养老地产将何去何从

陈翘楚

摘要：随着社会养老压力的日趋加深，近年来我国政府一直在引导民间資本进入养老市场，意图促进多元化市场主体结构的形成。但受经济条件的制约以及民族传统养老观念的影响，我国商业化养老产业目前仍处于发展初级阶段，面临各种问题。据此，从我国基本现状出发，以目前养老行业面临的问题为抓手，分析问题原因并提出相应的建议。

关键词：养老地产；发展现状；存在问题；应对建议

中图分类号：F27文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.33.032

1养老地产的现状

1.1需求日趋加剧

目前国际上一般认为60岁以上人口占总人口的比例达10%，或者65岁以上人口比例达7%为达到老龄化社会的标准。据有关统计数据显示，截至2016年底，我国现有的60岁以上老龄人口接近2.3亿，约占人口的1/6，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右；到2030年中国空巢老人数量将达到90%。我国早在2000年已经步入老龄化社会，为了应对越来越严峻的形势，要做好充分的应对措施，然而目前社会存在养老服务有效供给不足；养老机构质量效益不高；养老行业人才队伍短缺；老年市场供需矛盾比较突出；社会参与不充分；基层建设基础比较薄弱等多种问题，难以满足养老需求。

1.2行业前景向好

伴随我国人口快速老龄化的态势不断蔓延，越老越多的人开始关注规划自己的养老问题。多年来主要依靠民政部门公办的养老模式在现在日益突出的养老挑战与供需矛盾面前，显然已经走到尽头。根据国家统计年鉴数据显示，2020年我国养老产业市场空间将达到7.7万亿元，到2030年将达到22.3万亿元。相关课题组预计老年市场将以9.74%的年增长速度，养老行业将以11.48%的年增长率高速发展。可见养老行业市场前景一片向好即将步入黄金发展期，存在巨大的机会。相关调查显示：目前进入养老房地产行业的上市公司已超过 35 家，非上市房地产公司超过 80 家，非上市保险公司超过 20 家。只有存在商机的地方才能吸引资本，在行业吸引资本的同时，多资本的涌入对行业发展也起到良好的促进作用，激发民间资本进一步释放，缓解养老市场供需矛盾的压力，从而由多元主体共同探索养老市场的发展方向。

1.3政策环境优化

2013年是养老产业的元年，2014年是养老地产元年。近几年健康养老产业得到政府扶持，被列入“十三五”规划，资本关注养老市场是必然趋势。当前政策环境对养老地产发展极为有利，有统计显示，截至2017年，涉及养老产业发展的政策法规超过100项，国家和各省市先后出台养老产业相关政策，仅2016年就达到了20项以上，同时各省市还相继颁布了政策的落实细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，以适应老年群体持续增长的养老需求，政策环境的优化对养老产业发展无疑是重大的利好。

1.4民众意识增强

随着国民经济水平的提高，以及计生政策作用下 “421”倒金字塔型结构的家庭数量增多，传统的“养儿防老”的文化观念逐步淡化，加之年轻人工作压力的增加和生活节奏的加快，可以陪伴老年人的时间越来越少，老年人对子女的养老依赖性不断减弱，同时对养老机构的需求意识逐步增强。

中国养老市场著名的 “9073格局”概念，就是将未来中国的老人养老模式划分为三部分：90%的老人的养老由家庭承担、7%的老人养老在社区、3%的老人养老在专业的养老机构。相较于目前三模式占比分别为96%、1%和3%，居家养老的比例将有所下降，机构养老的比例会保持不变，而社区养老的比例将从1%提高至7%。虽然6%是一个小数字，但是在巨大的老龄人口基数和相对空白的市场环境下，养老地产的市场空间依然为天量，伴随民众养老意识的增强，需求的增加，社区养老将会有很大的提升进步空间。

1.5行业仍处发展初期

近两年养老地产得到了资本市场及社会民众的密切关注，但是目前行业发展仍处于初级阶段，政府以及市场多个主体小心试水，探寻最适合中国养老的发展模式。从GDP、老龄化率等数据与美国对比，我国目前的养老产业发展处于美国20世纪60至70年代的发展水平，2020年预计将会达到美国70至80年代的发展水平，2030年将会达到美国80年代至今的发展水平。

2发展困境

养老概念已经出现三年多了，但是一直处于不温不火的状态，目前的情况来看，养老地产并没有发挥它被赋予的价值与期望，究其原因分析，主要有养老地产前期成本高；资金回收周期长，市场不成熟；盈利模式不清晰；民众养老观念落后；经济条件、消费水平的制约；政策扶持力度不够；缺乏行业相应的管理标准规范；缺乏专业养老服务人员等因素的影响。

2.1投入成本居高不下

养老地产产业链涉及房地产行业、保险行业、医疗保健行业、医疗护理服务、老年娱乐、老年教育等多项目，那么前期投资成本将会十分庞大。养老地产首先地理位置要方便，有良好的生态环境，方便子女探望的同时也有利于老年人的身体健康；也要距离医疗资源近，而本就供不应求的医院周边土地难寻；还要有各种老年人配套设施，同时配套相关服务，这每一项因素都在一步步推高前期的投入。后期的运营例如无障碍通道、老年人慢速电梯等等老年人生活的特殊需求造成运营成本会较普通小区高出30%左右。医疗资源缺乏、基础设施不足、土地成本高、缺乏合适的政府补贴机制，导致现在入场的都是资金十分雄厚的公司才敢来试水，大量投资者仍处于观望状态。

