投资估算传统方法与现金流量折现法比较研究

岳 井 峰

(辽宁建筑职业学院，辽宁 辽阳 111000)

·建设经济·

投资估算传统方法与现金流量折现法比较研究

岳 井 峰

(辽宁建筑职业学院，辽宁 辽阳 111000)

结合实际案例，对假设开发法投资估算的原理、程序及传统方法和现金流量折现法的区别进行了探讨，研究了资金时间价值对投资估算的影响，为准确进行房地产开发项目投资估算提供了依据。

传统方法,现金流量折现法,比较,研究

1 概述

在房地产估价活动中，受房地产开发过程周期长特点的影响，房地产开发产生的成本和管理费用、销售产生的费用和税费以及开发完成后的房地产价值等发生的实际时间节点均不尽相同，房地产开发项目规模越大表现越为突出。受此影响，在运用假设开发法估算房地产价格时，考虑资金的时间价值影响因素是必要的，也就是要考虑资金的增值和机会成本等因素。在实际操作中也就是运用折现的方法，采用折现法存在困难时，还可以运用传统方法计算利息。

2 传统方法与现金流量折现法的比较

2.1假设开发法投资估算的原理公式

假设开发法也称作预期开发法、开发法或剩余法，是通过估算拟估价对象开发完成后的价值，扣除掉估算出的正常情况下的开发成本、利润和税费等，估算出拟估价对象的满足客观合理的价格或者价值的方法。假设开发法在具体操作中又分成传统方法和现金流量折现法两种形式。

假设开发法原理公式：

拟开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发综合成本-管理费用-投资利息-销售费用和税费-开发利润-投资者购买拟开发房地产应负担的税费

(1)

其中，管理费用=开发成本×正常管理费率。

投资利息=(拟开发房地产价格+开发成本+管理费用)×正常利息率

(2)

开发利润=(拟开发房地产价格+开发成本+管理费用)×正常利润率

(3)

2.2假设开发法投资估算的程序

1)调查拟开发的房地产项目基本情况；2)选择最合适的开发方案；3)测算拟开发项目的建设周期；4)估算该项目开发完成后房地产的价值；5)详细估算房地产开发项目各项开发成本、管理费用，计算投资的利息总额、销售产生的费用和税费、开发项目可能获得的利润，并估算投资者购买该房地产开发项目需要支付的税费；6)进一步计算出该拟开发房地产项目的价值。

2.3传统方法与现金流量折现法的区别

1)在传统方法中主要是根据房地产开发项目估价时点的房地产市场实际情况，估算完成开发后的房地产拥有的价值、开发产生的所有成本、销售产生的费用和税费以及开发过程中发生的管理上的各种费用等，这些都是静态的数值；

2)传统方法并没有考虑到开发活动中各种费用支出以及收入等会发生在不同时间节点上的实际情况，也就是没有考虑资金的时间价值，没有将各种费用折算到同一时间节点上进行估算，仅仅是在计算利息的情形下进行简单加减计算，利息的周期大多数情况下是计算到工程项目竣工时为止，并没有将预售时间和可能出现的销售延迟等的影响充分考虑进去；

3)现金流量折现法是在模拟实际开发的情形下估算房地产开发项目在未来所发生的比较接近实际的数额，也就是测算现金流量情形；

4)现金流量折现法充分考虑了各项支出、收入等的资金时间价值，将各项费用折算到同一时间节点上也就是估价时点上，最后通过加减计算得出结果；

5)在采用传统方法进行投资估算时，投资产生的利息、获得的开发利润都能够独立体现出来，现金流量折现法估算中投资利息、开发利润都没有单独表现出来，而是隐含在折现计算的过程中，需要估价人员特别引起关注的地方。

