房地产司法鉴定评估问题的思考

文/张文 张强

房地产司法鉴定评估问题的思考

文/张文 张强

房地产司法鉴定评估直接关系到当事人的切身利益，具有区别于其他评估的目的公正性、行为严肃性、过程复杂性、结论精确性的特点，需要估价师、估价机构强化法律意识，规范业务流程，加强业务和有关法律、法规的学习，提高执业水平，为法院公正、高效司法提供客观、专业、严谨的鉴定结果。

一、诉讼当事人的配合问题

在司法鉴定过程中，通常会有当事人接到法院技术部门选择中介机构的通知后，未按指定的时间、地点选择中介机构,未在规定时限内以书面形式表达意见，不配合估价机构查勘现场，拒绝在现场查勘表上签字，严重的甚至出现阻扰查勘现场、不及时提供或不全面提供真实资料的现象。针对上述情况，根据《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》和其他相关法律法规的规定，建议法院技术部门要求当事人签收《司法鉴定风险告知书》，促使当事人明确自己应履行的配合义务以及不履行该义务可能承担的不利后果，促使其积极配合司法鉴定工作。

二、明确估价目的和范围

法院委托的房地产司法鉴定评估，若诉讼要求不同，估价目的和范围就会存在较大差异。在做鉴定报告时，委托方应明确鉴定目的、鉴定范围，提醒受托方鉴定范围要合理、合法。举例说明：目前法院委托鉴定评估拟处置拍卖的独立使用的房地产，估价目的和范围都是合法、产权清晰、成交后可持续使用的，但对于很多分家析产目的的鉴定评估，估价对象往往权属资料不齐或受限制（例如宅基地分割以后影响各自的使用功能），这就需要估价师与法院技术部门根据案情和估价目的，对估价范围作进一步明确。

三、谨慎的假设和限制条件

在实践中，经常存在被拍卖房地产权利状况为查封、抵押的情形。笔者认为，在估价时不应考虑这些限制因素，在“估价假设和限制条件”中要有“背离事实假设”，即应将评估标的物作为没有被查封、抵押等权利限制情况来估价，因为估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权会因司法拍卖而灭失，查封会因拍卖成交而解除。

例如，笔者曾受托司法鉴定评估的某标的物存在房屋登记用途和土地登记用途不一致的情形。委托方提供资料显示，估价对象房屋登记状况为商业服务、商住综合用途，土地登记用途为工业。经估价师实地查勘，房屋实际用途为商业和商住，用途为超市（出租使用）、改造成分割出租的办公用房以及一部分为自用的办公室，确与土地证记载信息不一致。按照最高最佳使用原则，结合实际用途及估价目的，在出具司法鉴定报告时，最终确定了本次评估依据估价对象为商业服务、商住综合用途进行评估，并取得法院和案件当事人的认可，保证了案件的妥善解决。

四、严谨的技术路线

（一）严格估价程序，做到勤免尽责勘查

首先,涉诉双方当事人或其代理人、法院执行局、技术部门工作人员和房地产估价师四方应全部到场，共同进行实地查勘，确认估价对象及范围。查勘现场遇到争议应在现场协商或补充确认，若出现特殊情况（如一方未到场、一方不配合无法进入现场等），应及时与司法鉴定委托部门沟通解决，并及时制作《实地查勘记录表》并让在场人员共同签字。

其次,估价机构应委派至少两名估价师对估价对象进行实地查勘。在无不可抗力的情况下，一般不应在估价作业过程中更换估价师，保证实地查勘人员与签字盖章的估价师一致。事实证明，签字估价师对现场进行实地查勘，可保证房地产估价师了解现场情况、估价对象及估价过程，避免引起争议，出现风险。

此外，在实地查勘过程中，到场估价师应对委托人提供的相关资料（包括估价对象权属资料、权益情况等）进行必要核实和拍摄记录。若在实地查勘过程中发现估价委托人提供的资料不全，可说明情况，要求估价委托人补充提供相关必要资料。实地查勘资料也应按规定收签、验证和保存，整个过程要保证做到周密、严格、万无一失，避免程序纠纷和证据纠纷。

