工业用地的差别化供应制度研究——以连云港市为例

■ 王孟年/魏巧巧/马贤磊

（1．连云港市国土资源局，江苏 连云港 222000；2．江苏苏信房地产评估咨询有限公司，南京 210000；3．南京农业大学土地研究中心 ，江苏 南京 210000）

工业用地的差别化供应制度研究
——以连云港市为例

■ 王孟年1/魏巧巧2/马贤磊3

（1．连云港市国土资源局，江苏 连云港 222000；2．江苏苏信房地产评估咨询有限公司，南京 210000；3．南京农业大学土地研究中心 ，江苏 南京 210000）

在定量评价连云港市工业行业发展及土地利用状况，识别不同的行业发展状态的基础上，从供应方式、年期及价格三个方面构建了系统的差别化工业用地供应制度：(1)连云港市工业行业现状分布与行业发展理想状态存在偏差，应通过供应手段进行调整；(2)基于行业发展状态确定的供地方式符合行业发展规律，可引导产业结构调整；(3)基于行业生命周期确定的供应年期（或租期）可最大限度吻合企业生存年限，减少企业灭失时占据土地资产的风险。

工业用地；行业发展；供应制度；产业结构调整；连云港

0 引言

伴随着我国经济发展进入新常态，转变经济增长方式是各行业突破发展瓶颈的关键[1]。工业行业发展重点也从以往的大量粗放式发展向集约创新型发展转变，逐步淘汰传统产能过剩行业、鼓励新兴行业入驻，引导工业行业的转型升级成为必然趋势。当前，中央提出的供给侧结构性改革的理念为实现这一目标提供了路径[2]。“供给侧结构性改革”强调从供给端发力，提高供给体系质量和效率，增强供给对需求的适应性。将这一理念应用在工业发展中，即通过改变当前工业用地供应制度，使供应方式、年期、价格尽可能适应行业转型升级的需求，从土地管理角度引导产业结构调整，不失为一种有效的方法。

工业是连云港市最重要的产业类型，为连云港市经济发展做出了重要贡献。为进一步提高工业质量，连云港市也进行了工业用地供应制度改革，包括鼓励多种供应方式、缩短供应年期等，在降低中小企业用地成本、激活中小企业活力方面起到了重要作用。但由于缺少调查研究，连云港市工业用地供应制度改革还较为模糊，与产业发展联系也不够紧密。本研究旨在通过对连云港市工业企业的全面调查和研究，对不同行业用地集约程度有定量化的认识，在识别行业发展及用地集约度基础上构建差别化的工业用地供应制度，调整工业行业发展中的偏差，引导行业发展。

1 连云港市工业行业发展现状

2015年连云港市第二产业增加值占全市地区生产总值比重虽然有所下降，但仍是全市最主要的产业类型，为连云港市“十二五”规划期间实现地区生产总值突破2000亿元做出了重要贡献。在连云港市“十三五”规划当中，“国际化海港中心城市”的城市发展定位以及“工业总产值实现翻番、临港工业、产业园区建设、国家级开发区进一步发展”的目标，都决定了工业仍将作为当地社会经济发展的主要动力。

为全面了解连云港市工业行业发展现状，通过调查走访连云港市各类型工业企业，发放500份调查问卷，收回有效问卷356份。将被调查企业按照我国工业行业的分类标准进行划分，被调查企业划分为农副食品加工业、食品制造业、纺织业等24个行业。根据被调查企业行业分布比例，推测出连云港市工业企业行业分布以化学原料和化学制品制造业、非金属矿物制品业以及专业设备制造业为主。

1.1 行业发展状态

单纯的经济指标不能作为衡量行业发展是否处于优良状态的唯一标准，在当前土地资源稀缺、国家鼓励土地节约集约利用的背景下，企业用地情况、企业经济发展状态应同时作为衡量行业发展的标准[3]。本研究将被调查企业数据按照行业进行归并，测算各行业的土地利用强度（容积率、建筑密度）、土地效益（地均总收入、地均税收、地均利润），并根据行业平均值制定各行业的指标控制值，得出各行业土地利用指标（表1)。

