信用租房：积分比押金更有效？

虚假房源多、市场透明度不高、退房难是租客的痛点，房东方缺乏对租客的筛选机制，也缺乏对租赁机构的甄别机制。这个刚性市场有待进一步优化。

南方周末特约撰稿 魏晞

1个月前，支付宝宣称进军租赁行业，并推出信用租房服务——芝麻信用650分以上的用户可以享受免押金、免中介费、按月交租的租房项目。16天后，北京自如生活资产管理有限公司（以下简称“自如”）也推出信用租房，自如信用100分以上的用户可以免押金租房。

刚刚大学毕业的檀西西看到深圳地铁站里自如信用租房广告牌，认为自如是个可信赖的长租公寓品牌，便选择入住自如。她目前对自己的租房挺满意，唯一的缺点是每月都要付房租的10%作为服务费，“有点贵”。

听说支付宝上线信用租房后，她马上拿起手机查询自己的芝麻信用，兴奋叫道：“730分，够了！”也就是说，她可以不用交押金即可租房了。

租房新模式：用信用积分抵押金

青睐信用租房的租客，绝不止檀西西一个。

陈莱毕业两年，已经搬了三次家：“我的工作经常变换城市，有两次不得不违约离开租房，缴纳的押金都没法退。”2017年10月16日，她被公司派遣去深圳工作时，选择住进支付宝新推广的信用租房。

“信用租房对我来说蛮有吸引力的。”陈莱说，“在免押金的情况下，我不会有太大的经济压力，我只需要保证每个月按时交费。”

目前，支付宝首先在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州八个城市推广信用租房。蘑菇租房是其首批合作接入的长租公寓品牌。蘑菇租房联合创始人龙东平10月19日接受南方周末采访时表示，蘑菇租房没有强制要求房东接受信用租房，房东可以自由选择，因此仅有部分公寓应用于信用租房。

中山大学政治与公共事务管理学院教授朱亚鹏常年研究住房政策。在他看来，信用租房是通过租赁的方式，满足居民住房需求的一种创新性的尝试，从大方向上符合目前国家培育租赁市场的趋势。

在支付宝之后，自如也上线信用租房的服务。自如CEO熊林告诉南方周末，目前已有80万自如用户加入了自如信用体系，今已累计筛选不良信用租客约8万人，收录租住行业关注名单约4000人，而符合自如信用100分以上门槛设置的自如客户比例约30%。

自如原是链家旗下的产品线，于2016年5月宣布独立，成立独立运营的公司，目前已进入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市。

提及信用租房，蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博和链家研究院院长杨现领都认为，信用租房有助构建良好的租赁生态体系，解决租赁行业的乱象问题。

王博概括了三个租赁行业用户的痛点：一是押一付三的押金模式让刚步入社会的年轻人承受经济压力；二是假房源问题；三是租房过程中遇到纠纷时租客的地位比较弱势，房东也会觉得困扰。王博表示，基于对三大痛点的观察和考虑，支付宝有能力进入租赁行业，产生差异化机制，解决行业问题。

杨现领列举，虚假房源多、市场透明度不高、退房难是租客的痛点，房东方缺乏对租客的筛选机制，也缺乏对租赁机构的甄别机制。

“房东一方面要承担租户利用房屋从事违法活动（如吸毒、传销等）的连带责任风险；一方面难以选择出信用较好、收入稳定、居住偏好相似的群体。”杨现领如是说。

杨现领分析，对租客而言，签约通过网络进行，提前公示价格构成，价格公开透明，而将所有房源统一纳入交易平台，则有效约束房东，规避虚假房源问题；对房东而言，信用租房可以帮助他们找到优质客户，减少空置期，也有效约束从业者，构筑职业评价体系。

信用与押金，谁更能让房东放心？

在外界对租赁行业提倡信用管理一片叫好声中，有些房东却表示担心。

陈莱所租住的汉仕公寓，在深圳拥有八百套房源，均在蘑菇租房平台上发布租房信息。汉仕公寓总经理黄侣棣向南方周末坦言，一开始听说信用租房模式有所顾虑。“以前如果租客违约，押金可以作为我们的经济补偿。没有押金的情况下，如果房屋受损，我们这边无法去追讨。”虽然支付宝有芝麻信用作为背书，他依然觉得这个模式难以落地。

转变来自2017年10月份的“中国放心公寓联盟发布会”。会后，黄侣棣深感这是一个趋势，把手头上所有房源全部上线“信用租房”。

但他对芝麻信用的约束力仍持观望态度，并寄希望于支付宝或是蘑菇租房能积极推动保险类产品的加入，以保障房东利益。他假设，如果根据违约的比例，每套房子每年购买两百元的保险，出现租客违约行为后保障金额是四千元，他会非常愿意去购买这份保险。

“其实一个月的押金不足以产生足够的约束力。”王博相信芝麻信用能有效约束用户的守信行为，“芝麻信用可以让房东和房客感知到，这次不守信的行为将影响我的信用，进而影响我在其他生活消费场景的便利性。这个信用数据更加持久”。

芝麻信用行业产品总监俞纹雯向南方周末介绍，芝麻信用会根据租赁行业中三类角色建立信用体系。第一类针对相关的租赁企业的企业认证和企业历史信用，进行企业信用评估；第二类针对租客、房东和从业人员，芝麻信用会建立相应的信用档案。她举例，如果租客爱护房屋，信用良好，他们会在房东许可的前提下享受到性能更好的金融服务，整体芝麻性能也随之提升；如果租客有负面行为，如恶意欠租、损坏房屋、不赔违约金等，他们的失信行为会记录到芝麻信用的负面记录里作为惩戒。

