浅析康疗型养老地产助推小城镇建设

胡青

摘 要：本文首先阐述了康疗型养老地产助推小城镇建设的现实意义，进一步分析康疗型养老地产与小城镇建设相结合的优势，同时探究康疗型养老地产与小城镇建设结合过程中可能遇到的各种风险，最终展望康疗型养老地产与小城镇建设结合的发展趋势及对可能遇到的各种风险提出合理化建议。

关键词：康疗型 养老地产 小城镇建设

中图分类号：F291.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）10（a）-0112-02

1 康疗型养老地产助推小城镇建设现实意义

1.1 康疗型养老地产与小城镇建设概念结合

康疗型养老地产是指由企业开发主导的以康疗型养老为主题的产权类项目。康疗型养老地产是复合地产，采用养老住宅+一般住宅+配套+康复医疗+服务的综合开发模式，它实现了品质地产和优良康复医疗服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加了设施设备和精心打造的专业化管理团队。

小城镇建设是小城镇的各种要素的创立或组合以及一定区域内小城镇体系的设置、改造和发展的过程。即通过统筹城乡发展，加大公共财政对农村的覆盖，增加农村教育、卫生、交通、水利、环境等公共产品供给，实现农村地区的可持续发展，形成城乡间良性互动，综合与全面地谋划中国现代城乡结合建设。

康疗型养老地产与发展小城镇建设都为当下较为时尚的热点议题。

1.2 康疗型养老地产与小城镇建设结合的政策背景

康疗型养老地产基础是一套完备的康复医疗体系，现今国家层面鼓励社会资本办医，考虑到民营资本偏爱布局医疗体系缺口和布局专科医院的优势，康复医疗领域将有望迎来资本盛宴。

分级诊疗、医疗保险等国家政策对康复医疗扶持力度近年来已显著增强。2011年卫生部文件《关于开展建立完善康复医疗服务体系试点工作的通知》则明确提出要建立三级康复医疗分级诊疗体系（急性期：综合性医院，康复期：康复医院，长期随访期：社区医院）。2015年9月，国务院办公厅关于推进分级诊疗制度建设的指导意见，提出完善双向转诊程序，建立健全转诊指导目录，重点畅通慢性期、恢复期患者向下转诊渠道，逐步实现不同级别、不同类别医疗机构之间的有序转诊。2016年4月，《国务院办公厅关于印发深化医药卫生体制改革2016年重点工作任务的通知》指出：“鼓励社会力量举办医养结合机构以及老年康复、老年护理等专业医疗机构”。

目前国家大力开发小城镇建设，并针对小城镇建设中的问题提出了坚持小城镇大战略，加大投入，扭转重城轻镇的观念；坚持有特色发展，培育特色鲜明的产业形态，防止产业发展跟风与坚持有特色建设，尊重山水环境和原有街区肌理，控制建设高度等“十个坚持”的要求。

综上所述，康疗型养老地产正处于政策风口，落地速度将明显加快。由于康复项目开始不断纳入医保覆盖范围，将释放更多的康复医疗需求，庞大的需求端将进一步推进康疗型养老地产发展。将其与国家大力推行的小城镇建设进行有机结合无疑会得到1+1>2的结果，在不增加当地政府负债的前提下，通过因地制宜的发展康疗型养老地产及其周边配套设施，变相实现了招商引资，进一步助推小城镇建设政策的成功实现。

2 康疗型养老地产助推小城镇建设优势

2.1 康疗型养老地产相比一般产业开发优势

康疗型养老地产一般定位为有中高收入、生活基本可自理的中高龄活跃长者为主的中高端养老机构。康疗型养老采取“会员制管理”模式，增加了潜在客户的黏性，一个成熟的康疗型养老地产对当地财政收入而言，较一般产业收入更为稳定，不存在靠天吃饭、靠政策吃饭等情况；康疗型养老“只租不售”模式及配套的康复医疗体系，为潜在客户提供了专业高品质的养老服务，同时也带动了周边配套产业的发展，变相实现了当地招商引资与人口迁移，间接完善了当地医疗、交通、环境等发展；康疗型养老对周边环境要求高，发展康疗型养老地产是一种环境友好型的产业开发，在不破坏当地环境的前提下同时实现了GDP的增长。

