国有土地出让市场分化区域差异研究——基于治理土地财政视角

王 玉 波

(东北大学 文法学院，辽宁 沈阳 110169)

国有土地出让市场分化区域差异研究
——基于治理土地财政视角

王 玉 波

(东北大学 文法学院，辽宁 沈阳 110169)

土地财政激励地方政府分别采用招拍挂、协议方式出让商服与工矿用地，国家致力于国有土地市场建设，各省(市)两种土地出让方式的出让面积、出让金规模、出让价格和两种方式价格比、市场化程度等9项指标之间逐渐分化。采用变异系数与聚类分析及定性分析方法，将2003～2014年31省(市)国有土地市场分化程度划分为高度、中度、中低度、低度4类区域，比较各项指标得出主要结论：①协议与招拍挂方式的国有土地出让面积、出让金规模呈现“此消彼长”趋势，即市场化程度在提升，“中度”区域最明显；②后城市化时期的“高度”区域不在依赖土地财政，“中度”区域则完全相反；③招拍挂与协议价格比值高低和区域分化程度一致，且呈现先分化、后整合的趋势；④城镇化过程中地方政府大都采取先协议“以地引资”、再招拍挂出让商服用地的策略，“中度”区域最明显。从控制高价“地王”频出现象、约束地方政府以地引资行为、开展土地整治并允许农村建设用地入市、城市公共建设鼓励社会资本参与、土地开发与生态补偿并行机制等方面，构建土地财政转型视角下的国有土地市场分化区域调控政策。

国有土地市场； 分化； 区域差异； 土地财政

一、引 言

1988年《土地管理法》规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，国有土地市场及土地财政逐步形成。2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地市场出让方式及价格开始分化，即招拍挂(高价)出让商业住宅用地获取巨额土地出让金收益；协议(低价)出让工业用地带动地方经济和税收增长[1]。现有关于土地财政成因、负效应及转型研究取得了众多具有重要价值的科研成果。

在土地市场区域差异研究方面：中国土地市场发育水平存在区域差异，东、中、西部的地区差异呈现先缩小后加大的趋势[2]，总体上，土地市场发展对土地集约利用有着显著的正向促进作用[3]；土地市场化程度对土地利用集约度的影响关系，在东部地区表现为正向且随时间推移而递减，中部为正向且长期存在，西部短期内为负，随时间推移变为正值且逐渐增大[4]。土地市场对一线城市房价增长驱动作用最强，自2009年开始全国城市房价空间分化显著增强，土地供给是核心影响因素[5]。全国35个大中城市土地市场和住房市场共同形成的系统中，住房市场的价格和交易量的变化将影响政府改变土地供给弹性[6]。土地市场与区域经济耦合协调度总体上呈现上升趋势，土地市场发展失衡是影响两者耦合协调关系的主要因素[7]。

在土地财政区域差异研究方面：土地财政规模及对地方财政贡献率呈现出与经济社会发展水平相趋同的区域规律[8]。获取土地财政收入方式上，东、中、西部地区都热衷于招拍挂出让方式，追求土地价格和出让收入的双增长；中部地区热衷于协议出让和以地引资方式[9]。土地财政影响城市化原始资本积累并造成区域差异的形式，例如土地财政显著促进了中西部区域城市空间扩张，但对东部区域的影响则不显著[10]。土地财政的负效应也存在较大的区域差异，例如土地财政规模增长对城乡收入差距变动的影响存在区域异质性，对中部区域影响程度较高，而对东部区域的影响持续时间较长[11]。各级地方政府对土地财政的过度依赖，导致大城市过度服务化和小城市产业空心化的出现，从而引发城市“去工业化”现象，不利于国家整体产业结构升级[12]。在全国范围内，土地财政显著促进了东部区域产业结构服务化，但对西部区域产业结构服务化则产生了负面影响[13]。土地财政区域差异形成的最重要影响因素包括：第二产业比重及工业化进程、区域经济发展水平、第三产业比重等；这些影响因素在东、中、西部和东北部区域存在较大差异[14]。

