适用房合理退出机制；健全经济适用房争端解决机制；加强对经济适用房购房者权益的保护等措施完善我国经济适用房制度。

经济适用房；制度；建议

一、我国现行经济适用房制度的现状

经济适用房制度是为各国政府所广泛采用的一项公共政策，从核心意义上讲，其目的在于保障社会成员的包括生存权、居住权在内的基本人权。因此，经济适用房制度作为住房保障制度的一个重要部分，在维护社会稳定和促进社会公平的实现上具有举足轻重的作用。2007年的《管理办法》中是这样定义经济适用房的，针对中低收入家庭的住房问题，政府通过土地行政划拨、减免行政事业收费等方式，组织统一建设或者规定在房地产开发建设项目中按比例配套建设的面积在60平方米左右的政策性商品住房。随着商品房价格的上涨，住房保障问题越来越突兀地摆在政府管理者面前，为了保证我国的住房保障事业得以平稳的发展，国家不惜投入巨资用于保障性住房的建设，政府财政支出逐年加大。财政部2017年财政拨款支出预算中，中央本级支出预算数为29 595亿元，其中住房保障拨款支出433.92万元。

二、我国经济适用房制度的问题分析

（一）立法层级较低

我国自1978年住房制度改革开始，虽然在不同的发展时期都制定了相应的法律规范，但是均停留在国务院的行政决定、通知，建设部、人民银行等部门规章及各省、市、自治区政府颁布的地方行政法规层面，各个法律规范效力层级参差不齐、效力等级过低。2007年的《经济适用房管理办法》则是由建设部、国家发改委、监察部、财政部等七部委联合颁布的，效力层级则仅仅是“部门规章”，其效力的低下自是不言而喻的。2010年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中存在与“经济适用房”制度有关的规定，而其立法主体是国务院，因此其效力层级应当归属于“行政法规”的范畴，并不是真正上升到了人民代表大会立法的高度，它的效力是不能够与经济适用房制度的重要性相匹配的。无疑，这种低层级、低效率、不集中的立法模式会给我国经济适用房制度的发展产生很大的障碍。

（二）政府公共权力失范，机关单位违规操作

2010年“最短命经适房”事件，该安居工程被称为南阳市“十大实事”之一，其前期投资达到5000万元，尚在建设的经济适用房即面临着被拆迁的厄运。官方的回答是，拆除是为了满足全国农运会景观要求，保证新闻中心和体育公园用地，这样的理由难免令人怀疑。机关单位以集资建房的名义搞住房实物分配，或者借经济适用房的名义暗地搞商品房开发。在这些机关单位对经济适用房的分配进行违规操作、大肆侵吞民生工程实惠之时，国家因此损失的不仅是住房保障资源，损失更多的是老百姓对政府的信任。政府的权力失范、官员的贪污腐败则是这种现象屡禁不止的根本原因。

（三）对购房者权益保护不当，致使公民正当权益受损

经济学家茅于轼认为，虽然经济适用房是面向低收入人群的，却阴差阳错照顾了中高收入者，助长投机分子和某些官员的投机、腐败机会。经济适用房制度中缺失公示异议机制，导致一部分高收入者借机进驻、投资、投机经济适用房，造成住房保障资源大规模的流失。“侵占”结果的产生对中低收入者来说是不公平的，相当于国家转移支付的、用来扶贫的资金变相地流进了一些当权者、高收入者手中。这不仅仅侵害了中低收入者受保障的权益，更严重的是这种“侵占资源”的行为加剧了社会的两极化分、拉大了社会的贫富差距，会不公开，这便给一些官员设租、寻租大开方便之门，并且造成房产商和政府官员相互串通、暗箱操作、哄抬房价的严重后果。

（四）准入条件不清晰，购买对象难审查

各地区经济水平不同造成了经济适用房申购收入条件的差异，这便是空间上的条件不统一；由于各地方制定经适房管理办法的时候缺乏时效性，收入标准的制定不能紧跟城镇居民实际收入水平的变化，这便造成时间上的难统一。如此多变的准入条件给制度的监管带来了巨大的障碍，政策监管成本过高也成为许多官员借此设租寻租的有利条件。

