基于层次分析法的以房养老金融产品的风险研究

【摘要】随着我国人口老龄化程度的不断加剧，日益严重的养老压力要求社会养老保障体系不断完善，住房反向抵押贷款等以房养老模式应运而生。但该模式在我国试点效果并不好。除了传统观念束缚、产权制度不完善、市场环境不匹配等原因，还由于其存在诸多风险。本文利用模糊层次分析法，创新性地从定量的角度对住房反抵押贷款的风险进行评估，对各类风险的重要程度进行划分，金融机构应密切关注权重较大的风险；另一方面从具体业务出发，对具体客户的风险进行定量化评级，为金融机构的客户选择提供建议。

【关键词】模糊层次分析法 以房养老 风险评估

一、引言

近年来，随着我国市场经济的不断发展，养老、医疗等社会配套设施的不断完善，人民生活水平不断提高，人口老龄化程度不断加剧。根据wind统计，截止2016年，我国总人口中65岁及以上人口达到14933.27万人，占总人口的10.8%。中国已成为发展中国家中人口老龄化最为严峻的国家。日益严重的养老压力要求社会养老保障体系不断完善，创新性养老模式因而层出不穷，“以房养老”模式应运而生。本文以住房反向抵押贷款这一方式为例进行研究。

具体来说，贷款人将拥有所有权的房产抵押给金融机构，金融机构评估了房产价值、未来房产价格变动趋势以及贷款人寿命后，定期支付给贷款人养老金，待贷款人死亡后收回房产，于二手房交易市场出售后回收资金。操作过程类似于商品房按揭贷款的反向操作，因此又称为倒按揭。

住房反向抵押贷款模式有效利用了社会闲置资源，在保障经济能力较弱的老年人的生活水平的同时创新了金融机构的盈利模式。但该模式在我国试点效果并不好。除了传统观念束缚、产权制度不完善、市场环境不匹配等原因，还由于其存在诸多风险。现有文献大多从定性的角度剖析相关风险并提出建议，本文利用模糊层次分析法，从定量的角度为金融机构的住房反向抵押贷款业务风险评估提供建议。

二、模糊层次分析法基本原理

模糊层次分析法是将模糊分析和层次分析法结合的评估方法。利用层次分析的原理将具体问题分解为目标层、准则层和方案层。具体来说，根据总目标在准则层提取出相关影响因素，然后在方案层将各影响因素细化为具体影响因子。通过对各影响因素及具体影响因子的权重赋值，确定各因素的重要性。

三、住房反向抵押贷款模式风险评估具体步骤

（一）因素提取

本文从金融机构的角度，从抵押物、贷款人、市场三个维度来分析住房反向抵押贷款模式的风险构成。

1.抵押物风险。抵押物风险包括房屋价值波动风险、支付风险、二手房委托代理风险。首先，房屋价值波动风险是指房价变动对金融机构造成的潜在损失。当合同到期时房屋价值下跌至低于预期，金融机构的回收资金将小于合同履行期间为贷款人支付的养老金总额，造成损失。其次，支付风险是由房屋本身的面积、折旧等因素产生。根据朱自良（2014）的《“以房养老”养老金贷款支付风险测量研究——基于金融机构视角的分析》得出的结论，房屋面积越大、已折旧额越小，房屋价值越高，定期支付给贷款人的养老金越多，由此带来支付风险。最后，二手房委托代理风险是金融机构在合同到期后处置房产过程中产生的。金融机构一般不愿留过多房产，而自身处置这些空间分散的房产经营成本过高，在委托房产中介变卖房产的过程中将产生委托代理风险。

2.贷款人风险。贷款人风险包括长寿风险、信用风险和道德风险。首先，金融机构在使用年金现值法计算定期养老金支付额时需要预测贷款人的寿命。在信息对称的假设前提下，若贷款人寿命高于预期，金融机构将超额支付养老金，造成损失。其次，信用风险是指贷款人故意隐瞒自身身体状况导致金融机构预测寿命低于实际。金融机构无法准确获知贷款人身体状况，过短的预测寿命将增加养老金定期支付额。最后，道德风险是指贷款人在合同签署后，基于房产不再为自身所有，故不再维护房产质量甚至故意破坏房产，导致房产价值降低所造成的潜在损失。

3.市场风险。市场风险是指不由金融机构和贷款人控制的风险，包括利率风险和政策风险。利率风险是指市场利率的变动对金融机构投资产生的机会成本。住房反向抵押贷款的养老金计算一般采用固定利率，当市场利率高于该利率时，金融机构投资其他产品的收益更高，由此产生机会成本。对于可赎回的反向抵押贷款合同，当市场利率下降时，金融机构将面临贷款人提前还款赎回房产的风险。政策风险体现在国家政策对以房养老的政策支持力度。比如，若对贷款人定期收到的养老金作为收入缴纳所得税，将削弱贷款人的贷款积极性，为金融机构的业务拓展产生负面影响。

（二）因素权重赋值

本文采用层次分析法确定各指标权重。采用专家打分的方式，对各因素的重要程度进行定量评价。然后通过对得出的判断矩阵的归一化处理，对各因素的权重进行赋值。经过对判断矩阵的归一化处理，得出如下结果：房屋价值波动风险权重最大，其次为信用风险和长寿风险。因此，金融机构在住房反向抵押贷款业务所面临的风险中，应着重关注这三类风险，尽可能地降低损失。

四、结语

模糊层次分析法创新性地从定量的角度对住房反抵押贷款的风险进行评估。一方面综合性地对各类风险的重要程度进行划分，金融机构应密切关注权重较大的风险；另一方面從具体业务出发，对具体客户的风险进行定量化评级，为金融机构的客户选择提供建议。金融机构可通过对客户贷款风险的评估值决定是否贷款及贷款额度，一定程度上降低了金融机构的业务风险。

但是，这种方法依旧存在一定的缺陷。一方面，专家打分法得出的结果具有一定主观性，金融机构可通过增加样本数降低结果的随机性，结合自身特点对各类风险的重要性进行划分。另一方面，本文提取的利率风险、政策风险、长寿风险等，对金融企业来说可控性较低。国家应加强对以房养老的支持力度，降低金融机构的业务风险，尽量避免打击金融机构的业务积极性。同时，完善征信体制，降低信息不对称带来的长寿风险和信用风险等。

参考文献

[1]严韬.以房养老反向抵押产品的风险分析和应对策略研究[J].金融经济，2016（1）：167-169.

[2]刘国霞.“以房养老”中住房反向抵押贷款模式风险研究[J].商业经济，2014（16）：16-17.

[3]朱自良.“以房养老”养老金贷款支付风险测量研究——基于金融机构视角的分析[J].北京化工大学学报，2014（2）：16-22.

作者简介：贾琪（1994-），男，汉族，河南新乡人，就读于西安财经学院，研究方向：金融学。endprint