土地市场是地方政府获取土地财政收入必经环节，从国有土地市场分化区域差异探讨土地财政差别化区域转型政策研究还非常缺少。本研究系统分析在土地财政收入的激励下国有土地市场分化机理，选取31省(市)2003～2014年数据，分析在土地财政激励下，国有土地市场构成要素分化区域规律，提出土地财政与转型视角下差别化的区域土地市场调控与土地财政转型政策建议，本研究具有重大的理论意义和实践价值。

二、土地财政激励下的国有土地市场分化机理

经济社会转型期，党和国家致力于经济建设。城镇化是中国经济增长的重要载体，为获得政绩收益推动城镇化发展是地方政府的“理性”选择，由此，地方政府也具有了典型的“经济人”行为特征。市场法则下的“城市经营”之说大行其道，其经营核心内容则是土地资源(产)是其获得城镇化发展所必需的资源与资金支撑。地方政府在获取土地财政收益过程中，国有土地市场产生了出让方式分化的现象，进一步导致不同出让方式的价格、面积、出让金规模的分化。土地财政激励下的土地市场分化机理构成框架，如图1所示。

图1 土地财政激励下的国有土地市场分化机理构成框架

图1中，在以经济增长的政绩考评体系作用下，地方政府主导推行以土地财政为动力源的城市化发展，促进经济增长，最终获得政绩收益。但各地方政府的土地批租、获取财政收入的行为方式及目的却不尽相同：①以招拍挂方式高价出让区位优越、稀缺程度与竞争程度较高的商业服务业和商品房住宅用地，获取高额土地出让金及土地房产税费收入，以此作为财税收益继续投资于城市建设，提升土地资产价值，继续获取更多的土地财政收益；②以协议方式低价出让郊区、远城区的工业生产和采矿加工业用地，即廉价土地引资，带动本行政辖区产业发展、居民就业、税收和经济的增长。

随着城镇化、工业化和产业结构升级的快速发展，城市土地资产价值大幅度提升，建设用地指标需求量和稀缺程度更加明显。国有土地资源配置中逐步显现出市场机制的基础性作用，表现为区位优越的商服、住宅用地招拍挂方式“价高者得”的市场规律。在巨额的土地财政收益激励下，地方政府更加热衷于招拍挂方式。为提升国有土地资产市场化配置程度、规范土地市场有序运转，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(2002)》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007)》等系列规范政策。综上，在社会、市场、政府的共同作用下，国有土地市场逐渐成熟并呈现分化现象。全国招拍挂与协议方式土地出让面积和出让金规模及价格呈分化趋势，如图2所示。

图2 全国招拍挂与协议方式土地出让面积和出让金规模及价格分化趋势

图2(左)显示，招拍挂与协议方式土地出让面积及出让金规模呈现出“此长彼消”的时间规律，反映出国有土地市场分化的基本趋势，印证了以上土地财政激励下的国有土地市场分化机理分析是存在的；同时，也反映出市场机制在国有土地资源配置中的基础性作用越来越强的特征。招拍挂与协议价格分化程度(价格比)则是先上涨、后下降的倒“U”形曲线，即先分化、后整合，如图2(右)所示。这进一步印证土地市场分化机理，即地方政府廉价“以地引资”推动经济增长、获得政绩收益，加大价格分化程度；“以地引资”也带动城市基础设施的完善，城市土地资产价格提升，激励地方政府采用招拍挂方式供地，加之《协议出让国有土地使用权规范(2006)》的影响，可协议出让的土地稀缺致使价格上涨，土地价格分化程度从2007年开始下降整合。

综上，从全国时间序列上看，国有土地市场的拍挂、协议方式土地出让面积和出让金规模及价格分化趋势是存在规律的，由此，也进一步显示出国家政策对于地方国有土地市场有效的宏观调控作用。因此，需要进一步揭示的是以上国有土地市场的各项指标在31省(市)的变化趋势及规律。

