兴化规划城市商业双中心的探索

■ 刘玲洁

兴化规划城市商业双中心的探索

■ 刘玲洁

兴化市是江苏省历史文化名城，建成区现状居住人口30万人。购物、餐饮、娱乐、休闲以及商务等多种商业业态高度集中于历史城区，居住、就业、消费和通勤产生的人流车流十分密集，道路拥堵、停车位紧缺等问题日益严重。对于是否可以在城市新区规划建设新的商业中心，从而疏解老城商业功能，保护历史城区格局，是兴化在城市发展中不断探索的问题。

一、现状商业布局存在的问题

（一）地貌特点导致商业过于集中

兴化地处里下河腹地，河道纵横，水网密布。历史城区面积2.7平方公里，四面环水，东侧、南侧为三级航道上官河和车路河，西侧为等外航道西荡河，北侧海池河为景观河道。十条放射状的主要河流将城区周边用地分隔为十个天然独立的组团，各组团之间、组团与历史城区之间由于河流分隔，交通联系均较为薄弱。老城组团以地处中心的区位优势和历史沿袭形成了较为集中的商业中心，其它组团均未能形成有规模的商业体量。老城区商业过于集中产生的问题，囿于历史城区保护、建筑密度高和自然地形的限制，很难通过城市的修补与更新得到根本解决。为居住用地。这主要受制于当时政府财力，在土地出让过程中，为满足投资人的要求，部分商业和公共服务用地被作为居住用地出让。城市的许多公共服务设施因建设成本等因素未能在城中组团实现，商业及公共服务功能的缺乏，导致城中组团商业未能对市民出行活动产生足够的吸引力。

（二）商业发展策略的研究不够深入

兴化城区在发展的过程中，对于城市规模、机动车保有量等问题的预估不够超前，对里下河水网特色的兴化老城功能疏散针对性研究不够深入；提出了疏解老城商业功能的规划目标，且在城中组团规划了一定数量的商业及公共服务设施，但对该组团商业的发展目标定位不够明确。

二、商业功能疏散规划目标

兴化市第五轮城市总体规划（2014-2030）在对现状商业状况和城市发展规模全面分析的基础上，提出了城市商业双中心发展模式，在城东组团规划建设城市商业副中心，其作用在于：

（三）城中组团未能完全按规划实施

（一）疏散老城商业功能

城中组团总面积9平方公里（北至车路河、东至兴姜河、南至紫荆河、西至澛汀河），是城市南部中心组团，于2002年启动，现已基本建成。该组团路网结构合理，景观优美，但是缺少商气和人气，对老城的功能疏解效果并不明显。对比现状与规划可以发现，规划中的不少商业用地实际已建设

城市的商业在老城区过度集中，对于交通、环境、安全等都有较大的负面影响。一般小城市可以采取在其它组团配套组团级和社区级商业的措施，对消费者出行进行适当分流。兴化城区由于组团之间交通联系较弱，从现有发展情况来看，这种措施不易解决老城商业高度聚集的问题。规划提出了城市商业双中心发展的策略，在城市东部组团规划建设市级商业副中心，打造一个具有吸引力的新商圈，形成更具活力、更具人气、更具生态的新型城市商业中心，并在业态、体量、交通、服务和环境上形成与老城区商业中心的比较优势。

（二）带动城东组团拓展

城东组团位于城市规划建设用地东南部，用地内部及周边有333省道、321省道和多条城市主干道，规划中的盐泰锡宜城际铁路兴化站就位于组团东侧边缘，交通条件优越，是城区规划建设用地的主要发展方向，建设用地约为10.8平方公里，现状未利用土地面积约占90%。城东组团远离老城商业中心，现状区位对于人口和资金的吸引优势不明显，需要通过打造具有吸引力的商业及服务中心，集聚人气，成为带动周边用地发展的引擎，才能最大限度实现城东组团土地开发的综合效益。规划新区城市商业副中心各类商业服务业及公共设施用地面积为2000亩。

（三）抓住商业布局调整时机

对商业服务业来说，区位是极为重要的影响因素。从兴化城区近两轮的城市总体规划可以看出，城中组团是规划建设用地主要发展方向的中心。但城市向南跨过车路河三级航道，大规模建设城中组团时，由于多种原因错失了在该组团形成商业中心的空间和时机。城东组团在区位上偏于城区东南方向，但在城市南部地区仍处于相对中心的位置，且东部有规划中城际铁路轻轨站的带动作用，是城市商业副中心建设较为合适的选址。如果在城东组团建设时错失了培育商业副中心的时机和空间，很难找到合适的区位发展商业副中心，来解决老城组团的相关问题。

