清至民国陕西地产价格研究

杨银权

（宝鸡文理学院 历史文化与旅游系，陕西 宝鸡 721013）

清至民国陕西地产价格研究

杨银权

（宝鸡文理学院 历史文化与旅游系，陕西 宝鸡 721013）

从清至民国陕西地产交易价格的走势来看，亩均交易价格总体呈上涨趋势。其间，无论是水田还是旱地，亩均交易价格在同治年间都惊人地出现下跌趋势，究其原因，应该与同治年间的社会动荡、灾荒频仍有关；其次，从地产类型来看，水田的亩均交易价格远远高于旱地，这是由水田较高的使用价值决定的；最后，从区域来看，汉中地区的旱地买卖价格要明显高于关中地区，其原因主要是由关中买家的垄断性导致的。

清至民国；土地买卖；价格

古代社会，随着土地私有化的加剧，民间社会的土地买卖日益频繁，在债务和灾荒迫使下，土地交易不仅频率高，而且价格变化也最为明显。通过保存的地产文契，我们不仅可以探究一定历史时期内土地买卖的原因、买卖双方的关系状况、土地交易的类型等，更为重要的是，可以非常具体地了解土地交易价格的变化情况。通过对清至民国陕西地产文契的分析，笔者发现，土地交易价格不仅与土地的类型、地理环境有关，而且与土地的额定赋税高低等有关，更与土地买卖的时代背景密切相关，例如灾荒年的土地成交价格就明显低于平常年份。此外，相似的土地成交价格还与买卖双方是否属于亲族有关。再有，同类型土地交易成交价格也呈现出明显的区域差异。

一、汉中水田交易价格及特点

“中国旧时买卖或典当土地所订立的契约，载明其面积、价格及坐落、四至、由当事人和见证人签字盖章，并向当地政府登记纳税后生效。”[1]可见，地产契约的详细记载，正是我们研究土地交易价格变化的重要依据。

通过研究，笔者发现，不同类型的土地成交价格差异较大。在陕西，交易的土地主要有水田、旱地、庄基地、池田、塘田、沙地、园圃等等。因此，我们首先看水田的交易价格。由于陕西地方大致分为陕南、陕北和关中地区。而在这三大区域中，水田主要分布在陕南的汉中地区，所以，我们在此主要以汉中地区为例，来探究这一时期陕西水田的价格及变化状况。为直观揭示水田买卖的时间、双方关系、交易面积、交易时间及价格，并在此基础上分析水田价格及特点，我们以文契为例，制定汉中水田交易价格表（见下页表1）。

参照上表所列水田交易面积和价格来看，从乾隆年间至宣统年间，汉中水田的交易价格总体呈上涨趋势。其中，同治年间的水田价格呈现出较明显的下降趋势，但从光绪年间开始，水田价格又呈现出稳定而持续的增长态势。在这些地契中，成交价格最低的是同治四年，李占春卖给胡居安的五分水田，交易价格仅为600文钱[2]，亩均成交价格1 200文。

为了更直观揭示这一时期，汉中水田交易价格的总趋势，我们对不同时期的亩均价格做了统计。结果表明，乾隆年间亩均成交价格15千文，嘉庆年间8串，道光年间25串，咸丰年间54串，同治年间13串，光绪年间39串，宣统年间55串。据此，我们绘制出下页图1。

从图1可以看出，清朝陕西汉中地区的水田成交价格呈现出较大的变化，大致呈现出一个大写的“N”字形。首先，亩均成交价最高是宣统年间，成交价最低是嘉庆年间；其次，同治时期的水田成交价与道光、咸丰时期相比，呈现出非常明显的下跌趋势；最后，从光绪以后，水田成交价格又出现明显的上涨趋势。

之所以出现如此态势，应该与地价的变化有关，而影响地价变动的因素较多，它不仅与灾荒的频次及破坏力有关，也与时局动荡与否有关。对此，有学者说：“秦中自去年立夏节后，数月不雨，秋苗颗粒无收。”[3]显然，灾荒导致了地价的下跌；同样，同治时期水田交易价格的急剧下跌与太平天国运动、捻军起义，以及始于陕西的回民起义影响息息相关。

二、汉中旱地交易价格及特点

陕西地产类型非常复杂，除了上文论述的水田外，还有沙田、池田、庄基地等，更有众多的旱地交易。由于陕北的土地买卖单位大多是段、畦，所以很难确定其亩均价格，难以比较。因此，我们以汉中地区和关中地区为例，来揭示这一时期朝亩均25千文均换作串，即分别为15串、25串，以方便比较。陕西旱地的交易价格及特点。同样，据文献记载先绘制汉中旱地交易状况（见下页表2）。

表1 清朝汉中水田交易价格表

从表2可以看出，清至民国时期，汉中旱地交易价格呈现出以下几个明显特点：

第一，旱地交易亩均价格在15串上下浮动。其中，有6份文契显示，旱地亩均交易价格为15串，分别是：嘉庆二十三年王福元卖与周永春的一亩八分[2]，道光二年肖凤仪卖与周永春的四分旱地[2]，咸丰元年刘氏卖与杨成福的二亩旱地[2]，光绪三年田子喜卖与李恒隆的一亩一分旱地[2]，光绪十年杨林春卖与杨金春的一亩四分旱地[2]，光绪十七年杨何氏卖与杨金春的一亩三分旱地[2]。可见，跨越了不同时期的汉中旱地，交易价格虽然呈现出较大的起伏和变化，但是亩均15串的交易价格却在不同节点出现，说明汉中旱地亩均价格大多在15串上下浮动。