三、省(市)国有土地市场分化的区域规律

依据国有土地市场分化机理内容(图1)，首先考察各省(市)2003～2014年招拍挂与协议方式出让土地面积与出让金规模的“绝对值”，如图3所示(由高到低排序)。

图3显示，江苏至上海的10个省(市)招拍挂出让金规模排在前10名，其中，有9个省(市)协议出让金规模、7个省(市)招拍挂面积、8个省(市)协议面积也排序在前10名之内；图3中，从云南至西藏的14个省份招拍挂出让金规模排在后14名之内，其中，有12个省(市)的协议出让金、11个省份的招拍挂面积、13个省份协议面积也排序在后14名。呈现出的基本规律是：越是经济发达的东部省(市)，土地财政越繁荣，即招拍挂与协议方式土地出让金规模及出让面积越大；反之，4项指标数值越小。整体上，4项指标数值大小呈现出与经济社会发展水平相趋同的区域规律。各省(市)两种供地方式出让金与出让面积构成情况以招拍挂面积比例降序排列，如图4所示。

图3 各省(市)2003～2014年招拍挂、协议方式出让土地面积与出让金规模变化趋势

图4 各省(市)2003～2014年招拍挂方式出让土地面积与出让金比例变化情况

招拍挂与协议方式出让土地面积(出让金)比例之和为100%，故只对招拍挂面积与出让金比例数值进行描述。图4中，招拍挂出让金比例排序没有明显的区域规律；招拍挂面积比例高的省份大都是西部与东北经济欠发达的省份，而经济发达的东部省(市)，该值却比较低。通常而言，越是经济发达省(市)土地资产价值越高，在其收益激励下地方政府招拍挂方式出让土地的面积比例也应越高，但事实却与此相反，如北京、上海排序在倒数第1名和第4名。这说明即使国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(2002)》，在协议方式“路径依赖”作用下，经济较为发达省(市)土地市场化程度不高，地方政府以地引资方式仍然是推动城镇化和工业化、经济增长的重要手段。继续考察各省(市)土地出让平均价格、招拍挂与协议价格及二者分化程度，以土地出让平均价格降序排列，如图5所示。

图5 各省(市)2003～2014年招拍挂与协议方式出让土地价格及分化程度

图5中，土地出让招拍挂价格、协议价格和平均价格中，北京、上海处于最高的前2位，各省(市)整体上呈现出与经济发展水平相趋同的区域规律；招拍挂与协议价格分化程度(价格比)整体上也呈现与经济发展水平相趋同的区域规律，但其规律性却没有价格分化程度那样显著。

四、国有土地市场分化程度分区

1.变异系数方法分区

结合图3、图4、图5中的国有土地市场构成指标，采用变异系数方法计算各省(市)国有土地市场分化程度，未采用不存在明显区域规律的招拍挂出让金比例指标。首先，对9项指标数据进行极差标准化处理，使其域值在[0，1]范围内。

正向指标，国有土地市场分化程度越强指标，采用上限效果测度：

(1)

负向指标，国有土地市场分化程度越强指标，采用下限效果测度：

(2)

式(1)、式(2)中：I是标准化处理后指标数值；x是标准化处理前指标数值，xij是第i个省(市)第j个国有土地市场构成指标数值(i=1，2，…，31；j=1，2，…，9)。

其次，对图3、图4、图5中的国有土地市场构成指标采用变异系数方法确定权重，能够有效避免经验评分方法产生的评价结果主观性偏差。具体计算步骤如下：

31省(市)各项国有土地市场构成指标数值平均值：

(3)

各项国有土地市场构成指标标准差：

(4)

各项国有土地市场构成指标变异系数：

(5)

国有土地市场构成分为绝对指标(招拍挂出让金、协议出让金、招拍挂面积、协议面积)和相对指标(招拍挂出让面积比例、协议价格、招拍挂价格、平均价格、价格分化程度)，分别计算绝对与相对指标系统内各自指标权重：