（二）基础资料校核

对于取得的估价对象权属等基础资料，估价师应当通过公开渠道进行校核。对于存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法院工作人员沟通，共同协商解决方案，不得擅自作出假设。举例说明：一受托司法鉴定估价的商务酒店，经估价师实地查勘测算发现，原有主体建筑物已进行了改扩建，实际建筑面积为5576.57平方米，与房屋产权证记载登记建筑面积4213.62平方米不符。据了解，新增建筑面积无任何规划建设审批手续，但其改扩建部分已成为酒店整体运营不可缺少的部分。经与执行法官多次沟通分析，为使案件顺利执行，结合实际情况，我们提出了对该新增建筑物面积进行估价但又与其他证载登记面积有区别的估价方法的建议，在得到法院技术部门的认可后，启动了评估的后续程序，最终其经公开拍卖，顺利成交。

（三）市场数据调研

估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估过程所需的基础数据，并做好底稿的存档工作，对于一些来自电话咨询、专家咨询的数据资料应做好书面记录，以备查阅。做市场调查应考虑以下几点：

1．自己有无能力承接业务，鉴定机构的规模与委托鉴定的标的物是否协调。

2．鉴定机构有无该方面的资格。

3．鉴定人有无该方面的专长，若无，则要求或放弃业务，或组成专家组进行鉴定。

4．有无最基本的资料来源。在鉴定业务中，资料来源是成功鉴定的前提，也是鉴定人自我保护的重要依据。如无特别关键的资料，应主动放弃，切忌编造。

5．有无影响自己执业的外界干预。因外界干预是不可避免的，执业中会遇到来自各方面的压力。在鉴定中，有的不让看标的物、基本资料不完整就要求定价，这是估价机构应严格杜绝的。

6．应索要有关权威部门证明文件、证书，或临时性文件，了解产权是否清晰。对产权不清晰的，应由政府有关部门作出决定，不要自作产权界定，如无产权证明，最好不要出鉴定报告。

（四）估价计算要有理有据

司法鉴定中的每个估价计算过程和数据来源，都必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定，做到有理有据，确保估价计算过程的科学合理，确保估价结果做到客观、专业。

五、建立房地产司法鉴定估价听证答疑制度

当前，在送达司法鉴定评估报告后，结论不利的一方当事人往往会对鉴定估价意见提出异议，甚至要求重新鉴定。对此，估价机构应当积极应对，及时出庭质证和作书面答复，对司法鉴定过程和结果进行解释说明。但一些案情较为复杂、金额较大、涉及的财产品种数量比较多的司法鉴定，建议采用司法鉴定估价听证答疑制度解决问题。

六、房地产估价机构和估价师要不断加强业务学习，努力提高业务水平和职业道德素质

房地产司法鉴定结果直接影响当事人切身的经济效益，估价机构和房地产估价师出具估价报告后，应随时准备接受当事人的异议和质询，这就要求估价机构和估价师注重自身相关法律法规知识的积累和专业技术能力的提高。司法鉴定评估风险大，相对于正常房地产评估应更慎重。相关技术路线、评估方法选取，估价计算过程和数据来源，必须严格遵循《房地产估计规范》、《城镇土地估价规程》等相关行业指导文件，确保估价计算过程科学合理、计算结果准确无误。估价机构在日常工作中应当强化、完善可比案例及市场信息等资料的动态管理，定期收集、分析、整理相关市场信息，适时提取鉴定估价所需的常用参数，力争做到参数及数据来源有据可查、有市场行情可依，减少主观因素影响。对于估价过程中涉及其他领域问题的，应聘请其行业专家和专业机构进行指导或操作，并在报告中披露、说明。

（作者单位：邹城市房地产交易所 日照市房地产管理局）