“从一年多前到今年7月份，芝麻信用已经协助最高法院，联合惩戒老赖超过12万人。”俞纹雯认为这个联合惩戒机制也适用于租房领域中，用户租赁的失信记录会被芝麻信用其他合作伙伴看到，可能影响用户享受租车、金融、酒店入住等服务。

对于黄侣棣的想法，江苏省社会科学院研究员宋林飞表示理解：“消费者减少经济压力肯定会欢迎，但租赁市场里也要保护房东的同等权利”。他分析，押金是按照租赁双方合同约定用于赔偿、租金等的费用，是对房东权利的保障。免押金的模式比较适用于一部分低端房源，因为低端住房租金少，押金也相应少，房东不太在乎押金问题。但中高端房源租金比较多，有些房东就不愿意免除押金。

房源过少，信用租房的新问题？

檀西西最后没有选择支付宝信用租房。“我在支付宝上查了工作地点附近的房子，没有找到环境合适的住房。”她在心里对于租房有很明确的排序：先考虑环境，再是位置，最后才是价格。

“支付宝租房业务刚刚起步，房源较少。”一位业内人士于2017年10月28日接受南方周末采访时如是说。他形容支付宝和自如分别是“皮条客”和“二房东”的角色：支付宝充当网络中介平台，吸引一大拨租客；自如则走“讨好房东”的路线，先从房东处要到房子，装修后再租给租客，投入成本在控制房源上。在此基础上，自如比支付宝在免押金事宜上更有话语权，因为业主把经营房屋的工作交给了自如，自如可以自主决定是否向租客收取押金。

上述人士长期与房东打交道，发现大多数房东心态比较现实，不能接受信用租房模式影响自己的既得利益：“业主不会关心租客的信用分会如何影响租客的贷款，他们关心的就是钱。”省心、获得稳定又持续增长的收益，是他所概括的房东心态。

熊林认为自如的优势在于它会通过整套的装修配置，并对房屋提供持续的保洁、维修等租后服务，不是信息撮合的平台，而是提供长期服务的资产管理平台。

而龙东平持有不同观点。他总结，房东第一诉求是把房子租掉，不要空置；第二诉求是不要让中介商赚取太多中介费。他说：“蘑菇租房和支付宝都没有收取中介费。我们帮房东发房源，然后客户看到后可以直接与房东联系。”

通过蘑菇租房平台蓝山里公寓加入了信用租房中。据蓝山里公寓主要负责人黄零零透露，支付宝信用租房的目标群体和他们公寓的目标群体具有重合性，他们希望能借此平台，吸引更多优质客户入住。

宋林飞引用租售比的概念解剖中国房东：国际标准通常为1∶200到1∶300，比值越高，说明房价中的投资回报越低；从现有的数据上看，中国一线大城市不低于1∶400。也就是说，在房价高企的背景下，房东租房并不划算。

“一些业主选择空置房源，是因为房价上涨快，房子盈利空间比较大，出租的价格不如一年内房价增值的空间。”宋林飞分析，业主们没有着急要把房子租掉，即使信用租房吸引了许多租客，但并不是房东愿意租房子给他们。

信用租房，能否有效解决线下纠纷？

租赁行业的纠纷屡屡见诸报端。作为传统线下交易的行业，要实现线上化，绝非易事。

王博坦言，租赁市场链条较长，比如大多租客挑选时会线下先去看房子等线下环节，会导致支付宝平台无法完全控制整条流程。这对支付宝信用租房是一个挑战。“我们遇到过有些公寓的房源，宣称可以达到我们平台免押金的要求，但租客去了（现场）后，对方就说他们还要想一想（免押金），不能真正提供（信用租房）服务。”

他强调，未来支付宝平台要加强监督和治理，包括加强与所有合作伙伴的沟通，确保以一个统一的标准服务广大用户，不能有滥竽充数的情况。

南方周末就王博所描述的情况和黄侣棣的担忧，请教了中国政法大学民商经济法学院教授孙颖。她分析，支付宝是一个信息中介平台，不属于当事人。倘若租客有违约行为导致出租方有损失，应当由出租方追偿追究租客的责任。

她补充，卫生维护没有一个统一的可量化标准，如果租客和房东对于房屋软环境的要求不一致，很容易出现纠纷。

“租赁是个高度依赖线下的行为，房源难以标准化。在发达国家，住房也是最难被互联网化的领域。”杨现领认为，支付宝租房上线的功能仍停留在营销层面。

在俞纹雯看来，线上的芝麻信用反而帮助线下行业更好地去控制违约率和欠款。她向南方周末展示租车领域的数据作为类比：引入芝麻信用以后，租车行业相对于引入前，租金欠款率下降了52%，违章罚款欠款率是下降了27%，整体丢车比例下降了46%。

全国房地产商会联盟主席顾云昌建议，线上线下相互结合，会比完全线下化更好：传统中介公司对市场实际情况比较了解，互联网公司又有手段可以发展市场，各有优势。“目前租客大多是青年人，房东一般是中老年人，其实他们信息并不对称，对彼此的需求不太一样。借助互联网，他们能更加了解彼此。”

熊林也表达了对合作的欢迎态度：“我们希望更多的客户能用到自如的产品，因此我们是乐意去尝试的，不排除有这样的合作。”

（应受访者要求，陈莱为化名）