(6)

最后，各省(市)绝对指标系统与相对指标系统权重分别为0.5，计算各省(市)国有土地市场分化系数Fi：

(7)

对以上9项指标采用(7)式，计算出各省(市)国有土地市场分化系数并降序排列，如图6所示。图6显示出越是经济发达与土地财政较为繁荣的省(市)，国有土地市场构成分化系数越大，即分化现象越突出。

图6 各省(市)2003～2014年国有土地市场分化系数

2.聚类分析方法分区

“聚类分析”方法是指把各个样本(事物)分类成为相似样本(事物)组成的多个类的分析过程。其优点是在分类过程中不需要事先给出分类标准，分类过程与结果完全基于样本(事物)所选各因素数据结构、数据特有性质，能够有效反映出31省(市)国有土地市场分化的区域规律，使各区域国有土地市场分化情况具有同类之间最大相似性和不同类最小相似性特征。

采用SPSS18.0统计软件聚类分析中的“层次聚类分析”方法，能够充分使用样本数据，聚类过程中国有土地市场分化情况(性质)越接近的省(市)就越有可能先聚合为一类。对以上2003～2014年9项指标数据进行聚类分区，形成31个省(市)国有土地市场分化情况及其5类与6类集群中的类成员，如表1所示。

表1 国有土地市场分化情况5类与6类聚类结果

3.分化程度分区结果及发展趋势

因纯定量方法存在缺乏灵活性、易受特殊值影响等缺点，所以，结合定性与定量方法，考虑经济社会发展水平及行政区域临近原则，对31省(市)国有土地市场分化程度分区。分化系数排序结果中，北京和东部沿海的江苏、浙江、山东、广东、上海、辽宁分化系数均大于0.300；在5类和6类聚类结果中，辽宁和浙江为第4类，江苏和山东为第5类，广东独自成为第6类；在5类和6类分类结果中，北京、上海都没有和以上5个省份成为一类。北京、上海地价最为昂贵，加之独特的城市功能定位和发达的经济社会环境，将二者划为一类。图6中自云南往右除江西外都是位于西部、东北部、西南部经济欠发达的省份，这些省份大多在聚类结果中的第2类，将第1类中的青海、西藏、海南划归至第2类，再将第2类中的天津和福建与第4、第5、第6类的江苏等5个东部沿海省份合并为一类。最终，国有土地市场分化分区结果如表2所示。

第Ⅰ区域(高度分化)：北京、上海协议与招拍挂方式的土地出让价格及其价格分化比都是排序最靠前的省(市)，招拍挂面积比例(市场化程度)排序却在最后几位，即国有土地市场分化的相对指标数值显示出明显特征；土地出让面积与出让金规模4项绝对指标排序没能像前述指标排序靠前，如果是纵向比较，即土地出让面积与出让金规模相对于自身行政面积，两个城市排序依然靠前。因此，从各项指标所处的排序位置反映出该区域国有土地市场分化程度最高。

第Ⅱ区域(中度分化)：该区域省份土地出让面积及出让金规模排序靠前，招拍挂面积比例仅高于第Ⅰ区域，招拍挂价格与平均价格及价格比仅低于第Ⅰ区域。相对于第Ⅲ、Ⅳ区域，第Ⅱ区域的土地财政为其高速的城镇化、工业化提供了“钱”与“地”等原始资本。源于优越的沿海区位，城市投资环境将继续优化提升，未来时期，国有土地市场将由中度分化逐步向高度分化迈进，即类似于第Ⅰ区域。

第Ⅲ区域(中低度分化)：该区域除招拍挂面积比例指标外，其余指标值低于第Ⅱ区域、高于第Ⅳ区域。随着新型城镇化与“中部崛起”、“四化同步”等发展战略推进及东部沿海省(市)产业梯度转移，土地财政正向功效逐步显现，国有土地市场各项指标值分化也将更加显著，由目前的中低度分化转向中度分化。