第四轮总规城中组团用地规划图

三、小城市商业双中心发展的不利因素

（一）人口规模对商业双中心布局的限制

商业中心的体量是与人口规模相适应的，一般来说50万人口形成市一级商业中心，30万人口形成区一级商业中心。一些中小城市新区中心商业人气不旺，既因为未能形成应有的商业体量、服务门类和吸引力，也因为周边可集聚和辐射的服务人口不足。

兴化城市规划人口50万人（2030年），按城市规模来说，适合单一商业中心发展模式。城东组团和城中组团规划人口15.6万人，形成区一级商业中心仍有服务人口不足的问题。规划的城东组团商业副中心如果不能对其它组团人口形成吸引，就会重蹈很多小城市新区中心人气不足的覆辙。

（二）人口构成与出行习惯的影响

兴化市区外来人口较少，老城区商业中心是居民传统的购物消费目的地，居民在消费习惯上有较强的心理定式。小城市居民的交通方式主要为非机动车，出行半径较小，城东组团商业中心位于城市东南部，与其他组团的联系不如老城区密切。

第五轮总规城中组团用地现状图

用地潜力分析图

四、商业副中心规划实施的策略和建议

（一）对城区商业布局的合理统筹

兴化老城区现有商业建筑规模已有约50万平方米，服务门类齐全，从体量上来说，已基本能满足50万人口城市商业服务功能的要求。城东组团商业中心要达到疏解老城中心目标，在商业体量上也必须达到一定的规模，提供足够的商业服务，才能使商业副心中有较强的比较优势，对出行人流产生有效的吸引和集聚效应，规划商业建筑面积不少于20万平方米。这样一来，城东组团商业副中心和老城商业中心商业建筑规模总量将达到70万平方米，加上城区其它组团现有的少量商业，对于50万人口的小城市来说，商业建筑体量将十分充足。

因此，在城东组团规划实施过程中，市级商业服务功能设施均应到城东组团进行建设，控制城区其它组团的商业发展为满足社区级的基本需求。要排除其它干扰因素，避免大型商业项目在其它组团落地对城东商业副中心的功能削弱，也防止短期内城市商业建筑总体规模过大带来的负面效应。

（二）对副中心商业的择优招引

城东组团商业副中心是一个将完全按规划实施建设的商圈，现状周边商业主要为建材类专业市场，无其它商业基础。规划中的城市文化中心、体育中心、医院、四星级高中、莲溪湖公园和市政道路等项目已经开始启动，这既是对新区形象的打造，也是对城市公共服务功能的提升。从其它城市新区中心建设的案例来看，对商气和人气吸引作用不明显。

在这样一个区位要实现商业的繁荣，必须招引有大型商业综合体成功运营经验、有足够数量战略合作商家的知名商业集团落户作为主力商业，才能使商业副中心成为有生命力、活力和吸引力的区域。商业项目规模不足难以吸引人气，对商家的运营和商业氛围的培育都十分不利。

还可以利用生态环境、公共服务和交通条件的优越性，立足策应兴化市全域旅游城市的创建，招引具有旅游商业、服务主题的项目，加大休闲体验类项目的比例，提升副中心的商业规模和体量。

（三）遵循市场规律把握建设时序

兴化作为全国经济百强县和市域人口超百万（158万人）的“双百”城市，是大型商业集团在四线以下城市布点的关注目标。商业项目对选址有许多评估标准，周边的居住人口是很重要的指标。城东组团由于刚处于启动阶段，现状周边居住人口规模和区位条件等相比而言不如城中组团，企业对城中组团往往更感兴趣。

考虑到城市商业布局的统筹和城东组团商业副中心对于城市发展的重要意义，大型商业项目的落地不宜急于求成。一方面要加快城东组团多个公共服务设施的建设进度，加大周边土地的征收力度，使城东组团商业副中心区域尽早具备项目落地的外部条件；另一方面要对商业副中心的发展优势和前景多作宣传，对投资企业积极进行引导，给予相应的优惠政策，促进优质商业项目落地建设。

（作者系兴化市规划局副局长、注册城市规划师）