国地税联合做好数据分析全面加强房地产行业征管——天津市北辰区房地产行业税收情况调研报告

◎文/夏璟华 赵 华 高 勇 王学武 杨 桐

国地税联合做好数据分析全面加强房地产行业征管
——天津市北辰区房地产行业税收情况调研报告

◎文/夏璟华 赵 华 高 勇 王学武 杨 桐

2016年5月1日，“营改增”试点工作全面推开，房地产行业主体税种由营业税改征增值税，国地税如何实现无缝对接，提高对房地产行业科学化、精细化的管理水平，继续保持房地产行业对地方经济的贡献优势，是摆在国地税务部门面前的重要课题。本文通过对房地产行业发展现状和行业税收收入情况的分析，找出北辰区在税收征管方面存在的问题，提出加强房地产行业税收征管的有效方法。

国地税联合；房地产行业；税收征管

一、北辰区房地产行业的概况

（一）基本情况

截至2016年12月底，北辰区共有房地产企业112户，其中有项目的企业58户，项目主要集中在京津公路沿线及铁东北路周边区域。以2016年为例，全年在售项目49个（2017年预计在售项目42个，同比减少7个），有项目在售企业中，企业所得税由国税机关征收的企业7户，42户企业在地税机关征收；2016年，全年房屋销售面积202万平方米（2017年预计房屋销售面积145万平方米，同比减少28.22%）；2016年，实现销售额1627593万元 （2017年预计实现销售额1793406万元，同比增加10.19%）；2016年销售均价13349元/平方米（2017年预计销售均价14998元/平方米，同比增加12.35%）。

（二）经营现状

北辰区房地产企业经营现状：

1.商品房的经营形势良好

有数据表明，2014年12月至2016年12月两年间，北辰区已成交楼面价从6132元/平方米升至13504元/平方米，涨幅120%；与此同时，商品房单价也从10988元/平方米升至16198元/平方米，涨幅47.42%。

2016年，北辰区共拍出6宗宅地，主要集中在淮东路与朝阳路一带。土地的集中释放为区内的商品房市场注入了鲜活血液，北辰区楼市的整体格局在此带动下得以提升，融创、恒大、正荣、中储、路劲等知名房企纷纷进驻，居住地产的价值也随之升高。

2.基础设施建设助推楼市

未来京滨城际铁路在北辰区设北部新区站，周边道路交通条件优越，加之北辰永旺的规划（融创代建）、北仓小镇的规划（万科代建）使得相关配套设施得以完善，更加适宜日常居住，对于片区内的楼市来讲，也能够将更多的购房者吸引进来，并在先前的基础之上，很大程度的提升周边众多新地块新楼盘的价值，使之更加具备投资价值。

3.限价房等建设较为集中

普通商品房价格直线上升导致越来越多的中低收入人群将注意力集中到售价相对易于接受的限价房。2016年，全市在售38个限价房楼盘中，有9个位于北辰区，其中7个楼盘年底已接近售罄状态。此外，受各村镇旧居住区拆迁改造和城镇规划建设的影响，经济适用房、还迁房楼盘发展前景较好。

按房屋类型划分，区内全部地产项目投资总额与可售建筑面积占比详见图1。

由图1可见，北辰区地产项目中，商品房占据主导，其次限价房、经济适用房也占有较大市场份额。2016年，区内地产项目投资总额为682亿元，其中，限价房投资总额148亿元，占比22%；经济适用房投资总额34亿元，占比5%。2016年，区内地产全部可售建筑面积为493万平方米，其中，限价房可售建筑面积69万平方米，占比14%；经济适用房可售建筑面积79万平方米，占比16%。

4.小城镇建设迅速发展

为了加快城镇化进程,促进城乡一体化发展，天津市已先后规划批准了四批共54个示范小城镇试点，目前已基本建成23个示范小城镇村。北辰区根据天津市北部新区规划调整，拥有6个示范小城镇，先后涉及北仓镇、大张庄镇、青光镇、双街镇、小淀镇及双口镇。部分房地产企业按照政府小城镇建设规划，成为区内投融资及示范镇建设的平台公司，参与了房地产投资和开发、基础设施、公共服务建设等项目。