第Ⅳ区域(低度分化)：该区域除招拍挂面积比例(市场化程度)指标值最高，其余指标值均最低。这源于欠发达的经济社会环境，土地资源开发规模及土地资产价值还比较低。新型城镇化、西部大开发、振兴东北老工业基地等战略实施，城镇拓展土地资源还有较大空间，未来时期土地财政规模持续增长，国有土地市场分化程度进一步加剧。

表2 国有土地市场分化分区结果

五、区域国有土地市场分化时间趋势分析

1.“绝对”指标时间分化趋势

各区域4项“绝对”指标在2003～2014年变化趋势，如图7所示。

(1)协议面积与出让金。协议方式土地出让面积第Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ区域2003～2004年略有上升，到2005年下降，到2006年上升至最高点。4个区域2006～2008年均出现急剧下降趋势，第Ⅱ区域最为明显，自2008年起趋于平稳，且第Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ区域协议出让土地面积也比较接近。第Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ区域协议方式土地出让金2003～2004年略有上升，2005～2006年4个区域也略有上升，2006～2007年第Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ区域基本持平，而第Ⅰ区域下降，2007～2008年4个区域都明显下降，2008～2014年4个区域都呈现平缓上升趋势。

(2)招拍挂面积与出让金。除第Ⅰ区域外，2003～2013年招拍挂方式土地出让面积，整体上呈现快速上涨趋势，2013～2014年4个区域都呈现显著下降趋势；第Ⅰ区域在2008～2011年招拍挂方式土地出让面积相对较多，整个时间序列略微呈现倒“U”型。招拍挂方式土地出让金中，第Ⅳ个区域2003～2011年呈现明显上涨趋势，其中第Ⅰ和第Ⅲ区域依次在2006年和2008年略有下降，第Ⅱ区域在2008年明显下降。4个区域在2012年都有较明显下降，在2014年除第Ⅰ区域上升外，其余3个区域明显下降。

通过以上分析得出结论：①各区域协议与招拍挂方式的国有土地出让面积和出让金呈现“此消彼长”的分化趋势，体现出国有土地市场逐步发展与完善的态势；②国有土地市场受国家调控政策影响反应较灵敏，如《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007)》促使各区域2008年协议土地出让面积下降趋势明显。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(2010)》等系列政策促使全国2011年和2012年上半年房价下降，土地市场“流拍”现象增多，2012年招拍挂出让土地面积与出让金出现下降；③作为生产要素之一的土地，在2014年出让面积的下降是对我国经济社会进入“新常态”的有效印证；④第Ⅰ区域两种方式国有土地出让面积及出让金规模相对于另外3个区域分化趋势较为平稳，说明后城市化时期的北京与上海不再依赖于土地财政，第Ⅱ区域情况则完全相反。

2.“相对”指标时间分化趋势

各区域4项“相对”指标(未包含平均价格)2003～2014年变化趋势如图8所示。

(1)招拍挂价格与协议价格。招拍挂方式土地出让价格整体上呈现上涨趋势，第Ⅰ区域上涨速度最快，相对于另外3个区域分化趋势更为显著，如2014年招拍挂价格是2003年的15倍，而另外3个区域在2～3倍之间。2008年受全球金融危机影响，招拍挂价格略有下降。协议方式土地出让价格整体呈现上涨趋势，第Ⅰ区域上涨速度最快；另外3个区域协议价格增长速度要快于招拍挂价格增长速度，且从2008年之后相互分化趋势开始明显，故第Ⅰ区域和另外3个区域协议价格分化没有招拍挂价格分化趋势显著。

