租房落户有助于保障租赁群体权益

文/文博

租房落户有助于保障租赁群体权益

文/文博

确指出：在县 (市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所 (含租赁)的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口；在城镇以社区为单位，设立社区公共户口；对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。济南在《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)》中提出，取消投资纳税、购买房屋等落户限制，对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满两年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申请落户。扬州也明确表示，合法稳定住所是指购买、自建、继承、受赠的产权住房，国有经济组织产权住房，政府提供的保障性住房以及在房管部门办理登记备案的租赁房屋。

不难看出，取消购房落户政策，将租赁房屋纳入“合法稳定住所”的范畴，已经成为一种新的趋势。事实上，国务院办公厅2016年曾先后下发《关于深入推进新型城行了进一步地放宽。例如，无锡明确，对高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员全面放开户籍准入，只需在无锡依法缴纳社会保险并申领(签注)《江苏省居住证》，即可准予本人、配偶和未成年子女在本市落户，且不设定合法稳定住所的具体条件，可按实际情况将户口落在自有住宅、租赁住宅、单位集体户和社区家庭户中。此类政策充分说明当前热点三线城市户籍制度改革和租赁制度改革的导向，预计未来其他城市也将逐步实施，这将有助于保障租赁群体的权益。

租房可落户，可谓是“租购同权”在户籍领域的充分体现。有关专家表示，租房可落户有利于稳定租赁关系，而租赁关系稳定的核心是产权中资产收益和使用权的公共福利。但也应注意另一种情况：基于租赁关系的立场不同，房主一般不愿意让承租人落户，这可能引发权利分割的冲突。因此，专家认为，鼓励租赁有两种途径：其一，直接增加租赁房源，北京、上海等地已经开始实施；其二，增加租赁权利，这需要事先征得房主同意或者保护其应有权益。

“租售同权”立法有利于缓解购租失衡

7月上旬，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市成为首批试点城市。随后，住建部有关负责人对媒体表示，未来将通过立法，明确租赁当事人的权利与义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。不少网民认为，“租售同权”立法有利于规范和发展住房租赁市场，也有利于抑制炒房行为。不过，“租售同权”必须真正做到“同权”，即赋予租房者和购房者在公共服务方面同等的权利，若无法实现，则天价学区房等问题仍将无法解决。

发展住房租赁市场，满足居民需求、增加供给固然重要，但更重要的是通过国家立法遏制各种租房乱象，打消人们心中的顾虑。“租售同权”立法，将租房的权利法律化，可以使房东和租客处于相同的法律地位，享有同样的权利。这不仅契合民意，而且更有利于规范和发展住房租赁市场，使租房切实成为实现“住有所居”的重要途径。因此，笔者认为，在发展住房租赁市场时，我们可以借鉴德国等西方发达国家的经验，为建立稳定的租赁关系提供政策支持和法律保障。目前，德国租赁住房的家庭占其总数的55%，这与政府保护承租人的权利是密不可分的。

当然，“租售同权”制度化进程的加快，能够在一定程度上减少人们对购房的焦虑，对正在推进的楼市调控起到辅助作用，也能够改变房地产市场供给体系中购租严重失衡的状况。随着住房租赁和销售管理加快立法步伐，政府有望通过法制手段使租房成为保持房地产市场平衡、保持房价平稳的“利器”。有网民称，“租售同权”看似只与住房市场有关，然其实质是公共服务的“平权”，即赋予租房者和购房者在公共服务享受方面同等的权利。租房居民如果无法享受同等公共服务，则即使建设更多的公租房、长租公寓，形成规范的租房市场，购租并举也不可能成为现实。

此外，有网民称，“租售同权”的“同”主要是租赁方子女就近入学的待遇，但在目前的房地产市场中，学区房依然是销售热门。“租售同权”若要充分发挥功效，则相关部门须继续联手，在扩大居住供给量的同时，扩大优质教育资源供给，缩小教育质量差距，保障适龄儿童的平等入学机会。同时，只租不售的模式也为此后政府加大对廉租房、住房现金补贴的投入以及提高对租户的政策保护力度，提供了政策发展空间。一方面，政府增加租赁住房，有助于激活房屋租赁市场，使未来在大城市奋斗的年轻人和普通百姓住有所居；另一方面，“只租不售”政策既要稳定供应商品住房，又要进一步确保保障性住房供应，加大租赁住房供应。在当前土地资源稀缺的情况下，保障中小型普通商品房的土地供应，兼顾租赁住房用地的“两条腿走路”的做法，有利于稳定市场预期，有利于遏制投机行为，有利于优化房地产市场结构。

随着经济社会发展和新型城镇化进程的推进，自住和改善性需求依然是市场的主流，中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住问题较为突出。政府推行“只租不售”的政策，增加租赁住房建设和供应，培育发展租赁住房市场，是结合城市建设目标和现实情况，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”战略定位的有力举措，同时也是从供给侧结构性改革出发，推进租售并举的住房体系建设、促进房地产市场平稳健康发展的积极探索。

所以，“只租不售”的政策通过大力发展租房市场，将商住房转居住属性作为租赁市场的一种补充途径，可满足当下大量年轻人才的住房需求。同时，“只租不售”和“租售同权”的做法，打破了传统土地市场的定价规则，通过平抑地价、增加租赁住房供给的方式，缓解了市场的供求矛盾，有利于落实中央有关“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神。