根据 《天津市地方税务局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（津地税〔2014〕3号）要求，2016年 5月 1日前，上述小城镇建设收入2015年度缴纳营业税67619万元。预计未来3至5年上述项目不会产生应纳增值税。

图1 北辰区地产项目投资总额及可售建筑面积

表1 北辰区内小城镇建设（一次性）税收收入情况一览表 单位：万元

5.商务楼宇经营形势欠佳

受宏观经济形势下行压力影响，区内商务楼宇的主要需求产业（商贸业、商务服务业等）总体不景气，呈逐年亏损态势，因此，导致对于办公楼的需求在减弱，区内原有的商务楼宇如北辰大厦、长瀛商业广场等，主要以出租小型商贸企业为主，缺少有效的管控机构，内部秩序混乱，收租难的现象较为普遍，又由于招商引资力度不够，商务楼宇中，金融、教育、房地产、联合办公、互联网+等新兴行业较少，发展前景不容乐观。

此外，近年来的房地产行业配套项目的办公用房存量不断提高，导致供大于求，从而，产生了商务楼宇较高的空置率。

二、房地产行业税收收入情况

就房地产企业而言，具有涉税环节多，经营周期长，有一定隐蔽性等特点。在各个环节，涉及的税收有：

在招标投标环节，主要涉及契税、印花税等；在土地取得（规划设计）环节，主要涉及土地使用税、印花税等；在施工建设环节，主要涉及增值税、印花税以及外地施工企业的企业所得税、个人所得税等；在房产预售环节，主要涉及增值税、印花税、土地增值税、企业所得税等，这个环节是房地产行业税收的主要来源。在项目清算环节，主要涉及土地增值税清算、企业所得税汇缴清算。

（一）流转税收收入情况

2015年，北辰区房地产企业缴纳营业税46550万元，占全区营业税收入21.35%；2016年，缴纳营业税48340万元，占全区营业税收入50.35%。2016年，缴纳增值税49706万元，占全区增值税收入9.09%；2017年，预计缴纳增值税67704万元。

（二）“营改增”对税收的影响

1.增值税

2015年，北辰区房地产行业销售总额651751万元，税负率7.14%；2016年，“营改增”后销售总额825135万元，税负率6.02%。

由此可见，房地产行业整体税负呈下降趋势，房地产企业“减负”效果明显。然而，在个例分析过程中，我们发现为数存在着不少企业税负不降反增的情况，究其原因是：

一是“营改增”实现了行业整体减税的效果，其前提是要求单个企业的财务管理具有规范性。从整个行业来看，增值税进项抵扣范围增大，消除重复征税，其行业税负肯定下降。但从单个企业来看，如果企业财务管理不规范，不能及时取得进项发票入账，真正实现减税效果的难度很大。

表2 2015—2017年增值税、营业税缴纳情况 单位：万元

二是“营改增”是逐步减税的过程，并不是即时减税的。企业生产经营是逐步发生的，买设备、扩大规模也是逐步发生的，购入资产后，才可以逐步享受减税的优惠。客观地讲，减税优惠政策效应的显现，不是实时的，而是需要一定的时间。

三是“营改增”过渡时期，存在较多的政策交接问题。比如，同一房地产企业大多同时动工多个项目，其存在着一般计税、简易计税两种方法并行的情况，在进项税额抵扣时，应以 《建筑工程施工许可证》注明的建设规模（面积）为依据，进行划分；再如，纳税人在地税机关已申报缴纳营业税的预收款中，并非全部开具营业税发票等，在2017年以后的执行口径问题等，尚需进一步明确。

2.企业所得税

北辰区房地产行业企业所得税由国税征收的企业有9户，在地税缴纳的企业有103户。2015年，国税征收企业所得税2572万元，2016年，国税征收企业所得税4889万元，对国税整体收入影响不大。2015年，地税征收企业所得税7856万元，2016年，地税征收企业所得税31306万元，税收收入大幅上涨，因此，可以说，房地产行业的企业所得税对地税税收收入影响较大。