(2)价格比。2003～2006年第Ⅱ区域分化趋势明显，2007～2014年第Ⅰ区域分化趋势最明显，尤其是在2013年和2014年招拍挂价格已上涨至2012年的2倍左右，反映出发达的经济社会水平促使商住用地“寸土寸金”现象出现。2007年第Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ区域价格比开始下降，分化程度趋于一致，这3个区域价格比变化整体呈现出倒“U”形趋势。4个区域在2003～2006年价格比都呈现上涨趋势，第Ⅱ区域最快，原因在于每个区域以地引资动力都比较强，而第Ⅱ区域工业资源禀赋优越，所以，用协议出让工业用地的降低(甚至低于第Ⅲ区域)定价来吸引投资，带动该区域经济社会向更高水平发展，结果是商住服务用地需求不断增强，招拍挂价格提高，第Ⅱ区域的招拍挂价格基本上是第Ⅰ区域的80%、第Ⅲ区域的2倍。受《协议出让国有土地使用权规范(2006)》和经济发展水平的影响，可协议出让的土地稀缺且价格上涨，土地价格比分化程度从2007年开始出现下降整合趋势。

图7 各区域国有土地市场“绝对”指标演变趋势

图8 各区域国有土地市场“相对”指标演变趋势

(3)招拍挂面积比例。招拍挂面积比例高低也意味着市场化程度的高低。4个区域都呈现出上涨趋势，且比较一致，源于《协议出让国有土地使用权规范(2006)》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007)》政策作用，在2007和2008年上升幅度最大。整体上招拍挂面积比例在第Ⅳ区域最高，之后依次是第Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ区域，即区域经济发展水平与国有土地市场化程度呈现相反态势，说明经济发达区域城镇化原始资本积累过程中，地方政府土地引资起到了重要作用。

通过以上分析得出结论：①各区域之间招拍挂价格、协议价格分化程度和区域经济发展水平高度关联；②各区域价格比呈现先分化、后整合的趋势，此趋势还将继续；③各区域地方政府大都是先以协议方式“以地引资”发展工业，带动经济与土地资产价值增长，然后再以招拍挂出让商住服务用地获得巨额土地财政收益；④在国家土地市场规范政策及招拍挂价格影响带动下，各区域招拍挂面积比例(市场化程度)和协议土地出让价格都在提升。

六、研究结论

自1988年《土地管理法》规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，城市国有土地市场逐步形成。源于1994年国家施行分税制改革，地方政府“征地-批租”模式的土地财政在全国迅速推广。国有土地市场是土地财政形成必经环节，在土地财政收益激励和国家宏观调控政策影响下，国有土地市场的出让方式、面积、出让金规模及价格等方面分化趋势都存在一定的时空变化规律。本研究主要结论如下：

(1)全国范围内土地出让面积与出让金规模整体呈现上涨趋势，招拍挂与协议方式各自的土地出让面积及出让金规模呈现出明显“此长彼消”的时间规律，反映出国有土地市场分化的基本趋势和市场机制在土地配置的作用越来越强的特征。

(2)各区域协议与招拍挂方式的土地出让面积和出让金呈现“此消彼长”的分化趋势，国有土地市场受国家调控政策和“经济新常态”影响后反应较灵敏。第Ⅰ区域土地出让面积及出让金规模相对于另外3个区域分化趋势较为平稳，说明后城市化时期的北京与上海摆脱了对于土地财政的依赖，而第Ⅱ区域则完全相反。

(3)各区域之间招拍挂、协议价格分化程度与经济社会发展水平高度关联，且价格比均呈现先分化、后整合的趋势；各区域大多是先以协议方式“以地引资”带动经济与土地资产价值增长，然后再招拍挂出让商住服务用地；在国家土地市场规范政策及招拍挂价格上涨带动下，各区域市场化程度和协议土地出让价格都在提升。

七、土地财政转型视角下的国有土地市场分化区域调控政策建议

国有土地市场是土地财政获取的关键环节，应依据国有土地市场分化规律，采取如下差别化调控政策，促使国有土地市场规范运转，改变城镇化过程中地方政府对于土地财政的过度依赖状况：

第Ⅰ区域：避免招拍挂出让方式催生的“地王”现象的出现，由此控制房价快速上涨；稀缺的土地资源尽量配置给缴纳高额税源的高端产业；严格界定公益型用地项目，非此类项目严禁协议方式出让，提升国有土地配置市场化程度；借鉴国外经验，全面征收持有环节的房地产税，为城市公共建设筹集资金，还可以抑制房地产市场投机行为。