第二，从其亩均价格走势来看，与上文汉中水田交易价格走向非常相似，除了同治年间交易价格急剧下跌外，总体交易价格呈上涨趋势。我们采用平均法进行了计算，结果表明，清至民国时期，汉中旱地亩均交易价格为：嘉庆年间8串，道光年间12串，咸丰年间23串，同治年间3串，光绪年间21串，宣统年间25串，民国前期78串。其亩均交易价格走势（见下页图2）。

第三，土地交易价格的上涨或下跌，不仅与市场需求、社会环境，诸如灾荒、战争等有关，还与购买者的购买意愿有关。例如，在宗族田产不外流思想的影响下，有些宗族内，尤其是家族内的土地交易价格明显高于同时期外族间的土地交易，例如在咸丰九年，周尚文卖与其胞兄周郁文的一亩水田价格高达70串[2]，而张广元卖与刘仕元的一亩四分五厘水田才54串150文，亩均交易价格才37串[2]；同样，旱地交易价格也呈现出类似的特点，例如，同治七年李顺章卖与其胞侄李炳的七分地，交易价格12串[2]，亩均交易价格17串，这明显高于同治年间的亩均价格3串，以及其他四笔亩均交易价格。

表2 汉中地区旱地交易价格表

图2 清至民国汉中旱地亩均交易价格走势图

三、关中地产交易价格及特点

作为八百里秦川，这一时期关中旱地交易价格与汉中相比，有什么样的特点和不同呢？在此，我们同样采用图表法，首先直观展示清至民国时期，关中地区的土地交易价格状况（见下页表3）。

表3 清至民国关中旱地买卖价格表

表3所列地产文契，不仅详细揭示了关中地区旱地交易的面积、时间，而且详细地记载了交易价格，这对我们了解关中地区的地价走势提供了完备的资料，并可借此比较清至民国时期，汉中和关中地区旱地交易价格的特点及不同。

首先，这一时期关中土地交易价格呈现出非常稳定的特点。例如，从咸丰年间到道光年间，其亩均交易价格均在3千文至7千文之间，而平均价格为4千文；进入民国年间，亩均价格呈现出一定的上涨趋势。

其次，关中旱地亩均交易价格远远低于同时期的汉中地区。上文已经统计过，汉中地区旱地亩均交易价格大约为，嘉庆年间8串，道光年间12串，咸丰年间23串，同治年间3串，光绪年间21串，宣统年间25串，民国前期78串，平均24串（约24千文）。而从表3可以看出，关中地价远远低于汉中地区。

那么，造成这一结果的原因是什么呢？

第一，关中地产买卖中，买主的相对固定和稳定性，造成了土地买卖价格的垄断。对于土地买卖的多样性，有学者说，“百年田地转三家，这句话也许是比较可信的。”[4]可见，恰恰是关中地产买主多样性的被破坏，造成了地价的长期走低。表3显示，除了唐景溢出售的土地买主是唐景贤个人之外[2]，其他地产买主都属于唐职思堂和唐习勤堂。若从宗族性角度来看，显然是唐家垄断了这一时期关中地区的土地买卖，这种状况，势必造成地价的垄断。因为，从趋利避害的角度来看，作为买方，唐家必定会尽可能地压低土地买入价格，从而造成了这一时期关中土地交易价格的长期走低。

第二，与汉中地区相比，关中地区土地交易价格的走低，从供需角度来看，也与关中地区土地相对充裕有关。从关中和汉中地区的地理环境来看，地处陕南山区的汉中，其可耕地面积要远远少于关中地区。因此，在探究同时期关中地区土地交易价格走低的原因时，也应该考虑到这一因素。

总之，从清至民国时期，陕西地产交易价格的走势来看，各类型地产亩均价格总体上呈上涨趋势。然而值得注意的是，无论是水田还是旱地，其亩均价格在同治年间都呈现出明显地下跌趋势。究其原因，应该与同治年间的社会动荡、灾荒频仍有关。其次，从地产类型来看，水田的亩均价格要远远高于旱地，这是由水田的产量高、获益大决定的。最后，区域来看，汉中地区的旱地价格要明显高于关中，其主要是由关中地产买家的垄断性导致的。

[1]夏征农.辞海[M].上海：上海辞书出版社，1999：1455.

[2]王本元，王素芬.陕西省清至民国文契[M].西安：三秦出版社，1991：4-117.

[3]李德民.论清代陕西的旱荒影响极其成因[J].西北大学学报，1994，(3)：67.

[4]章有义.明清徽州土地关系研究[M].北京：中国社会科学出版社，1984：81.

F321.1

A

1673-291X（2017）34-0107-04

2017-03-06

2016年度陕西省教育厅项目“清末民初陕西地产文契研究”阶段性研究成果（16JK1030）

杨银权（1977-），男，甘肃两当人，副教授，硕士生导师，博士，从事明清史与西北史研究。

[责任编辑 吴明宇]