2017年1月25日，国地税联合下发的《关于我市房地产开发企业计税毛利率有关问题的公告》，调低了计税毛利率，明确了开发非经济适用房项目的，暂按20%计算，并自2016年企业所得税汇缴期开始执行。此前执行的文件是《天津市地方税务局 天津市国家税务局关于房地产开发企业所得税政策问题的通知》(津地税企所〔2010〕1 号)，其规定：开发非经济适用房项目的，暂按25%确定。新老政策变化，导致计税毛利率的下降，因此，将减少企业所得税的税款，据预测，房地产企业将会产生1.2亿元的退税。

如何通过加强对房地产企业的控管，准确核算房地产企业工程费、建筑安装费等计税成本，是摆在税务机关的重要问题。

“营改增”前，地税机关按企业项目登记号进行项目管理，构成树形结构关系。这种方法简单易行且容易找到抓手，从总包方到分包方层层深入，由一个简单的登记号掌握整个项目情况，税款全部预缴在项目所在地。

“营改增”后，国税机关一般要求企业在收取建安发票时，督促施工方在项目所在地预缴增值税。由于企业内部核算方式、架构关系等问题各异，加之，财务管理部门与施工管理部门的配合程度较低，目前，导致难以从源头上控制税款的入库情况。

3.土地增值税

土地增值税由地税机关征收。2015年，征收土地增值税10696万元，2016年，土地增值税28666万元，税款增幅明显。可以预见，随着房屋单价的上涨，开发面积的加大，土地增值税还会有一定的上涨空间。

众所周知，增值税与营业税计税原理不同，增值税属于价外税，营业税属于价内税，因此，其收入、成本、税金的确认也不同。土地增值税的计税依据为不含增值税的收入，减少了计税依据。为了简化征收方法，总局下发《营改增后若干征管规定的公告》（国家税务总局〔2016〕70号），对现行税制下的土地增值税征管做出了明确规定：土地增值税的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款。按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局2016年18公告）中规定：应预缴增值税税款＝预收款/（1+适用税率或征收率）*（预征率3%）。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。目前已有案例表明，有的房地产企业在确定土地增值税的计征依据时，不以3%作为预征率，而以11%的适用税率或5%的征收率作为预征率计算后，当做应预缴增值税税款，人为地加大了土地增值税的计征依据的减除额。

“营改增”后，销售单价确定预征率的条件没变，其规定：从事房地产开发的纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别按每月取得的商品房销售收入（不含增值税），乘以我市规定的预征率计算预缴土地增值税。

4.契税

契税由地税机关征收。这几年随着房地产市场的火爆，土地出让金的高涨，契税的税收贡献比重加大。2015年，北辰区共拍出5宗宅地，共缴纳契税16342万元；2016年，北辰区共拍出6宗宅地，共缴纳契税35514万元。2017年1月份，无宗地出让，现可以预见，3月初北辰将新挂2宗宅地。

房地产企业和城市基础设施配套办公室初次签订的《大配套工程收费合同》时，对于房地产企业缴纳大配套费的时间和金额的明确，对于付款次数、金额以及企业按总的约定配套费金额计算缴纳税款等问题，没有异议。但是，目前发现基础设施配套办公室对企业配套费最后核定时，将按照新的《建设工程规划许可证》的面积，重新核算应交大配套费金额，由企业补缴大配套费。值得注意的是，有的企业就会疏忽少缴此部分的契税，应引起地税部门的高度重视。

5.房产税

从目前来看，房地产市场异常火爆，各项目售楼处、样板间装修豪华且占地面积大，计征房产税的房产原值也逐渐增大。房地产企业资金来源中贷款占绝大部分，贷款利息的支出，是否有必要计入售楼处建筑物房产税计税依据，仅以售楼处的建安成本、装修费用作为计征房产税的依据已经明显偏低，是值得研究的课题。

