共有产权房未雨绸缪

李桁

广州楼市预售同权的政策风潮还没有过，北京的共有产权就已成为楼市的热点话题。近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见。

这个新颖的“共有产权住房”概念，简单说就是购房人个体与政府合伙买下一套房，双方按出资份额各占相应比例的股份，但房屋的使用权全部在购房人手上，甚至允许出租。5年之后，购房人可以继续加持，从政府手里购得完全的所有权，也可以上市交易，卖房提现。

共有产权房一推出便成为关注的焦点。这一政策的实施能否抑制房价高涨？执行起来有何难度？能否解决“夹心层”的住房问题？能否打通楼市调控的“最后一公里”？

具有商品房属性的保障房

个人和政府“凑份子”买房的共有产权模式，并非北京的首创。

这种模式最早的探索者是江苏省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有产权房。这种模式的推出，初衷是因为要对“经济适用房”的建设和供应进行改革，取代经济适用房，来解决“夹心层”的购房需求。

早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

从时间节点看，此次北京共有产权房的推出，经过了多年的实践和研讨，绝非一时兴起的冲动政策，业内普遍认为，共有产权房将成为长效机制中的重要一环，承擔商品房和保障房的过渡部分。

在各地的探索中，对共有产权住房的定位，其实有细微差别，最核心的是，究竟纳入到保障房体系，还是商品房体系？

比如，北京市在2013年推出了带有共有产权性质的住房，命名为“自住型商品房”，这是计划将共有产权住房打造成保障房和商品房之间的“过渡形态”。

而在四川成都，则明确规定，将以往的经济适用房、限价商品住房等并轨管理，统一为共有产权住房，成为购置型保障房的主体形式。

在一些学者看来，共有产权住房有双重属性。经济学家马光宇就表示，共有产权住房中，个人持有的部分属于商品房性质，而政府持有的另一部分属于保障房性质。因为个人所持有比例将大于政府持有比例，并且未来将可以回购政府持有的部分，因此商品房属性更浓些。

但在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，共有产权住房就是保障房，“针对的需求人群和过去的经适房、两限房是差不多的，都是中低收入家庭。尽管在运作上参照商品房，但仍然是带有保障性质的。”

至于共有产权到底是商品房属性还是保障房属性，业内尚存争论，但有一点值得注意的是，共有产权意见稿明确提出了将共有产权房小区按照普通商品房标准来打造。

这在以往，无论是经济适用房还是自住房都从未提过的。共有产权房意见稿不但明文规定，未来提供的户型大多数都是60平方米以上的多居室；而且还提出将紧靠地铁线、公交线；1户至少1车位；图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配备；实现小区无线网络（WiFi）全覆盖；安装人脸识别系统等，这一系列的要求在普通商品房小区里都是少有的高端配置，这次全部被共有产权房所提及，也代表着共有产权房将成为品质不次于普通商品房的新产品，定位上也更趋向于商品房。

对此，一位房企负责人表示，自住房在实际投入市场后，产生了很多弊端，由于土地出让时，自住房部分的土地成本较低，商品房部分的土地成本较高，所以建成后，商品房小区的环境、配套都远胜于自住房部分。双方之间甚至建有栅栏、围墙，产生了许多摩擦。与之相比，共有产权房的建设基础，就是看齐普通商品房，也符合调控“长效机制”，鼓励购房者长期居住。

规避“开豪车住经适房”的漏洞

在制度设计上，共有产权房与以往的经济适用房、两限房、自住房相比，也明显增强了市场弹性。

在以往模式下，保障房价格明显低于周边商品房，是因为政府牺牲了土地出让收益，或者投入财政资金进行补贴，但由于产权是一次性交给购房者，为了避免购房者的牟利行为，设计了很多硬性规定，比如不能出租，5年内不能转让。但在实际操作中很难监管。

相比之下，共有产权住房的弹性明显增强。比如，个人和政府的产权份额具体如何确定，并没有硬性规定，而是提出了，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例来确定。

这样的弹性使得未来共有产权房的买入门槛有效降低了，有利于解决“夹心层”的购房需求。比如，如果地块在郊区、总价较低，个人出资比例可以高一点，所占产权份额也高一点。如果地块位置好，总价较高，为了减轻购房者负担，政府可以出资多一点，占有更多份额。

另外，允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。以往的经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租。但因为有政府产权，所以出租需要和代持机构分配利益。意见稿中对此明确：已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

同时，为体现保障的要求，共有产权房出租时，将优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

不仅如此，在共有产权住房的退出和转变成商品房上市方面，也增加了市场因素。《办法》意见稿提出，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

但同时，也对转让对象做了严格限定。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

不难看出，像以往那样钻空子买下共有产权房后，期望出租或者出售获利，已经变得愈加困难了。北京此次推出的共有产权住房，实际上是自住型商品房的升级与完善。

以往自住商品房项目，往往因为低于周边商品房的价格而受到追捧。不少开着豪车排队买经济适用房、自住商品房的例子也屡见不鲜。虽然有5年内不能转让和补交土地收益的要求，但因为价格远低于商品房，一旦禁售期结束，购房人选择出让仍能获得非常可观的利润。

但在此次推出的共有产权模式下，由于设置了政府优先回购，即使房屋增值，购房者也只能拿到部分产权的增值收益，而且政府会优先回购再出售给符合共有产权房条件的购房人。

因此，在业内人士看来，共有产权住房在产权界定、出租收益分成和产权收益上都有明确的划分，是对原有保障房制度的升级和补缺。

楼市调控的重拳与表率

“共有产权住房是将住房保障制度与市场机制有机结合的一种制度尝试。通过政府持有部分份额的方式进行让利，从而有效降低初次购房者的支付压力和还贷压力。”住建部委托中国社科院研究项目“共有产权住房研究”核心成员、中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华建议，共有产权住房探索成功与否，还需要把好入口关。共有产权住房中，政府份额越高，其准入审核机制相应地应越严格。否则，共有产权房也难免沦为少数人套利的工具。

另一方面，共有产权房的推出是政府实施“长效机制”的重要一环，也是对原有经济适用房以及自住房制度的完善和调整，虽然带有商品房属性，但因为优先采取“内循环”，将与一般商品房分割成完全不同的两个市场，更谈不上对房价产生直接影响。

值得注意的是，近日，国内楼市接连推出多项重磅措施，广州等城市推出“租购同权”；成都等城市推行“人才落户”，并鼓励住房租赁；而北京推出“共有产权住房”计划，更是“一石激起千层浪”。

四川成都最近新出政策，试点先租后买。未来五年建设 30 万套人才公寓，符合要求的人可以先租， 5 年后你可以按照今天的价格购买。

相当于你租这个房子的时候，给了你一个期权，虽然你现在没有钱，但是已经把你的价格锁定了。你无须关心房子涨跌，上涨了你用今天的价格买肯定占便宜了，如果下跌了你肯定就不买了，可以去买别的更便宜的房子。

可以看到，这个举措极大的稳定了预期。将会吸引全国的人才到四川成都去落户。成都如果在人才争夺战中胜出，争取的优质人才，那么未来成都的发展不可估量。

再看广州，广州近期也发布通知，宣布调控从严执行，不接受指导价的不给网签，而且明确表示发展租房市场，践行租购同权。

这样看来，重点城市的房地产调控大有给全国做表率的意思。而日后房地产走势如何，我们可以拭目以待。endprint