3 传统方法与现金流量折现法的应用比较

3.1项目概况与运营方案

某在建工程项目于2016年8月1日开工建设，设计方案为写字楼和商业；规划用地总面积是3 200 m2，土地使用权限定50年；规划建筑总面积12 400 m2，其中商业建筑总面积2 500 m2，写字楼建筑总面积11 000 m2；该项目要求工期是2年，综合开发成本是3 000元/m2，管理费用按开发成本的3.5%计算；到2017年2月1日能够完成9层主体结构施工，投入总开发成本达到总投资的30%，余下的投资将在剩余建设周期内进行均匀投入；贷款年利率按照7.5%计算。预计该项目建成后写字楼能够即刻出售，商业可立刻出租；商业可出租面积为建筑面积的85%，正常出租率为可出租面积的90%，月租金预计为150元/m2，出租成本、税费按照总收入的25%估算，开发经营周期内报酬率设定在13%；设定投资该类型房地产项目的投资利润率为14%；办公楼售价为10 000元/m2，销售费用和销售税费为售价的8%，税费为购买价格的3%。用传统方法、现金流量折现法对该项目2017年2月1日的价格进行估算。

3.2用传统方法求取该在建工程正常价格

1)求开发完成后的价值V1。

房地产开发项目开发完成后的价值需要详细考虑项目出租、出售情况，按照运营方案进行估算。

2)求开发成本及管理费用C1。

这里的开发成本和管理费用是指估价时点后剩余的尚未投入的开发成本的总和及相对应的产生的管理费用。本项目尚有70%的开发成本尚未投入。

C1=3 000×(2 500+11 000)×(1-30%)×(1+3.5%)=2 934.23万元。

3)投资利息C2。

投资利息在计算时按照在年中发生进行计算。

4)求销售费用和销售税费C3。

C3=10 000×11 000×8%=880万元。

5)求开发利润C4。

C4=[V×(1+3.5%)+2 934.23]×14%=0.144 9V+410.79。

6)求购买该在建工程应支付的税费C5。

C5=V×3%=0.03V；

V=V1-(C1+C2+C3+C4+C5)=12 949.27-(2 934.23+0.118V+163.55+880+0.144 9V+410.79+0.03V)=8 560.70-0.292 9V。

则V=6 621.32万元。

因此，运用传统方法估算出的该在建工程的价格为6 621.32万元。

3.3用现金流量折现法求取该在建工程正常价格

经过查询相关技术资料，该项目的折现率按照15%计算，所有的现金流均折现到估价时点。

1)求开发完成后的总价值V1：

2)求续建成本C1：

3)求管理费用C2：

C2=C1×3.5%=2 552.88×3.5%=89.35万元。

4)求销售费用和销售税费C3：

5)求购买税费C4：

C4=V×3%=0.03V；

V=V1-(C1+C2+C3+C4)=10 500.22-(2 552.88+89.35+713.57+0.03V)=7 144.42-0.03V。

则V=6 936.33万元。

因此，运用现金流量折现法估算出的该在建工程的价格为6 936.33万元。

4 结语

根据上述计算和比较分析可知，运用传统方法、现金流量折现法在投资估算的结果上相差不大，较为接近。运用现金流量折现法投资估算在结果上精确程度高，但计算过程繁琐复杂；运用传统方法投资估算时结果较为精确程度略低，但计算过程要相对简便一些。在房地产投资估算过程中要根据具体项目实际情况灵活选用具体的投资估算的方法。

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Comparativestudyontraditionalmethodsofinvestmentestimationandcashflowdiscountmethod

YueJingfeng

(LiaoningJianzhuVocationalCollege,Liaoyang111000,China)

Combined with the actual case, the difference between the hypothetical development method of investment estimation principle, procedure and the traditional method and the discounted cash flow method is discussed, the time value of money on the impact of investment estimation, provides a basis for the accurate estimation of investment in real estate development project.

traditional method, discounted cash flow method, compare, research

1009-6825(2017)32-0199-02

2017-09-06

岳井峰(1979- )，男，副教授，工程师

F293.3

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