基于流程的房地产项目成本预算及动态控制

蔡荷达

摘要：随着我国市场经济不断发展，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱，对市场经济发展有着重要影响。在市场经济背景下，房地产企业之间的竞争愈演愈烈，为了能够在市场竞争中获得优势并获取相应的利润，房地产企业必须要寻求一个平衡点，这样才能够实现买卖方双赢。加强房地产成本预算工作，实现成本动态控制，对房地产行业发展尤为重要。基于此，本文重点探究房地产项目成本控制思路，并提出实现成本动态控制的有效方法。

关键词：房地产项目；流程；成本预算；动态控制

加强成本预算工作是房地产项目开发的前期工作，做好成本预算能够为后期动态成本控制提供相关标准。动态控制作为一种实时动态的管理方法，通过确认生产成本、计量成本、分配成本，从而计算出整个房地产项目成本，或者保障实际应用成本与房地产项目成本保持一致。从当今市场环境分析，当今房地产行业面临着巨大挑战，如何降低项目实施成本、提高核心竞争力是每个房地产开发商需要重点解决的问题。从实际实施角度出发，动态控制的本质就是全程造价控制，从项目立项到最后竣工，都需要进行成本控制，并保障造价控制的实时性、过程性。由此可见，房地产企业必须要全面做好项目动态成本管理工作，抓住每个成本控制环节，从而保障自身的经济效益。

一、基于流程的成本动态控制思路

房地产工程项目具有周期长、工程量、投资额度高等特点，房地产特征决定了房地产项目都要面临巨大的经济挑战。对于成本预算来说，成本预算无法面面俱到反映工程实际施工的复杂环境，也无法预测出经济市场中的不确定性。房地产项目成本控制之所以非常困难，主要是由于其具有周期性特点，几个月到几年不等，导致项目投标与工程项目实际情况相差甚远，这就要求成本预算工作必须要具有一定的弹性。基于流程的成本控制方法就是保障每个生产环节的弹性，将项目产品建设整体分为不同的控制阶段，并在每个阶段将要产生项目成本与成本性质采用不同的成本管理方法。但该种控制方法的难点就是如何在将项目分段后，根据各个阶段特点开展有效的成本控制手段，以及不同阶段之间的成本动态控制如何衔接。

房地产项目相对比较复杂，由于其涉及的成本环节非常多，也非常繁琐。通常房地产建筑项目都是根据项目实际情况加以管理。因此，在房地产项目管理中，成本管理需要根据项目管理相关流程进行控制。房地产项目需要经过项目立项、规划设计、物资采购、工程施工、竣工决算等几个阶段进行成本控制，并且这些阶段是具有一定先后顺序发生特点，在工程项目不同建设阶段，要根据项目不同、成本性质不同，采用不同的成本管理方法，并要保障不同成本管理方式之间能够相互衔接，这样才能够保障房地产项目整体造价符合标准。

二、基于流程房地产项目成本动态管理策略

（一）工程成本计划与预算

工程设计阶段需要开发单位带头、设计单位实施。开发单位在委托相关项目设计前，需要组织相关人员进行市场调研，全面考察房地产项目，搜集最新的技术资料，并组织相关专家开展会议，与设计单位共同完成房地产项目设计工作。在确定项目技术方案时，就要明确成本控制目标。XX公司针对项目构建了项目部门，包括项目经理、项目现场施工负责人、机电技术负责人、项目设计变更负责人、采购负责人、财务负责人、项目资料负责人。项目部门根据先前调查数据基础上再次对各项成本进行分析，经过市场调研与数据分析，最终确定了成本指标。

（二）房地产项目建设阶段成本控制

项目建设作为成本动态控制的核心，XX公司通过有效的成本预算与动态控制，包括综合运用事前控制、事中控制和事后控制，采用责任到岗、严格审核、有效激励等具体方法。在项目工程材料采购过程中，为了保障材料价格的合理性，避免价格偏高或非实质性中标，XX专派市场专员进行建材市场调查，并对相关工程案例进行分析，采用对价格指标进行弹性控制方法，采用粘度协议、战略联盟、招标结合的形式，避免“指标刚性”的负面作用。在正式施工前，对该项目再次进行了成本预测与分析，确定了精算后的成本指标。在评标中需要仔细分析各个投标商的投标文件，避免出现低价中标、高价索赔、不平衡报价的问题出现。在弹性成本条件下，XX公司不仅给出了项目标准成本数额，并给出了不超过目标成本1%的范围。如直径为32 mm、定长为12 m的螺纹钢的要求是 PSB930 精扎，市场平均价格在4700 元/t以内，需要根据此标准选择供应商，最终购买价格在4747元/t以内。特别是工程量清单，是动态控制管理中重要的衡定标准，对后续工程控制管理有着重要影响。采用工程清单方法，工程单价能够直接与市场价比较，避免单价存在过多水分，并且能够避免因设计变更所造成的工程价款增加。

（三）施工阶段

在实际施工过程中，要对每单设计变更联系单、现场签证联系单进行造价跟踪，之后启动《造价调整内部联系单》，加强调整造价、材料询价建议的测算报告，并由建设方签约审批，并根据审批意见由开发商对外部署生效《工程洽谈记录》作为房地产工程结算依据。在官方网站中定期披露工程额度变化状态，掌握实际投资额度与预算额度的偏离情况。如XX公司的A栋楼和假日酒店共同采用1台吊塔，并控制吊塔所使用的天数，提高利用率，并且要树立成本意识、构建成本控制机制。为了能够强化施工设备日常保修与保养工作，项目组专门安排了2个设备维修人员。通过采用定额控制不仅能够控制预算总额，保障实际额度与预算总额不会产生太大偏差，另一方面能够通过奖罚措施调动工作人员的积极性，项目组人员也都各司其职，合理安排施工周期与工种搭配。

（四）竣工阶段

由于竣工阶段是房地产项目的成本最终价格锁定。根据工程竣工结算资料完成工程结算审核，在所有合同结算完毕后，编撰《项目工程结算报告》，主要包括項目工程概况、合同结算说明、工程预算审核表、造价分析、结算对比分析等，全面做好工程造价统计与总结分析工作。

该项目的总预算成本为101909万元，但通过多个流程成本控制工作，其实际发生额度为93729万元，成本节省总额度为8180万元，其中建安费用节省6928万元。由于组建项目组，其前期开发费用与间接开发费用有所提高，分别为69万元、34万元，但与总节约成本相比微乎其微。

三、结束语

房地产行业作为我国经济发展的重要支柱，加强房地产项目成本控制能够有效提高房地产企业核心竞争力，并在此基础上做好成本预算工作，全程采用动态成本控制，将价值工程方式贯穿到成本控制的各个环节中，在不同施工阶段采用不同成本控制，从而达到房地产项目的整体成本控制。

参考文献：

[1]郭锦.基于全面预算管理的输变电工程项目施工成本动态控制研究[J].商，2015，43：22.

[2]陈占夺，韦显婷.基于流程的房地产建筑项目成本预算及动态控制[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2016，02：180-186.

[3]顿新春，代园伟，王博.基于WBS的房地产项目成本预算与成本控制研究[J].河北工程大学学报（自然科学版），2013，03：109-112.

[4]宗江.基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制分析[J].中国市场，2015，22：226-227.

（作者单位：浙江华峰房地产开发有限公司）endprint