成都市养老地产行业现状分析及对策研究

王巧灵

摘要：我国目前养老地产行业的现状不容乐观，不仅需要面对传统观念的束缚，自身存在的种种问题也无法得到及时的解决。本文以成都市为研究对象，分析其养老地产行业所面临的严峻现状，以及相应的对策及建议。

关键词：成都市；人口老龄化；养老地产

一、养老地产概述

（一）养老地产背景

1.老龄人口数量庞大

在国际上，通常将60岁以上的人口占总人口比例的10%以上，或65岁以上人口占总人口比重达到7%，作为评定该国家或地区进入老龄化社会的标准。照此标准，我国早在1999年就正式跨入了老龄化国家的行列中，甚至我国的老龄人口增长速度已远远超过了世界老龄人口的平均增长速度。而成都市，作为西南地区的中心城市，据成都市老龄工作委员会最新发布的《成都市2015年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》统计，截止2015年12月31日，成都市60岁以上的老年人口共有259万人，占成都市总人口的21.17%。但与这样庞大的老龄人口相对应的却是老龄产业的稀缺与不完善。

2.家庭结构不合理

中国的老龄化程度由于受到1978年提出的计划生育政策的影响，近年来，年龄结构转变非常迅速，加之2015年10月出台的全面二孩政策，使得目前许多家庭呈“4-2-1”或“4-2-2”结构。家庭结构的急速转变，给处于中层的“独生子女”一代带来了巨大的经济压力，即仅靠夫妻两人的收入，却要供养至少7-8人，这样的家庭结构是极其不合理的。而平均期望寿命的不断延长，一方面虽然使家庭更加和睦，但另一方面也更加加重了成年子女的养老负担，由此家庭养老的局限也愈加显现。

3.老龄人口传统观念明显

随着社会的不断进步，民众的价值观念也在不断改变。而对于受传统观念影响较为深刻的老龄人口，大部分还是愿意选择家庭养老的方式，接受子女的赡养，一享天伦之乐。但由于“独生子女”所承受的供养老人及子女方面巨大的经济压力，又不得不加快自身工作与生活的节奏，这样就难免会对老龄人口的照料有所疏忽，由此也可以看出中国传统的家庭式养老已不符合目前的社会形势。

（二）养老地产的定义

关于养老地产，虽然目前学术界内尚未形成统一、公认的定义，但本文综合大多数学者的研究成果后，对养老地产做出如下定义，即养老地产是一种将房地产项目与养老服务相融合的，在尊重老龄人口传统价值观与生活方式的基础上，以解决老龄人口生活、居住问题为目的的，集住宅、医疗、娱乐等服务于一体的多功能复合房地产项目。

从上述定义可以看出，养老地产不同于传统意义上的养老院、老年公寓等养老机构，除了同样可以为老龄人口提供医疗救助服务、上门服务、养老设施服务、休闲娱乐服务等一系列专业的适老服务外，也将房地產项目与老龄人口的传统价值观、生活习惯等相结合，合理利用各项资源，让老龄人口在享受舒适便捷且安心的生活的同时，也能够继续得到家人的关爱，同时还可以对家庭经济进行合理投资。

二、成都市养老地产行业现状

（一）养老产业缺口较大

成都市，作为四川省省会城市，号称天府之国，已经成为全国各地许多老龄人口休闲养老的选择之一，截止2015年末，成都市60岁以上的户籍人口已超259万人。老龄人口数量的激增带来的是对各项相关服务的大量需求，然而据统计我市截止2015年末，却仅有309家养老机构，共有床位89194张，虽然相比于2012年的40184张床位已经增长一倍以上，但服务缺口仍然非常巨大。

（二）官方政策作用不明显

面对日趋严峻的老龄化问题，国家及地方政府从2000年开始就出台了一系列政策，以期从税收、土地开发、人才培养等方面为养老产业开辟一片绿洲。例如，政府出台政策减免了养老地产等服务机构的企业及个人所得税，还为其提供运营补贴、贷款贴息等，以鼓励开发商开办养老服务机构。但政府却没有在法律上对养老地产的土地性质做出明确的划分，使众多养老地产项目仍旧只能花费较高的价格，以招拍挂的方式获得土地。

（三）配套设施不完善

除此之外，部分开发商虽然打着养老地产项目的旗号来吸引消费者，但其中的设备设施及配套服务又由于资金有限，而无法完全满足老龄人口的需求，尤其是医疗方面的大型器材。因此，这类开发商常借附近公立医院的医疗资源为己用，平时老龄人口虽可得到相应的治疗，一旦出现突发症状，却无法保证能够得到及时的救治。

三、对成都市养老地产行业的发展建议

（一）积极转变养老居住观念

要想将养老行业发展起来，首先必须要做的就是转交人们对养老产业的看法以及对养老居住的观念。所以我们应该将媒体的宣传作用发挥起来，解除人们对于养老地产管理不符合规范、设施设备不齐全等误解，将老年生活应有的丰富多彩通过媒体让更多人有所了解。让老龄人口更加关注自身的生活质量，而不再拘泥于传统的居住观念，不再成为年轻人工作与生活的负担，同时也为成都市甚至全国的养老行业的推进起到极大的促进作用。

（二）政府制定并完善相关政策

为了更好的促进成都市养老地产行业的发展，政府也需要从养老地产的土地取得、相关手续审批的简化以及税费减免等各方面进行考虑，制定相应的法律法规，并在实施过程中不断对其加以完善。

虽然目前国内已经出台了《关于加快发展养老服务业的意见》等文件，但都没有明确提出硬性的规定，仅是一些倡导性的指导，而这些指导文件在养老地产行业的实际运行中并不会起太大作用。因此，我国需要尽快出台一些更具强制性的政策和措施，从硬性的政策上鼓励养老地产的发展，调动相关单位的积极性，规范对相关从业人员的管理。

（三）打造符合老龄人口需求且具有成都特色的养老地产品牌

要想将一个行业推动起来，满足客户需求，并打造出自身不可替代的特色是其核心。因此我们在引进国内外先进养老地产品牌，学习他们优质服务及企业管理的同时，最重要的是打造出最符合成都老龄人口“口味”的养老地产品牌。将成都本土化的特色融入到养老地产服务当中来，让成都的老龄人口一边享受优质安逸的服务，一边感受到家的温暖，真正从心底里接受养老地产服务。

（作者单位：西南民族大学）endprint