2.2 小城镇开发康疗型养老地产相比大城市开发优势

伴随着近些年中国房地产市场的蓬勃发展，大城市地价也是水涨船高，康疗型养老地产“只租不售”的模式无疑会增加开发商的资金压力，后期资金回笼慢。进而导致大型开发商不愿发展康疗型养老地产，小型开发商贸然开发容易导致资金链断裂形成恶性循环。在小城镇开发康疗型养老地产或许将改变这种局面，小城镇的低地价，低人工费将降低企业的开发成本；大城市人口拥挤，环境质量较不理想，许多城市很难提供静谧且环境舒适的地块供康疗型养老地产开发，可许多交通便利、周边配套较为完善的小城镇却拥有许多静谧且环境宜人的地块资源。

综上所述，单就开发康疗型养老地产来说，小城镇相比大城市拥有了得天独厚的区位优势。

3 康疗型养老地产助推小城镇建设风险分析

毫无疑问，康疗型养老地产将开启房地产投资建设全新模式，在传统地产利润空间不断压缩的今天，房企为培育新的增长点而谋求转型已成为共识，许多房企把康疗型养老地产开发作为企业转型的进一步尝试。康疗型养老地产成为二者互为联系的纽带，但康疗型养老地产作为一种新生发展模式在与小城镇建设相结合的过程中也存在一定的风险。

（1）前期投入大是康疗型养老地产启动面临的第一大难题。开发商在前期的大量投资和后期资金回笼慢，会导致无资金回笼与无资金支撑而阻碍康疗型养老地产的连续开发。

（2）产品定位与运营模式是决定康疗型养老地产潜在客户的重中之重。中国传统的四世同堂理念让老人更愿意待在家里，故康疗型养老地产的运营需潜心经营，不能一味地想着赚快钱。

（3）康疗型养老地产中对专业服务水平要求高，需要建立一套完备的康复医疗体系。开发建设与管理运营经验缺乏，康复医疗体系的完善与引入专业服务团队是决定康疗型养老地产运营成功的一大重要因素。

（4）尽管国家对养老产业与发展小城镇建设的政策支持力度不断加强，但由于我國实行分级吃饭的财政管理体制，地方政府囿于本级财力限制，地方配套资金难以到位，国家对养老产业培育及发展小城镇建设的贯彻力度难以得到有效执行。

（5）小城镇居民收入水平偏低，老年人消费较节俭，无法短时间形成康疗型养老地产的有效潜在客户。而小城镇的基础设施配套不完善将导致康疗型养老地产初期很难对大城市养老人群形成较大吸引力。

4 康疗型养老地产的发展趋势与建议

未来，随着中国人口老龄化加剧，康疗型养老地产必定是大势所趋。

（1）康疗型养老可采用“销售+持有+分红”模式，销售部分普通养老地产，加快房企的资金回笼速度；会员分红制，让养老者每年可以享受养老项目分红，进一步减少房企资金压力并转移部分风险；持有物业定位于非盈利养老机构，享受划拨用地政策及养老优惠政策，医疗费及其他费用另行支付。

（2）引入优质幼儿园配套，满足老人带孙儿的需求，提高儿女探望机率，让老人更安心，家长更放心。为失能老人提供上门送货服务，建立成熟的配套设施，提高对大城市需养老者的吸引力度。

（3）成立娱乐活动中心，如茶艺聊天、棋牌、唱歌、书画、太极拳、门球等老年人喜爱的娱乐活动等。

（4）通过网络媒体，自创网络平台，向外界展示项目发展战略、医疗设备、环境绿化，开设健康论坛等，提高知名度。险资结盟房企。推出“保险产品挂钩养老社区”模式，进一步解决客户来源，为老人提供一种新生活方式。

（5）运营过程中制定相对稳健的发展战略，更多采用市场化手段保证盈利，从而避免因财政补贴不到位影响正常运营和长远发展。endprint