第Ⅱ区域：规范协议出让用地项目及最低限价，约束地方政府以地引资行为，提升国有土地配置市场化程度；以科学、详尽的土地规划引导城镇空间外延扩张，削弱地方政府对土地财政的热衷程度；以第二、三产业发展替代以土地财政模式为动力源泉的城镇化发展，使人口和土地城镇化、产业发展相协调；发展海洋、高端技术与服务产业，创造更多税收来源；开展土地整治并允许农村建设用地入市，发挥土地财政正效应[15]。

第Ⅲ区域：该区域将是第Ⅰ、Ⅱ区域产业“梯度转移”首选承接地，规范地方政府以地引资项目和最低限价，充分提升国有土地资产价值；以科学规划对建设用地指标进行时空优化配置，管控财政激励下的国有土地出让价格；城市基础设施允许地方政府发行债券、鼓励社会资本参与，降低地方政府对土地财政依赖程度；开展城乡土地整治，盘活存量建设用地资源，增加的建设用地指标继续发挥土地财政正向效应。

第Ⅳ区域：限制国有土地市场中地方政府为获取土地财政而进行的低效“征地—批租”行为；合理的“征地—批租”模式为国家发展战略实施和产业发展推动的城镇化提供资源与资金支撑；鼓励社会资本参与城市公共基础设施建设，加大国家对大型公益项目财政转移支付力度；该区域多为“限制”或“禁止”开发区，在国有土地市场出让过程中，以制度法规规范土地开发，实现土地开发与生态保护补偿并行的有效运行。

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RegionalDisparitiesofNationalLandTransferMarket——ALandFinanceGovernanceApproach

WANGYubo

(SchoolofHumanitiesandLaw,NortheastUniversity,Shenyang110819,China)

Local governments are encouraged by land finance to transfer land for commercial,mining and industrial use through both market and negotiation.The central government is devoted to national land market development,but the provincial disparities become more evident in terms of land transfer indexes,including transfer scale,transfer fee,transfer price,the ratio between the transfer prices through market and negotiation,marketization,etc.Coefficient of differentiation,cluster analysis and qualitative approach are used to analyze data about land market disparities of thirty one provinces (cities) from 2003 to 2014,which are clustered into four categories: high level,middle level,middle-low level and low level.The comparative analysis demonstrates that the state-owned land transfer scale and transfer fee fluctuate between market and negotiation,i.e.the more they are market-oriented,the more medium-level provincial disparities become; For areas with high level disparities in the post urbanization period,land finance is not the most important revenue source,but areas with middle-level disparities are just the opposite.The ratio between market and negotiation land transfer price is consistent with the area disparity level,and it shows an integrative tendency after a disparity occurs.During urbanization,local governments usually use negotiation to attract investment at the beginning and then use market to transfer land for commercial use.This is most obvious in the area with middle-level disparities.Countermeasures to control national land market disparities between different cluster areas under land finance reform are proposed from the perspective of hindering land transfer in high prices,restraining local government from attracting investment by low land price,implementing land governance,allowing market transfer of rural construction land,encouraging private investment in urban construction,and providing ecological compensation for land development.

national land market；disparity；regional difference； land finance

10.19525/j.issn1008-407x.2017.04.015

F301.0

A

1008-407X(2017)04-0116-10

2016-10-08;

2016-12-23

国家自然科学基金项目：“基于地域差异的后土地财政时期负效应及转型研究”(41401635)；教育部人文社会科学基金项目：“中国土地财政区域差异及后续负效应研究”(14YJC790128)；中央高校基本科研业务费资助项目：“土地财政与城市化关系地域差异及调控政策研究”(N141402001)

王玉波(1980-)，男，黑龙江齐齐哈尔人，副教授，博士，主要从事土地财政转型政策研究，E-mail:Wangyubo5230@163.com。