表1 连云港市各行业土地利用指标

1.2 行业生命周期

已有对企业生存问题的研究表明，在美国全部中小企业中，只能存活5年以内的中小企业约占全部中小企业的68%，19%的企业可生存6～10年，只有13%的企业寿命超过10年；在法国，50%以上的新企业在5年内消亡；我国企业的平均寿命为3.5年[4]。而我国长期实行50年期工业用地出让，出让年限与企业寿命偏差较大，使得很多企业在消亡后，仍占据土地资产，因此，有必要研究行业生命周期，使企业寿命与企业可获得的土地年限基本相符。

行业类型、企业规模是影响企业生命周期的两个重要因素。一般而言，越是接近上游的基本产业的生命周期越长，越是接近最终消费者的产品其生命周期越短；且原始投资规模较大的企业具有更好的生存前景[5]。基于企业生命周期影响因素，研究人员走访了连云港市各工业园区，对自建园以来园区内消亡企业的行业、规模及经营年限进行调查，制定了不同行业不同规模企业平均经营年限表，调查表明，连云港市中小型企业的生存年限多为3～10年，少数大型企业的生存年限可达到30年。

表2 连云港市工业行业发展状态认定表

2 行业发展状态认定

2.1 认定方法

通过工业用地的容积率、建筑密度、地均总收入、地均税收、地均利润五个指标识别工业企业的土地节约集约利用程度。其属性根据距离雷达图中心的远近来划分高程度、低程度：越靠近中心，集约利用程度越低；越靠近边缘顶点，集约利用程度越高。当以上五项指标中有一至两项指标低于工业用地绩效平均控制值时，作为监测对象；有三项指标低于平均控制值时，作为调整对象；四项以上指标低于平均控制值时，作为重点调整对象。

2.2 认定结果

表2为连云港市工业行业发展状态的认定表。从表2可以看出，连云港市工业企业行业分布以化学原料和化学制品制造业、非金属矿物制品业以及专业设备制造业为主，而稳健发展型及发展潜力型行业为文教、工美、体育和娱乐用品制造业，医药制造业，计算机、通信和其他电子制造业，农副食品加工，通用设备制造业。行业发展现状与理想发展状态存在明显偏差，应通过土地供应手段进行调整。

3 差别化工业用地供应制度构建

3.1 基于行业发展状态的差别化供应方式选择标准

逐步实现由固定年期出让制、弹性年期出让制向先租后让、年租制过渡。相比于弹性出让方式，年租制下政府对土地的把控更具有主动权，而弹性出让方式更具有稳定性。因此，建议对大型及中型且发展前景良好（稳健发展型及发展潜力型）的行业企业可采用弹性年期出让制方式供应；其余类型企业（中型调整型、中型低效利用型及小型企业）均考虑以年租制方式供应。对特殊的确需以法定最高出让年限取得土地的企业需经市政府批准，原则上该类企业仅限于超大规模的上游基础性行业企业。

综合来说，采取弹性年期出让方式供应的应为所有状态的大型企业、中型稳健发展型企业和中型发展潜力型企业，采取年租制方式供应的为所有状态的小型企业、中型调整型企业和中型低效利用型企业。

3.2 基于行业生命周期的供应年期或租期确定

弹性出让方式出让年期的确定需结合产业类型和产业生命周期，参考各行业同等规模企业平均经营年限，供应年期可分别按10年、20年、30年选择，出让年限届满后视项目经营情况续期或收回土地使用权；以租赁方式供应的也应根据产业类型和生产经营周期确定各类用地单位的租期，到期后视项目经营情况续期或结束租约，租期内承租人可根据自身意愿终止租约，租期内政府也可视项目执行情况停止租约，政府对土地的把控更为灵活[6]。表3列出了不同行业出让方式及年期（供参考）。

表3 不同行业出让方式及年期表（参考）

3.3 差别化价格策略

弹性出让价格在50年期工业用地价格基础上按照年期修正系数进行测算[7]。年期修正还原利率按照国有大型银行五年期存款利率确定。对稳健发展型和发展潜力型行业可适当降低土地还原率，体现差别化地价策略。

租金的测算：土地出让金实际上是一次性支付固定年期土地租金的现值，两者之间的关系应满足年金现值基本公式[8]：

P=A/i×[1-1/(1+i)n][8]