一方面，以当前低收入群体的收入水平，根本无力负担购买经济适用房支付的对价。有许多低收入的住房困难家庭，因为凑不够首付而放弃购房资格。另一方面，骗购经济适用房的现象愈演愈烈，有关经济适用房的丑闻更是屡见不鲜。政策实施中总是存在“上有政策下有对策”的现象，武汉经济适用房摇号结果中出现了“六连号”的现象，襄樊出现“十四连号”，而这种概率仅为千万亿分之一。官员、中介和富商串通起来，共同窃取国家的政策性房源，导致社会保障资源的严重流失，侵害了中低收入家庭受保障的权益。因此，呼吁国家加大对骗购商品房行为的惩处力度，甚至可以考虑将其归入诈骗罪的惩处方式，增大骗购的成本。

三、完善我国经济适用房制度的建议

（一）完善公示异议制度，加强准入条件审核

完善公示异议制度，将经济适用房申购者的相关信息进行公示，并鼓励社会公众进行监督，允许其他公民在申购者购房前后一段时期内对其购房资格提出异议。其意义在于发挥社会的监督作用，避免由于信息不对称而造成的设租寻租行为的产生。2007年的《适用住房管理办法》规定：经济适用房资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。该规定不够具体，对公示的方式、期限、范围等都没有作出明确指示。建议在全国范围内推广北京市“三级审核、两次公示”制度，增加公示的方式、延长公示和异议的时间、扩大公示范围。还应学习美国的作法，把收入征信当作一种社会品德的体现，逐步在全国范围内建立起完善的收入征信机制，对于从根本上解决骗购经济适用房、高收入者侵占住房保障资源等问题都具有决定性的意义。

（二）建立经济适用房合理退出机制

实际上，对经适房这类政策性住宅的退出有两个层面的含义：一是实际使用的退出，二是资源获利的退出。实际使用的退出主要包括以下四种方式：第一，市价出售，补税费，放弃再购买资格；第二，原价出售，保留再购买资格；第三，空置经适房。首先应当明确，市价出售和空置都不符合政策要求，政府需要进行管制。

现行的《管理办法》对退出的规定：经济适用房购房人拥有有限产权，购买经济适用房满5年，购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。这样的产权规定恰恰给许多高收入者创造了投机的条件。政府应当建立经适房的回购制度，当购房者收入改善、超出一定额度、丧失受保障资格后，应由政府出面立即收回房产，并支付补偿款。这不仅有利于避免别有用心者从中牟利，而且有利于节省社会福利资源、保障经济适用房房源不断流、避免政府在经适房上重复的开支。

（三）健全经济适用房争端解决机制

实践证明，我国对经适房争端解决的规定尚不健全，立法者对争端产生的原因和解决机制都没有足够的认识，执法者在实际操作中自然就无法可依，导致执法不力。另外，经适房的特殊身份使得许多高收入人群借社会公共福利资源牟利，申请者、管理者不履行法定义务、开发商趁机牟利等行为都引起争议。主要包括了政府管理部门违规操作、损害申请者权益的行为，如拒绝履行义务、处罚畸重、侵犯隐私权等；申请者不履行义务、骗购经适房的行为，如伪造证明、与管理者通谋等。目前，解决争议的方式主要包括行政复议和行政诉讼，但在实际操作中都存在着弊端。因此，建议立法部门加快健全我国经济适用房争端解决机制，在制定住房相关法律的同时，应当明确罚则，而不是散乱于各个不同的法律部门。

（四）加强对经济适用房购房者权益的保护

在购房者的权益受到侵害时，首先应明确问题的责任主体，是勘察设计部门、还是开发商、或是政府监管部门。然后秉承“谁责任，谁受罚”的原则，针对不同的责任主体制定不同的处罚方式，如责令设计部门采取补救措施、责令开发商赔偿购房者损失等，使购房者权益受到侵害时，诉求能够及时得到保护。

四、结语

经济适用房制度是一项重要的民生工程，是维系社会安定、和谐的大事，又是解决中低收入家庭住房问题的重要途径，因此受到社会各界的广泛关注。我国的经济适用房制度建设已历经近二十年的发展与改革，但实际操作中还显现出诸多不可忽视的问题。应尽快建立起兼顾效率与公平、符合我国实际情况的住房保障法律体系，不仅成为解决中低收入者住房难问题的一剂良药，更是构建和谐社会的强大后盾。

[1]冯俊.住宅与房地产法规知识读本[M].北京：知识产权出版社，2002.

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[3]金俭.中国住宅法研究[M].北京：法律出版社，2004.

［责任编辑：王鑫］

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1005-913X（2017）09-0047-02

2017-07-12

张文俊(1988-)，女，河南驻马店人，助教，研究方向：公共事业管理。