近期出台新的规定，当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段，若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。另根据新规，竞报自持的商业建筑且自持经营，不得办理销售许可，须整体办理不动产权属登记，不得分割转让、分割抵押。这种政策规定，在竞价时表面来看，未加大企业出让金的支出，但在后期的开发中，企业需自持商业建筑，只能自用及对外出租，不得销售。从长远来看，会加快北辰地区的区域繁华，写字楼性质的商业地产会加大比重，对当地政府的税收贡献会有一定的持续性。作为地税部门应加强对其房产税、土地税监控，避免税款流失。

6.其他税种

为了达到银行贷款 “需要达到权益类资金金额”的要求，有的房地产企业将“其他应付款”或其它科目金额转入“其他权益工具”科目核算，由于财务报表上无相关列示范围，所以，列入了资本公积。按照《印花税暂行条例》中的有关规定，印花税的计税依据就是实收资本和资本公积之和，按万分之五的税率缴纳印花税，并不区分是否属于权益性资金，也就是说企业如果将数据列入此科目，就必须缴纳印花税，这就要求随时关注企业财务报表数据。

三、房地产企业征管中的问题

（一）经营环节多，涉税风险增加

就房地产企业而言，存在着经营规模较大，涉税风险较多的情况，征管难度不言而喻。企业在招标投标、土地取得（规划设计）、施工建设、房产预售、项目清算等环节，都与税收密切相关。因此，税收征管必须在各环节进行系统的规划。具体地讲，企业取得土地的方式有招拍挂、股权收购、合作开发等，不同的土地取得方式，其税负差异很大。仅以拆迁为例，就拆迁补偿而言，无论是货币补偿还是产权调换，均涉及增值税、企业所得税、土地增值税等税种。而在房产预售环节，存在着如何到位监控企业取得定金等预售收入及时申报纳税，以及按照预征率预缴企业所得税和土地增值税等问题。

（二）关联行业广，财务核算复杂

房地产行业作为龙头，与许多行业有着密切的关系，具有很强的产业关联性。除了带动上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业外，还推动塑料、汽车、家电等行业的衍出需求，又通过贷款与银行、金融、信贷密切相关，据不完全统计，与房地产业相关的行业达60余个。房地产企业主营业务范围广，大多数同时涉及房地产经营和房地产开发建造的业务，而房地产开发建造又与建筑业息息相关。在全面推行“营改增”试点后，形成完整的增值税抵扣链条，相比营业税，增值税的核算较为繁杂，发票开具、收集、认证、抵扣、缴税等环节工作量大。以建安企业为例，以外来人员居多，通常具有规模小、数量大、流动性强、财务核算不健全的特点。由于通过合法途径取得的进项发票较少，税收负担加重，可能为了利益铤而走险，滋生虚开、代开发票的隐患。因此，如何健全财务管理和风险管理制度，将成为重要的研究课题。

（三）信息来源广，获取手段滞后

房地产企业基础信息一般来源于房产管理、国土资源、规划管理等部门，缺少具体的规章，约束各部门间的信息交换，直接制约了税务机关的信息获取。同时，各部门数据信息的准确性、及时性和完整性等方面各异，造成了信息的不对称。目前各部门间的合作只处于约定和协商的状态，难以形成合力，缺乏相应的激励制约手段，遇到问题不能及时解决，实现房地产税源的源泉控制更加困难。

（四）税收政策多，纳税人难掌握

由于房地产行业涉及的税种较多，特别是“营改增”过渡时期，大量的新政策、新文件的陆续出台和补充完善，税收政策难以在第一时间送到纳税人手中，致使一些纳税人无法对房地产行业相关税收政策系统地认识和掌握。同时，部分房地产开发商税收法律意识淡薄，尚停留在营业税税制模式，对现行增值税税收法律知之甚少，又不愿积极配合，也导致房地产企业相关税收政策执行不到位的情况。

