物业管理企业规模经济问题初探

石福杰

摘 要 随着我国社会和经济的快速发展，人们对居住条件的要求也日益提高，物业管理工作越来越重要，物业管理采用现代科学管理手段对物业实施全方位的社会化、专业化和企业化管理。通过管理服务活动，完善物业的使用功能和提高物业的使用效率及经济效益，促使物业的保值和增值，为人们营造一个合意舒适、清洁美好、文明安全的生活、工作环境。基于此，本文主要阐述了物业管理企业规模不经济的原因、物业管理企业实现规模经济的策略，希望能为今后我国物业行业的发展带来帮助。

关键词 物业管理 规模经济 策略

在现代社会的发展中，物业管理作为一个新兴的行业，在我国得到了广泛的应用。现代物业管理所提供的服务应是高质、高效的，而当前众多企业“小而全，多而杂”的管理往往使物业管理事倍功半，导致服务的低效、低质和高成本，无法形成适度规模，这会在一定程度上对企业的经济发展带来困难。

一、物业管理企业规模不经济的原因

（一）初始规模不经济

物业管理行业的快速发展吸引了众多新企业的加入，但是新兴物业管理企业介入市场的初始阶段存在诸多困难。第一，为了争夺物业管理市场份额，扩大在行业内的影响力，新企业不惜以低价竞争，但在接手项目后又要控制成本，量入而出，导致物业管理水平大幅下滑，极大地损害了企业的形象。第二，开发商信誉低、建筑质量不高、物业管理包袱重等等，导致管理成本增加。第三，行业管理法规不完善，消费者对物业管理认识浅显，因此管理中矛盾多、风险大，严重威胁企业的经济利益和社会形象，一系列问题困扰着新生物业管理企业。因此，在进军物业管理市场的初始阶段，企业资源利用率低，投入多而产出少，短期内很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。相反，所表现出的往往是初始规模不经济。

（二）管理效率不经济

就物业管理企业而言，规模不经济很大程度上表现为企业的管理服务规模扩大（管理面积不断增加）时，企业内部的效率并未提高，或成本并未降低，造成这种现象的原因主要在于物业管理的经营机制、管理水平以及服务模式的不经济等。对物业管理企业来说，没有强大的战略管理团队，就不能为企业选择适宜的发展方向，这就造成了企业扩张的盲目性；没有完整的战略规划团队，就不能制定科学合理的工作流程、工作内容，从而造成企业运作的无序性；没有扎实的基层团队，就不能高效、快速地完成岗位工作，造成企业运行的低效性。可见，任何一个管理层面出现问题，都会导致物业管理企业管理效率不经济，最终也会影响企业的规模经济。

（三）收费率低，严重影响企业运营

物业管理企业的营运资金主要来源于物业管理费。自物业管理行业诞生的第一天起，拖欠、拒交物业管理费的现象在全国各地都不同程度地存在，成了困扰物业管理行业的一大顽疾。在物业管理中经常会出现以下问题：第一，业主对物管服务和房屋质量不满；第二，有些居民的思想还停留在计划经济时代，没有认同“花钱买享受”的消费观念；第三，由于收费的标准、细节不明，造成物业公司与业主理解不同，从而引起争议和纠纷；第四，宣传工作开展得不好。

二、物业管理企业实现规模经济的策略

从物业管理企业的现状可以看出，物业管理企业是一味地追求物业管理项目的数量增加、管理面积扩大，规模带动利润增长的粗放型发展模式，并不适应行业发展的需要。初始规模不经济、管理效率不经济应该是物业管理企业在探索规模经济发展道路过程中重点关注的问题。

（一）前期财务核算，减小规模经营风险

一般来说，在物业管理企业规模扩大的同时，即使管理水平保持同等速度提升，也会由于规模扩大而使管理成本大幅增加，因此管理成本的增加，最终导致总收益的减少。基于此，物业管理企业在面临着一个项目投标或扩大规模的时候，首先要综合有效地运用管理资源，制定管理方案进行财务核算，当管理成本小于收益时，配备管理人员及设备设施参与投标和管理。相反，当预期管理成本大于收益时，物业管理企业绝不能扩大企业规模，承受巨大的经营风险。

（二）合理配置人员，降低管理成本

规模效益绝非人员、团队、机构等的简单复制，而是资源的优化配置和充分共享。因此，物业管理企业应该为每个管理项目合理的定员，倡导人员内部流动，通过人力资源的有机配置实现单位面积管理成本下降。具体来说，一方面，应该注重中层管理人员的培养和提拔，这样既能节省外聘高管的高额成本，又能激励员工的士气；另一方面，应该根据各项目的发展状况调配基层员工，既可以在动态环境中提高员工的适应能力，也能够根据岗位需要定编定员，节省人力成本。

（三）进行市场细分，确定核心运营领域

物业管理企业通过市场细分确定管理的核心运营领域，是实现规模经济的重要战略选择。以山东贵和物业为例，它确立了写字楼、商业物业、高校物业和厂区管理四大主營市场，而将容易扩大管理规模的居住型物业排除在外。尽管企业的这一战略部署使其难以在管理面积上迅速扩张，但是其服务品质和管理水平依然能够实现在合理规模下的经济效益。

（四）进行集约管理，整合企业资源

在物业管理市场竞争愈来愈激烈的情况下，实现集约化管理是企业实现规模经济的有效途径。首先，有利于节约成本，除各项目部门必不可少的人员配置外，其他的事务均由公司统一调配实施，有助于人力成本的降低；其次，有利于实施品牌管理，将所管辖的所有物业统一在一个品牌旗帜之下，易于理念的传承和文化的培植；最后，有利于实现规模经济，通过对每个物业项目的管理取得合理的利润，平衡盈利与亏损，使企业各个项目协同发展，并塑造良好的对外形象。

（五）开展专业化服务，整合业务流程

物业管理企业专业化服务可以整合原来被分割的业务流程，精简烦琐的业务流程，实现组织结构的扁平化，提高组织的运作效率。其中，横向专业化，即根据服务的客体不同，将企业划分为服务于不同领域的企业或组织，这有利于不同的物业管理企业专注地服务不同的服务对象，在其熟悉的领域内将业务做精、做细、做出特色；纵向专业化，即各项具体业务由各专业服务组织来承担（如成立专业化设备维护公司）。这有利于降低交易费用和固定资产费用，提高企业的灵活性和市场反应能力。

三、结语

提高企业的综合竞争实力是规模经济探索的前提与基础。我国物业服务行业要想进一步发展，就必须突破盈利能力差、经济效益低这一问题，只有这样才能吸引和留住优秀的人才，才能向客户提供优质的服务，才能使物业行业得到长远的发展。

（作者单位为山东招金集团有限公司）

参考文献

[1] 李静.浅议物业管理企业财务精细化管理[J].中国集体经济，2017（06）.

[2] 刘博明.机关物业管理中存在的问题与对策探微[J].企业改革与管理，2017 （02）.

[3] 张瑾.论物业管理企业的财务风险管理[J].财会学习，2017（08）.endprint