“以房养老”争议中前行

郭鹏

近日，数名北京老人在参加某个“以房养老”理财项目后，被赶出家门，失去了居住多年的房子，并背负巨额债务。一时间，各种唱衰以房养老模式的观点甚嚣尘上。

其实，以房养老并非一个新话题。“60岁前你养房，60岁后房养你”的养老模式在整个养老体系中能够发挥怎样的作用还尚待观察，但是受限于骗局层出不穷以及传统观念等因素影响，以房养老在我国似乎还有很长的路要走。

“倒按揭”并非全部

通俗地讲，以房养老就是老年人将自己独立产权的房子通过各种形式套现、变现，用于支付自己的养老费用。

目前，国内的以房养老大多以反向抵押贷款，也就是“倒按揭”的形式为主。拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，老年人继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产的处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

在我国推广以房养老理念的数年里，已经催生出多种具体操办模式，“倒按揭”只是其中最为典型也最为复杂的一种，所以不要将以房养老等同于“倒按揭”。

有学者认为，从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在60岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。

经养老产业业内人士的调研和研讨，以房养老的操作模式可分为金融模式和非金融模式，前者运作复杂，必须通过金融保险机构才得以顺利运营，包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等；后者的方法则相对简易，是老年人转换思想，再加上社会的有意倡导后，就完全可以自行操作，包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等。这些看上去千差万别的做法，其实都可以实现以房养老的大目标。

从这些操作方式上可以看出，以房养老就是要将广大老年人普遍拥有的住房资源给予价值上的变现盘活，空间场所的充分运用，权属功能层面的有益转换，使房子能在养老保障问题上派上更大用场，以切实可行地达到“以房换钱养老”的目标，解决了目前国家、社会乃至家庭个人，最为头痛的养老资金筹措的大问题。

传统观念成阻力

对于国内养老产业来说，以房养老其实是个舶来品，在国外这个概念早已出现。

有资料显示，英国在多年前就有许多老人开始向保险公司或银行抵押自己的房产，此后每月获取贷款作为养老金，直至生命终止后再用房子来还贷。而在美国，这种养老模式并不仅由金融机构或保险公司发起，而是由政府主导，据统计，截止到2010年5月，参与者已有数十万人。可见以房养老在国外是很受认可和推崇的养老模式。

虽然目前我国多地的不少金融机构开始尝试这种新模式，不过效果并不理想，能够真正做到以房养老的老人不多。

有观点认为以房养老在我国推进缓慢说明我国老人对这种养老方式还不了解，参与度普遍不高。

更为重要的一点是中国人对房子的处置方式与外国人不同，养儿防老的观念一直还在影响着我國的老人。将自己居住多年的房产抵押，不留给子女，许多老人在情感和心理上还难以接受。有评论指出，许多老人辛苦一辈子才攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押或变卖以用于养老，“以房养老折射出的是国内中低收入群体深深的无奈。”

也有分析认为，符合以房养老条件的人群多是独居或孤寡老人，或膝下无子女以及子女定居国外的老人，这些老人大多没有继承等问题。但即使这样，这类老人也会担心，一旦签订以房养老协议，就失去了房屋的所有权，就会落入“没房也没钱”境况。

所以，“以房养老”想在各地顺利推行，应该对“以房养老”的观念进行科学宣传，向社会推广新型养老理念，抛弃传统守旧的观念，正确认识养老新模式，这样才能让每个老年人都能享受天伦之乐，改善中国“有房富人，现金穷人”的现状。

不可因噎废食

近期新闻曝光的“以房养老”骗局，号称是一种理财项目，即把手里的房子抵押借款，获得高额利息，到期全额返还本金。这使得不少老人动心，但事实却是，房子抵押出去了，不仅高利息没到手，房子还被偷偷过户并贱卖，导致老人房财两空。

就此次新闻所涉“以房养老”骗局而言，有业内人士认为，虽冠之“以房养老”之名，但既与理财无关，也与一般意义上所说的以房养老无关，“就是纯粹的诈骗”。所以不能以偏概全、因噎废食，这些骗局与政府积极推动的以房养老举措没有必然联系。

2006年至今，从上海、南京等地以政府推出政府版“以房养老”开始，到2011年一些商业银行推出的银行版“以房养老”，其间亦有社区、养老院、基金、企业等开展过相关业务，但是真正用房子来换取老年保障的老人寥寥无几。

2013年可以说是以房养老的一个转折点，因为以房养老进入了顶层设计的视野。当年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。次年7月，试点率先在北京、上海、广州和武汉4地开展。该险种即被称为保险版的“以房养老”，也是时至今日一般意义上所称的“以房养老”。

即便如此，2016年两年试点期结束时，这份有政策支持的养老产品，据媒体报道只吸引了60户共78人投保。对此，中国某保险公司负责人认为这个数据已经远超最初20户投保的预期。保险版的“以房养老”正以积极稳妥的态度往前推进。“之前试点范围较小，下一步发展方向是对有资产、无子女的老年人继续扩大试点，这是比较适合该群体的一种小众的补充性的养老方式。”