“租售同权”对房地产开发企业的影响分析

文/宋安成

“租售同权”对房地产开发企业的影响分析

文/宋安成

2017年7月18日，住建部等9个部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)，要求人口净流入的大中城市一定要支持相关的国有企业转型为住房租赁企业，国家还鼓励民营企业中的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市已经成为首批试点。租售同权实行后，进入市场的不再只是供出售的商品房，而是有大量的租赁房屋入市，购买房子的需求会减少，房产价格会受到影响。对于房地产企业来说，赢利空间可能会减小，如果不尽快转型的话，就难以适应房地产领域这一重要的政策变化。此政策对房地产企业影响几何？房地产企业又如何应对政策的变化？

房地产行业的这一“新政”出台后，国有房企进军房屋租赁市场，是政策所要求的，民营企业进入房屋租赁市场，是为政策所积极鼓励的，可以想象绝大多数房企一定会试水目前的房屋租赁市场，为今后企业的转型奠定基础。房企进军房屋租赁市场，与目前房地产企业的生存法则不同，其应该如何根据目前以销售为主进行市场模式操作的实际情况，迎合“租售并举”的大环境要求，建立一套适合自己的新生存法则？在此，笔者根据自己对房地产市场的观察和分析，具体谈以下几点。

一、租赁市场的加速，必然会导致出售市场的相对减速，影响房地产开发企业的规模化发展，促进企业发展的多元化

近几年，大型房地产企业规模化趋势日益明显，房地产企业的发展已经进入规模化、品牌化的时代。根据中国指数研究院中国房地产TOP10研究组的相关报告，在过去的14年里，房地产百强企业的市场占有率指标，从2003年的14%发展到2007年的40.8%，房地产企业的规模化和品牌化发展可见一斑。房地产市场调控一系列政策出台，如限购限贷措施、共有产权房、集体土地入市等，这些政策均是对过热市场施加的冷却剂，房地产业高速增长必将受到限制，但不可排除一些房地产企业还是会通过项目并购、海外投资、企业转型等方式将企业规模做得更大，但是总体来讲，整个房地产行业的发展可能会放缓。

作为房地产企业，面临目前有着巨大发展空间的房屋租赁市场，一方面会通过租赁市场的发展分一杯羹，另一方面也应当适应可能难以像以前一样高速增长的房地产市场发展，努力在品质、品牌上更有所建树，而不是再一味地追求更大的规模。传统房地产市场以房地产开发销售为主的模式受到租赁市场的挑战，一些房地产企业也会通过企业的转型升级、拓展上下游产业、进军相关产业领域来做强做大自己的企业，比如进军医疗农业的绿城、多元化的恒大、轻资产的万达，所以，这一鼓励房屋租赁市场发展政策的出台，可能会减缓房地产企业规模化发展，但是会促进房地产企业发展的多元化。

二、面对政策鼓励的房屋租赁市场，多数房企会顺势而为，形成房企经营新模式

从目前情况看，除了一些办公、商业地产开发商外，绝大多数开发商是不会选择持有住宅地产用以租赁经营的，因为持有资产这一低周转、重资产的经营模式无法实现企业的高速增长，但在政策的引导下，特别是在一些地方挂牌土地明确要求只能长期持有、租赁经营的情况下，住宅地产的租赁经营会成为一些房地产企业特别是一些大型房企的必然选择，只有这样，才能分享到发展租赁市场政策的红利，根据建房〔2017〕153号文的要求，鼓励开发性金融等银行金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合其经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。这项要求其实是要金融机构从金融政策上向发展租赁业务的房企倾斜。另外，在项目审批上，建立“放管服”的审批快速通道，在租赁企业审批上，也要求鼓励这类企业的发展，统一经营范围为“住宅租赁经营”，是要求这类企业在治安管理上参考酒店业管理模式。

链家研究院于2016年末发布的《租赁崛起》报告指出，预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。在未来租赁市场格局中，品牌公寓将占据半壁江山。根据笔者的了解，近两年来房地产企业进军租赁市场的步伐越来越快。万科曾于2014年末推出万科驿产品，后更名为“泊寓”；保利、远洋、绿城、阳光城在2015年布局长租公寓；金地、龙湖、旭辉、合富辉煌、世联行于2016年进入租赁市场，石榴集团、佳兆业则在2017年进入。

三、开发商进军租赁市场，必然要开拓新的房地产租赁经营的融资模式

实际上，以往开发商较少涉及房屋租赁市场，一个重要的原因是房地产租赁项目投资大、持有时间长，实际上是典型的重资产的经营模式。目前，房地产企业常用的银行开发贷款、信托模式，包括私募资金和发债融资，都不能解决租赁项目的融资问题，参照国外经验，资产证券化将是可能的解决之道，如将房地产投资信托基金（REITs）作为资产持有人。但就中国的现实而言，实现这一步恐尚需时日。

建房〔2017〕153号文的要求：加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展REITs。可以看出，政府也注意到房地产企业开展房屋租赁业务的难处，就“融资难”的问题开出了药方，但是，发展真正的股权式REITs不管是从政策层面，还是目前配套的税务、监管等层面，还有相当长的路要走。

十多年来，REITs试点方案有之，试点城市有之，产品创新突破有之，无数次“临门”，那“一脚”始终没有踢出，国内真正实现不动产资产证券化的产品几乎为零。目前，国内的不动产资产证券化多以“专项资产管理计划”的面目出现，几乎是清一色的债权产品，时间往往不会超过5年，几乎没有流通性。按照目前REITs的操作，这一短期融资模式，根本不足以解决目前租赁房屋建造与运营需要大量资金的问题，所以，政府、监管机构、开发商都需要一个真正的REITs产品，来解决目前长期持有租赁资产的融资问题，不能再让REITs成为一个看上去遥远到让人失去耐心的名词。一方面，房地产开发企业应当在REITs上根据政策的变化多加探索；另一方面，房地产企业也应当根据自己的实际情况开展多渠道、多层面的融资，以筹集开展房屋租赁业务所需要的资金。

四、开发商进军租赁市场，对其精细化经营管理带来更多的挑战

从目前房地产企业的实际情况看，绝大多数房地产企业并不擅长对持有物业的经营管理，一方面受制于目前持有物业融资难、持有成本高，另一方面主要是房地产持有经营管理对企业的管理水平要求较高，大多数房地产企业并不擅长。一般的房地产开发流程是“拿地——建造——出售”，而持有出租型物业则是“拿地——建造——持有经营”，表面上与出售型物业的差异是一个出售，一个持有经营，但是长期持有经营要招商、管理，细节多、周期长，要想在租赁管理方面赢利，精细化管理将是大势所趋。

从租赁管理的实际要求看，租赁管理涉及招租管理、装修管理、租户管理、物业管理、合同管理等多方面的内容，企业需要建立一整套房地产租赁的管理制度。当前，租赁管理纠纷较多，对于拖欠租金的租客，租金催收难度大，到期拒不退出房屋的案件较多，另外，装修纠纷、维保纠纷、邻里纠纷等租客与业主、租客与租客的矛盾对企业的管理提出非常高的要求，向房地产企业的租赁管理提出挑战，

最后，租售同权制度的提出，表明了政府调控房地产市场的决心，租售并举也会成为我国一个时期内长期存在的既定政策，房企应当抓住这一巨大的市场，根据自己的实际情况，精准进行企业定位，努力适应这一政策，找到适合自己发展的机遇，以求得企业更大的发展。

（作者单位：北京盈科［上海 ］律师事务所）