营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策

代雨婷

摘要：伴随着我国营改增税收改革的推广普及，国家正在逐步加强调控房地产企业税收力度，我国房地产企业需要进行一定的改变，进而与目前税收政策很好适应，进一步保证自身的经营利益。本文主要分析了营改增政策相关内容，营改增对房地产企业税收带来的影响，以及房地产行业应对营改增的税收筹划。

关键词：营改增；房地产企业；税收筹划

房地产企业在经济迅速发展的浪潮中开始实行营改增政策。其对房地产企业带来好处的同时也形成了一定的经营风险，迫切需要企业制定解决风险的措施从而更好的与营改增政策相适应。

一、营改增政策概述

营改增自从2012年开始实行以后，相应的营业税改征增值税的发展也在平稳推进，在推进营改增的过程中，政府和税务局陆续颁布了一些政策法规、条文款项，这些内容不但涉及了行业改革、税率、计税的方法，还提及了免税政策、管理增值税发票等。

在营改增具体实施过程中，普通纳税人的增值税分别增加了6%和11%，小规模纳税人征收税率不会发生变化。当情况较为特殊时，征收应采取相对简便的方法，也可以采取零税率。

二、营改增对房地产企业税收带来的影响

（一）对采购建筑材料造成的影响

采购建筑材料对于房地产企业施工来讲是一个主要工作，其对工程施工进度和质量造成了直接影响。完成一个工程项目必须拥有大量的材料作为支撑，在采购这些材料时，主要材料是和大型厂家或者供应商合作采购，也有零星采购的材料等；建筑材料来源方式较多，增值税进项税额抵扣难度大，由于发票管理难度大，很多材料的进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上所列货物，都是工程项目的主要材料，在工程造价中所占比重较大。假设施工企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率为3%，而建筑业增值税销项税率为11%，施工企业购入的以上材料必将增加8%的纳税成本，从而加大建筑业实际税负，导致房地产开发企业的开发成本中的建安成本相应增加，在国家这种限价销售的大环境下，挤占了利润空间。在这样的前提下，房地产企业需要努力改革，以便可以迅速适应国家营改增税收政策。

（二）对短期税负造成的影响

营改增政策实施初期，会出现政策不完善，企业本身缺乏充分准备等问题。在这一阶段，政策可能缺乏全面的考虑，亦或是房地产员工无法深刻了解政策内容。基于上述问题，为了在营改增政策过度阶段避免房地产企业经营受到巨大的影响，政府继续执行老项目老政策，针对房地产企业在2015年4月30日之前形成的老项目增收增值税还是采用5%的税率。但是在改革政策以后的新项目极有可能出现抵扣进项不足增加税负问题。企业不能做好充足的准备，最为显著的问题便是新项目增值税的抵扣率明显较低，缺少进项执行抵扣，进一步增加了税负。另外，房地产销项税率是11%，这一数字有时会高于一些进项的增值税税率，企业在无形之中加重了税收负担。

（三）对人工成本造成的影响

经过对房地产工程项目所需劳动力资源分析了解到，建安成本中的人工费占工程总造价的20%-30%，而人工费主要通过支付劳务公司及零散民工工资形成。“营改增”后个人分包、架子队很难取得增值税专用发票，不能抵扣进项税额，造成人工成本不能抵扣，农民工占据了极大的比重。在工程项目施工中农民工劳动力任务可以获得良好的成效，但是农民工与其他劳动力之间也出现了较大差异。由于劳动力体现出流动特点，对于这部分农民工缺少专业的劳务公司对其负责，如此一来房地产企业无法取得相应的增值税发票。进一步造成了房地产企业自身加大税收支出，直接对人工成本造成影响。此外，还出现了“三流不一致”的问题：即合同关系、资金往来、发票开具的双方必须保持一致，防止虚开增值税发票，带来税务风险。目前，根据开发企业与劳务施工单位签订的合同规定以及企业会计核算的要求，需要劳务施工单位提供发票，为收取工程进度款，劳务施工单位会想尽各种办法取得发票，造成三流不一致现象。