四、加强房地产行业税收征管的建议

（一）改变管理模式，逐户建立台账，强化信息监控

房地产业作为全面推行“营改增”试点后国税机关征管新行业，要从招标投标、土地取得（规划设计）、施工建设、房产预售、项目清算等多个环节，实行全程监控。一是对同一房地产企业的开发方和销售方，进行全面监控；二是对各个工程项目的可售面积、可售收入、实际收入，进行逐项监控；三是从税源管理台账着手，逐户建立完整的房地产企业税收征管档案，完善税源信息的传递机制，增加税源信息获取渠道。

具体地说，一方面，按工程名称或施工许可证编号建立施工信息台账，列示施工总包方各项目合同金额、签订日期、是否为外区企业、已开票金额等信息，并要求总包方登记管理分包方上述信息。另一方面，按施工楼号或商品房销售许可证的编号登记开发项目台账，一楼一档，全面掌握每一楼栋的成本、核算和销售情况，实施税源监控。此外，根据房号对每一户房屋的销售情况进行普查并建立不动产明细台账，包括购房人基本信息，由定金、首付款、贷款回款构成的销售总房款等情况，实现由管户到管房的转变。

应该说，通过三套台账进一步优化管理模式，及时传递、比对、整理、归集，通过大数据和云技术初步建成一个综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心，提高管理效率和数据共享能力。

（二）提高部门联动，实现资源共享，完善税款预控

1.加强部门间联系。与发改委、规划、住建、房管、国土等部门，建立信息沟通机制，定期进行信息交换，进而做好分析比对。多渠道采集房地产企业的土地规划、投资计划、施工单位、分包合同（协议）等相关信息，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。

2.推动国地税协作。定期开展国税增值税入库与地税附加税费入库的比对分析，以此作为纳税评估依据，适时开展联合专项检查。目前，从市国税、市地税局层面来看，已经加大了各类业务的合作，如发布国、地税税收联合公告，进行国、地税联合税收分析等。房地产行业作为一个特殊的行业，存在着企业所得税的税收管辖权不统一、对税法的解释有偏差的问题，建议有必要将企业所得税统一管辖。

3.完善税款的预控。各部门根据职能分工做好协税护税工作，建立起税款预控机制，实现“以票控税”手段。一是施工单位承建财政资金投资项目的，财政部门应凭相关项目发票、建筑服务发生地完税凭证等支付依据，办理资金支付手续；二是施工单位承建国有企业投资项目的，国有企业在向施工单位拨款时，施工单位须提供税款入库完税凭证，施工单位未缴纳税款的，国有企业有义务及时通知税务机关；三是施工单位承建其他企业投资项目的，在办理预售许可证时，国土房管部门要通知开发方，要求施工单位依法纳税，并将预售许可证信息按月通报税务机关。

（三）加强政策宣传，优化纳税服务，促进税法遵从

1.多形式政策宣传。通过新闻媒体、税务网站开辟宣传专栏，用好“互联网+税务”，利用税企QQ群、微信群等，及时告知企业涉税事宜，随时进行相关政策的公布及解读。在税务机关显著位置，通过张贴公告、宣传画等方式的不间歇宣传，营造“全天候”税收宣传环境，扩大税收宣传的影响面。

2.定期开展讲座。针对房地产行业涉税业务的特点，定期举办培训讲座，组织同行业财务人员沟通交流，问询实际工作中纳税人的需求。根据税源特点，结合“纳税人学堂”建设和完善，大力开展企业纳税辅导会。

3.积极开展大走访。深入企业宣传相关税收政策，全面了解企业生产经营情况，结合企业实际需求，制定工作预案，做好纳税业务辅导和税法宣传。通过重点税源企业的调研走访活动，积极回应企业的诉求和关切，降低房地产企业的纳税风险，认真落实各项税收政策，做到税款应收尽收。

责任编辑：解忠艳 张丽恒

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1006－1255－（2017）08－0032-07

夏璟华（1963—），天津市北辰区地方税务局副局长。邮编：300400赵 华（1967—），天津市北辰区地方税务局管理三所。邮编：300400高 勇（1967—），天津市北辰区国家税务局第二税务所。邮编：300400王学武（1977—），天津市北辰区地方税务局管理三所。邮编：300400杨 桐（1988—），天津市北辰区国家税务局第二税务所。邮编：300400