2.2资金回收周期长且市场不成熟

资本逐利性与养老地产服务性之间的矛盾难以靠市场自身来调节，目前养老市场并不成熟，老年人本就是低收入群体，能接受的服务价格并不高，养老市场面临资金回收周期长，销售风险大的问题。同时由于面对对象的特殊性，相关责任机制不健全，一旦居住的老年人出现问题难以划责，运营风险很大。市场不成熟，行业缺乏经验，只能摸索中前进。endprint

2.3盈利模式不清晰

虽然国内养老市場很大但并非全部都是刚需，目前行业盈利模式尚不确定，养老地产的盈利方向并不清晰，投资者对投资的盈利能力缺乏信心。据调查，国内运营中的养老地产收费主要有：房租、床位费、护理费、餐饮等几项。相比美国凭借资本市场运作发达，日本依靠介护保险制度，养老地产普遍可以取得较好收益，我国目前市场条件难以借鉴发达国家的发展模式，自身尚未探寻出有效盈利模式。

2.4传统观念影响

我国一直是注重“孝”的国家，俗话说百善孝为先，同时老年人更喜欢儿孙绕膝、三世共聚一堂，这些观念对养老行业的发展一定程度上存在着制约作用，年轻人顾虑若将老年人送至养老机构会被指责为“不孝”，老年人会存在被抛弃感，这种传统观念的影响不利于行业的发展。

2.5经济条件制约

老龄化人群面临公立养老机构一床难求，私人养老机构费用无力承担的尴尬局面。设施完好、服务规范、收费低廉的公办养老机构人满为患，而民办养老机构多出现较高的床位空置率，特别是目前一些民办养老机构不顾老年人的现实需求与消费偏好，开发前期未对老年人消费需求调查，布局的养老服务设施不适应现实需求，要么是消费过高老年人无力承担，要么是设在远离市区的郊区。据调查北京的民办养老机构床位空置率为40% ～ 50%；上海的总体入住率也不足70%，个别郊区养老机构实际入住率甚至不足 20%；养老机构“一床难求”与床位大量闲置并存，意味着养老服务投资方向错误。这不单单是土地与财政资源的浪费，同时也影响了行业的有序发展。

2.6政策扶持力度不够

养老地产带有一定的社会福利性质，所以政府适当的政策扶持能够更好地促进其发展。目前虽然国家鼓励养老市场主体多元化，但是对养老土地的取得、税收、贷款方面的优惠政策并不明确。高成本、长周期、高风险的特性下如果缺乏相关具体政策的支持，很多投资者会谨慎的选择持观望态度，降低行业的发展速度。

2.7缺乏相应的标准

养老地产整体的项目以及各项设施的主要服务对象具有特殊性、专业性，我国目前没有针对老年住宅设计、活动范围的配套设施标准，导致各个养老地产设计水平参差不齐，开发项目的安全性、实用性、适宜性难以得到有效保障。

2.8缺乏专业养老服务人员

养老地产的核心在于服务，除了为老年人基本的生活服务外，服务人员还要提供医疗保健、生活娱乐等特殊需求。由于我国养老产业起步较晚，国内机构在理念、管理方式、服务水准上还需增强，并且从事相关行业的专业人员较少，难以满足需求，给养老地产的发展带来挑战。

3相关建议

3.1准确定位目标群体

养老产业的缺口目前看来更多的体现在中低端消费群体，而目前养老地产的定位多为高端群体，例如目前泰康养老模式进入的条件是200万保单起，公寓出租模式年卡是30万押金起，对于我国目前居民收入水平来说（以2016为例：全国居民人均可支配收入23821元），定位目前是针对高净值群体。企业在布局前期就应该做好战略部署，充分利用已有的资源，对未来的盈利模式、客户群、服务价格等进行合理预测与定位。我国目前老年人口的两周患病率为46.6%，大多都是因为疾病而去世，进入老年后需要全陪护的老人数量比例并不是很多，绝大多数的老年人退休后的养老模式就是居家养老—医院救治 —人生终点。同时数据表明目前空巢老人比例50%，到2030年将达到90%，老年群体晚年迫切需要的不是护理，而是大健康为核心的综合老年配套服务。确定位目标群体，满足需求才能推出更适合市场的产品。

3.2完善产业结构，满足多层次消费群体的需求

养老地产本质应当是一种创新性的商业形态，但是目前大部分开发商都是把养老地产按照养老院的标准来做，养老地产作为一种复合地产与现代服务业相结合，需要多行业来一起加入探寻最适合中国市场环境的发展模式，可以结合家政服务、教育培训、文化娱乐、保险理财、金融投资等行业来共同发展，根据老年群体需求的不同提供不同的产品，满足多层次消费群体的需求。

3.3大型国企开道，加大政策扶持力度

由于销售风险大，经营风险种类繁多，盈利模式不明等各种原因，纵使养老行业前景充满光明，现阶段企业也只能小心翼翼尝试，在市场急剧扩张的需求与行业发展缓慢的矛盾难以缓解时，应由大型国企来发挥带头作用。

加大养老地产用地保障，将养老地产纳入土地用地总体规划中，各级政府应当结合当地的公共设施，将养老地产纳入规划中，给每个楼盘相应设置养老社区的比例面积，同时在城市划出地区设置集中的养老地产区域。同时增加养老行业可行的融资渠道，银行为之提供特定的低息贷款，增加财政资金对该行业的资金扶持力度。另外还有出台相应的税收优惠，降低资本进入养老行业面临的风险，同时政府增加具体政策优惠、加大扶持力度，落实优惠政策执行办法，促进行业的发展。

3.4制定行业统一标准

政府应督促、加快制定养老地产相关标准规范，从市场准入标准、竣工验收标准以及后续的监管规范标准、违规惩罚标准入手，加大对养老行业监管力度，同时引导企业、公众的监督力量，构建三级监督体系，打造良好的行业运行环境，保障养老产业的稳健发展。endprint