三、房地产行业应对营改增的税收筹划

（一）加强学习营改增制度

营改增政策首先选择在房地产行业中试行，主要目的是可以为其他行业提供杠杆作用的相关参考，所以房地产企业必须重视营改增政策的实施情况。企业需要严格培训有关的财务人员和管理人员，使全体员工积极进入营改增政策的实施中。

（二）对房地产开发成本进行税收筹划

一般来讲房地产企业在项目开发过程中需要较长的时间，不仅需要对房地产建筑开发用地严格筛选，还需要大量购买项目所需材料。若可以在此期间分摊处理房地产工程项目成本，就可以对房地产企业工程项目每个阶段形成的增值税实行分摊处理，进一步节省房地产企业开发工程项目的成本开支。因此在营改增政策执行中，需要房地产企业建立专业的税收筹划工作岗位，首先对开发成本做一个基本的税收筹划，明确分析房地产企业经营过程中每个阶段税收支出情况，制定分攤处理措施，从而节省房地产企业开发项目成本。

（三）对物资及销售方式进行税收筹划

1.物资材料税收筹划

对于建筑材料供应商需以招投标的方式确定，招标依据是供应商能否出具增值税发票，同时结合竞标企业的材料报价、产品质量等进行全面的评价，最后对满足条件的一部分企业科学选择。在选择与聘用劳务人员上，也需要尽可能避免出现零散劳动力和流动人员，进一步保证房地产企业可以获得劳务派遣公司或者是代理公司开出的增值税发票。endprint

2.销售方式的税收筹划

明确无法实行进项税抵扣的项目，尤其是新增无法抵扣的项目。结合具体项目，准确核算进项税，明确综合纳税，确定所在区域项目的分解标准。财务单位建立进项税台账，严格区分各个区域以及有关的汇总税收，安排专业人员对专用发票进行扫描，明确可否实行抵扣，在月末对真实财务状况全面了解，避免财务计算可能造成的失误，尽量减少抵扣联发票出现纰漏。财务部门应当加强管理申报工作，在申报之前，需要合理安排报税活动，联系收入单位提供预缴基数，准确汇总核算所在地区的税额，在规定的时间内申报预缴税额，整理单据和报表，确保顺利进行税收汇总工作。

（四）加强培训专业人员

为了尽量减轻营改增对房地产企业造成的影响，首先，对于企业管理者来讲，在对税制改革全面掌握的前提下，超前进行谋划，控制企业发展方向。其次，组织企业财务人员进行专业知识培训，促使财务人员管理能力与企业税改之后的管理需求相符；专门组织学习税改政策的有关规定以及涉税风险问题，提高财务人员对实际问题的解决能力和应变能力；同时，企业需要聘请专业培训单位或者具备一定经验的财务人员开展业务培训，提升纳税人的税务筹划水平。

另外，企业还必须积极提升相关部门的业务操作水平，特别是材料采购及项目招标部门。由于他们的工作紧密联系着增值税进项抵扣工作，因此必须重点开展培训。首先要帮助工作人员了解营改增实施之后后需要注意的工作问题，进一步提高管理能力；其次，明确划分可抵扣或不可抵扣项目，在材料采购过程中应当获取发票，进而可以避免企业出现税负过重问题。

四、结束语

在税收改革中营改增是主要内容，极大推动了我国经济发展，有利于企业不断发展壮大。只有对营改增利弊全面了解，采取科学措施更好的适应营改增政策，健全会计核算制度，加强企业财务核算制度，才可以推动企业可持续发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议營改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）.

[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015（03）.

[3]吴小红.营改增对房地产企业税收的影响及其对策[J].企业导报，2015（18）.

[4]占代娣.营改增对房地产企业的影响及对策分析[J].企业改革与管理，2015（20）.

[5]张伦.房地产业营业税改征增值税的税负效应分析[D].浙江大学，2014（06）.

（作者单位：湖南景上财信置业发展有限公司）endprint