利用集体建设用地建设租赁住房意义重大

文/卞文志

利用集体建设用地建设租赁住房意义重大

文/卞文志

8月28日，国土资源部网站发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》），提出在“租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点”。从“经济适用房”、“租售同权”、“共有产权房”，再到这次的“集体建设用地建设租赁房”，历经一系列政策暖风后，业内人士认为，住房政策已有了较为明显的利好趋势。

从土地供应端出发加强租赁房源供给

国土资源部、住房和城乡建设部对外发布的《方案》称，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房和城乡建设部根据地方自愿原则，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

两部委称，此举还有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快推进城镇化进程。7月20日，住房和城乡建设部、国家发改委等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确提出，要在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。

中原地产首席分析师张大伟认为，部委鼓励集体建设用地建设租赁房，有利于增加用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，如果部分区域存在的城中村等集体土地进入租赁市场，则有利于房源供应，也有利于城中村改造。有关专家表示，从长远看，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊。开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%-2%，这种情况下，由于集体建设用地土地价格相对较低，运用集体建设用地建设的租赁房在租金市场化的情况下，年投资回报率可以达到5%以上，所以，对于集体产权拥有者而言，可以获得稳定可观的回报。

与之前的房地产政策相比，在此次国土资源部的文件中，最核心的描述是：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。换言之，未来集体土地也可以承接城市住房建设。这次的政策调整，很明显指明了此类用地的归宿不是征地或简单地流入市场，村镇集体经济组织有较大的主导权，这无形中增加了村镇集体经济组织在盘活相关土地方面的积极性。

当然，《方案》最大的亮点和意义还在于创新性地从土地供应端出发，提出加强租赁房源的建设和供给。文件中明确提出了“村镇集体自行开发”，这实质上意味着他们可以摆脱传统的开发商土地竞拍等手段，从而大幅降低开发成本，而租房价格也必将随之降低。

政策激励下住房租赁市场状况将会扭转

此次出台的集体建设用地建设租赁房政策与此前所有的房地产政策相比，其突破性意义还包括以下两个方面。一是第一次将集体土地纳入住房市场，大大增加了住房土地供应。在我国现有存量土地中，集体建设用地规模巨大，可用于建设租赁房的集体土地远多于城市中可用于建设商品房的国有土地。过去，因政策不允许用集体土地建设商品住房，导致商品房建设用地不足，商品房供应不足，房价上涨。如今，集体建设用地在不改变“集体性质”的前提下，可以开发建设租赁房，将大大增加可供出租的住房，同时也会减少商品房购买的需求，缓解商品房供不应求状况，降低商品房房价。

二是改变了中国住房市场“买房多、租房少”的格局。至今为止，中国住房市场都是“买房多，租房少”，大城市尤其如此。其原因在于：一是目前出租的房屋多为个人所有，个人可供出租的房屋总体上数量有限；二是个人出租的房屋分散，政府难于管理，导致租房人的权益难以保障，使一些人更愿意买房而不愿意租房。集体土地用于建设租赁房后，将大大增加租房市场供应，同时将形成规模化的租房小区，政府可以出台专门针对租房小区的管理政策，切实保障租房人的权益。

而在住房租赁市场方面，我国与西方发达国家有着较大差距。目前，国内租房率不足10%，欧洲国家租房率近50%；中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%，同一项目美国占比是50%；2012年，全国租赁住房用地仅占全部居住用地的10.5%。中国社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示，当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%，仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求，尤其是一线城市以外的地区，租房比例更低。此外，据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在某些国家的市场中，专业租赁企业提供的房源占比约为30%。

链家研究院发布的《租赁崛起》还指出：截至2016年，全国有一定规模的品牌公寓企业只有1000余家，运营管理的房间数量只有约100万间，不到市场份额的5%；这一项目的占比在日本租赁市场中达到了87%，美国则为60%。在市场经济条件下，需求会刺激供给配套，因此，在国家多种有关政策的激励下，中国的住房租赁市场状况将会得到大幅度扭转。链家研究院的报告还指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。

中国房市未来增长希望在租赁

链家研究院发布的《租赁崛起》称：“未来的增长希望在租赁。”这一预测目前已使嗅觉灵敏的中介公司和房屋租赁企业在投资上开始转向。其实，这不仅是中介公司和房屋租赁企业的预感，也是各大开发商的共识。据内部人士透露，过去几个月以来，无论是国内知名的大地产公司，还是区域地产公司，都已经迅速开启房屋租赁市场争夺战。最积极的企业当属万科了。据不完全统计，截至目前，其已在北京、广州和佛山等地拥有5处自持物业地块。2016年在北京市海淀区西北旺的2宗地块以“竞报自持比例”方式招标，万科凭100%自持比例中标，堪称该场竞标的“最大赢家”。

与此同时，万科还在2016年成立了长租品牌“泊寓”，并在2017年初以30亿元入股链家，足见其对租赁市场的看重。无论是中介还是房企其实都已提前向租赁市场转型，自持物业和只租不售的地块更是不可旁落的战略布局。而此次出台的“集体建设用地建设租赁房”政策，将会给中介公司、房屋租赁企业和开发商们带来更大的利好。

集体土地用于建设租赁住房，将大幅提升集体土地的利用价值，增加农村集体土地的价值回报，“住房出租产业”也将因此成为农村一项新的主要产业，成为农村集体经济收入的一项新的主要来源。这是一项缓解城市高房价状况的重大举措。

其实早在2014年，北京就已进行了集体土地建租赁住房试点，并且取得了较好的成果。或许许多人一时还未发现此举的重大意义，但笔者认为此举是中国房地产政策的一项重大突破，如在全国范围尤其是房价高企的城市大规模推广，不仅将彻底缓解租赁住房供不应求的状况，同时也将大大缓解商品房供不应求、房价高企的情况。2017年7月中下旬，住建部等9部门联合印发的通知中所提出的4项加快发展住房租赁市场的举措中，第一项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。笔者据此分析认为，政府希望市场上能有更多机构化的租赁企业，从而改变目前以小业主为主的供应结构，进而提高租赁市场的规范度和透明度，挤压小业主的生存空间，保护租客权益。

针对此次出台的“集体建设用地建设租赁房”政策，不少网民表示，运用集体土地建房出租，不仅可以缓解住房供需矛盾，还可以盘活存量用地，可谓一举多得。下一步，应制定严格的监管措施，完善相关配套政策，规范用地和建房流程，防范各种违规行为，保障政策顺利贯彻落实。运用集体土地建房出租，对于各方而言都是利好。对于地方政府而言，这既可解决百姓居住问题，又可以盘活存量用地，更能对房地产市场降温起到积极作用。对于开发商而言，由于其建房成本和税收较低，回报率则会相应上升，能获得稳定的回报率。对于百姓而言，这增加了一个解决居住问题的渠道，对于破解高房租和高房价有着一定的作用。在“购租并举”的顶层设计下，从中央到地方，大力发展住房租赁市场的各类政策密集发布，从推出租赁住房建设专用地块到宣布“租购同权”，从多措并举加快住房租赁市场发展到试点集体建设用地建设租赁住房，政策的力度及影响范围正在不断地递进延伸。