预料中的反转何时出现

丁祖昱

从去年9月到现在，本轮调控已经过去了8个月的时间，而今年春节之后以“限售”、“三四线城市限购”为代表的新一轮加强调控，也已经过去了2个多月的时间。但从昨天统计局发布的行业数据中，我们还是没有看到期望当中的反转，最多只能算是 “走平”。

简单回顾最新4月数据：部分指标增速上行，开发投资再创新高，累积增长9.3%，增幅较上月扩大0.2个百分点；土地购置面积累积增长8.1%，成交价款累积增长34.2%，增幅分别较上月扩大了2.4和17.5个百分点。

也有不少指标增速回落，新开工面积累积同比增长11.1%，同比增速回落0.5个百分点，时隔5个月同比增速再度收窄；商品房销售面积累积增长15.7%，销售金额累积增长20.1%，增速分别较上月回落了3.8个百分点和5个百分点，值得注意的是，商品房累积销售平均价格出现下降；待售面积同比下跌7.2%，跌幅较上月扩大了0.8个百分点；此外，竣工面积、到位资金等指标增速也有不同程度的回落。

单看4月份，数据变化更直观：新开工面积同比增长10%，增速较上月下滑3个百分点；商品房销售面积增速为8%，已经跌至个位数，其中商品住宅销售同比增速更是只有5%；土地购置面积同比增长14%，成交价款增长85%。由此来看，4月份重点城市已经明显加强了推地力度，以致土地均价出现了大幅度的结构性上涨。

指标之所以没有明显反转，主要是基于两方面原因：

一方面，力度更大的政策主要自2017年3月初开始，落地时间尚短。今年春节前的调控政策还是以“重启限购”、“收紧限贷”为主，出台政策在力度上也相对谨慎。但是对于经历了上一轮调控的重点城市而言，市场对于调控收紧已经有了一定的“抗药性”，因此调控效果依旧不是特别明显。3月初以来，调控力度虽明显加强，但影响到市场还需要一定时间。再考虑到统计数据一般会延迟3-6个月，因此最早到7月，或许才能看见统计数据的明显变化。

另一方面，今年三四线城市楼市的优异表现，一定程度上“对冲”了调控的影响。2017以来，三四线城市量价齐升的态势非常明显，由于三四线城市数量较大，对行业拉动也非常明显。这从地方调控的地域分布也可以看到，按城市能级统计调控频次，在2017年3月之前，只有25%的地方调控来自三四线城市，而在今年3月之后，则有56%的地方调控由三四线城市发布。

市场走势方面，目前重点城市热度已明显降低，部分三四线城市也应声而落，如珠海、岳阳、淮安，4月份成交量均已出现下滑；环一线城镇也出现降温，譬如，万科对南通项目已做计提跌价准备，燕郊二手房挂牌价格下调，固安4月成交量環比降四成等等。以此来看，二季度宏观数据增速还会进一步回落，三季度宏观数据可能会面临较大的压力。endprint