—i为土地还原率，

—n为年期，

—A为年租金，

—P为n年期土地出让金。

由于土地出让能够取得土地使用权，是一种物权，而土地租赁不能取得土地使用权，是一种债权，因此，最终确定的年租金可在测算出的土地出让金还原价基础上按一定比例下调。

4 结语

本研究从供应方式、年期及价格三个方面构建了系统的差别化工业用地供应制度：基于产业发展状态的供地方式更顺应产业发展规律；基于产业平均生存年限设立的供应或出租年期更吻合企业生存年限；出让或租赁价格在科学测算基础上根据产业发展状态适当调整，可加强对产业发展的引导，以此可逐步调整工业行业发展中存在的偏差。因数据获取途径及时间限制，研究制定的行业认定指标缺少土地投入相关指标，后期应增加地均固定资产投资或单位从业人数指标，使认定结果更加科学。另外，本研究样本量较小，对行业发展状态及生命周期的确定可在更大的调查量上进行调整，使其更加接近真实状态。

本研究针对处于不同发展阶段的产业采用不同的供地方式，使供地方式的选择有了明确的标准，这是相较于其他研究的创新之处。针对本研究的不足之处，可结合即将开展的连云港市工业用地调查项目获取本研究需要的数据，建立工业企业数据库。

[1]罗良文,梁圣蓉．论新常态下中国供给侧结构性动力机制的优化：基于1994—2014年省级面板数据的实证分析[J]．新疆师范大学学报(哲学社会科学版),2016(2)：28-36．

[2]杨东伟．供给侧改革与中国工业未来发展[J]．中国工业评论,2016(1)：16-21．

[3]王梅,刘琼,曲福田．工业土地利用与行业结构调整研究：基于昆山1400多家工业企业有效问卷的调查[J]．中国人口·资源与环境,2005(2)：80-84．

[4]曹裕,陈晓红,万光羽．基于生命表方法的我国企业生存问题：以湖南省企业样本为例的实证研究[J]．系统管理学报,2011(1)：84-93．

[5]姚凯．国有企业生命周期决定因素及其理论模型的构建[J]．生产力研究,2007(8)：93-95．

[6]陈明初,吴清法．推行土地年租制的实践与体会[J]．中国土地科学,1998(1)：6-7．

[7]杨浩,袁博,强海洋．我国工业用地价格市场化改革思路研究[J]．中国国土资源经济,2015(9)：62-65．

[8]李廷轩,夏建国,赖佳,等．试论成都高新区土地年租制中年租金的确定[J]．四川农业大学学报,1999(3)：317-322．

[9]郭冬艳,毛良祥．国内外差别化土地政策实践与启示[J]．中国国土资源经济,2015(2)：65-68．

Study on Differentiated Supply System of Industrial Land: A Case Study of Lianyungang City

WANG Mengnian1, WEI Qiaoqiao2, MA Xianlei3
(1.Lianyungang Land and Resources Bureau, Lianyungang Jiangsu 222000, China; 2. Jiangsu Suxin Real Estate Evaluation Consulting Co., Ltd.,Nanjing 210000, China; 3. Land Research Center, Nanjing Agricultural University, Nanjing Jiangsu 210000, China)

On the basis of quantitatively evaluating the industry development and land use status of Lianyungang City and identifying the development status of different industries, the differentiated industrial land supply system is constructed from three aspects:supply mode, year and price. Firstly, there is deviation existed between the present situation of industry and the ideal state of industry development in Lianyungang City, so it should be adjusted by means of supply. Secondly, the supply mode determined based on the industry development state meets the law of industry development, which can guide the industrial structure adjustment. Thirdly, the supply period (or lease term) determined by industry life cycle may best meet the life span of the enterprise and reduce the risk of occupying the land assets when the enterprise is lost.

industrial land; industry development; supply system; industrial structure adjustment; Lianyungang

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2017）10-0045-04

2017-02-20；

2017-03-24

“供给侧”改革背景下连云港市工业土地供应策略研究（无编号）

王孟年（1960—），男，江苏省连云港市人，连云港市国土资源局党组成员、副调研员，管理学学士，主要从事土地供应、耕地保护和土地综合整治研究工作。