租赁将是房市“最后的红利”？

稿赵伟

租房市场这片万亿市值的“蓝海”，从制度落地到走向成熟完善还需要时间，也对参与者运营能力提出考验。

以政策推动，上海市在推进“租售并举”住房体系建设方面迈出关键一步。7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交：以楼面单价不到6000元/每平方米的“白菜价”，转让给了上海市的两家区属国有企业。

根据《财经国家周刊》记者观察，除上海外，广州、佛山等地也已出台方案加快住房租赁市场的发展。从目前已出台实施的工作方案可以看到：未来更多城市的土地拍卖中，租赁住房用地的比例将大大增加，在拍卖中“竞自持率”将成为一大趋势；热点城市住房供应也正在从“重售轻租”、“重市场轻保障”向构建“售租并举”、“市场保障并行”的新体系转变。

链家研究院数据显示，预计2020年中国住房租赁市场的市场体量约为1.6万亿元，2030年预计会超过4万亿元。从数据上来看，中国住房租赁市场正在进入快速发展阶段。租赁市场真的会如众多业内人士分析的那样，成为房地产市场“最后的红利”吗？

风口

从2016年10月开始密集出台的楼市限购限贷政策，到中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，再到如今大力发展租赁市场，国家的最终目标很清晰：建立一个“售租并举”的长效机制，鼓励用租房代替买房，让楼市进入一个“人人有房住”的新时代。

在这样一个目标的指导下，陆续出台的“限购限售”政策与大力发展租赁市场形成有机整体，构建房地产发展长效机制，就变得水到渠成。

日前住建部等九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》），也正是在深入了解这一发展趋势的背景下，从融资、土地供应、盘活租赁住房等角度提出加快住房租赁市场的发展。

从《通知》内容来看，通过租赁市场，运营盘活存量资产的思路被放在了重要位置。《通知》明确提出，在增量开发之外，要着力于存量挖掘，把盘活市场的闲置存量房源，作为租赁市场房源供给的一条重要渠道。

就目前来看，在我国住房租赁市场扮演主体角色的，主要是分散的个人房东。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租。而在一些国家成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。

“将Top10的机构做统计，目前中国公寓运营商房屋管理数量占全国租赁房屋的0.8%，美国是7%，日本是31%左右。”链家研究院院长杨现领表示，作为租赁市场房源供给主体，机构租赁企业未来发展的潜力巨大。

入局

针对最近租赁市场新政，有业内人士分析，租房市场这片万亿市值的蓝海，未来一定是租售并举，但这一制度从落地走向成熟完善，还需要时间，也对参与者运营能力提出考验。

自2016年北京推出多种自持商品住房以来，天津、上海、广州等城市纷纷发布土地出让新规，推出“自持住宅”地块。房地产开发商看似被迫做起了“房东”，但在此之前，一些嗅觉敏锐的开发商，早已经布局租赁物业市场。

据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超过500家，主要分为三类：一类是中介代理机构，如链家、我爱我家等；一类是独立品牌公寓，如魔方公寓、优+国际青年社区等；还有一类是各大房地产企业，例如万科的“泊寓”、龙湖的“冠寓”等。

其中万科作为房企中最先“试水”者，目前已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地多个长租公寓项目，计划2017年持有运营15万间公寓。除了万科之外，龙湖、保利、绿地、金地、招商蛇口等房企也纷纷加入租赁市场。

在房屋来源方面，盘活闲置存量房仍是各大机构住房租赁企业的重要方向。例如万科的“泊寓”，主要通过租下厂房、城中村等闲置房源进行改造。而以链家、我爱我家等为代表的中介代理机构，主要是整合分散的个人住宅房源。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾表示，闲置厂房和商业办公用房的拥有者中，国企占比相对较高，鼓励存量开发，就必须从政策层面激发这部分国企参与的积极性。

这次九部委联合发布的《通知》，也是首次从政策层面明确国企在租赁市场发展中的带头作用。从《财经国家周刊》记者目前收集到的信息来看，国有企业的入局可能有两种形式：

第一种是国有企业“亲自下场”，投入资源成立住房租赁企业；第二种是通过闲置房源、资本和住房租赁企业展开合作，参与到开发和金融环节。毕竟在后期的运营和租后管理环节，市场化、民营化的租赁运营机构更具优势。

困境

接受记者采访的诸多业内人士分析认为，尽管租赁市场“钱景”巨大，但由于商品住宅的租金收益率往往在3%以下，在现有条件下，企业很难通过商品房出租来建立起优质的盈利模式。根据世联行2016年年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是拓展成本和公寓前期运营成本较高。

除了租赁运营机构盈利困境之外，“租不起房”也正在成为国内一线城市租房人的烦恼。一般情况下，租金收入比以30%为临界点，不能超过太多。而根据日前上海易居研究院发布《50城房租收入比研究》报告显示，北京租金收入比为58%、深圳为54%、上海为48%，已经成为名副其实的“租金严重过高城市”。

如何破解盈利难和租金贵的问题？首先是政策红利支撑，《通知》要求发挥国有企业在稳定租金、租期、房源供给等方面的引领和带动作用。上海以楼面单价不到6000元/每平方米的“白菜價”，向两家区属国有企业转让租赁住房用地，或已暗示国有资本在提供租赁住房方面的主力军作用。

其次是从立法层面完善租赁体系。今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向全社会公开征求意见，这个条例有望成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

最后对于企业来说，成本控制以及运营管理能力将成为未来竞争的核心。在行业利润空间有限的背景下，要想获得合理的利润，除了扩大销售收入之外，最迫切地就是有效降低开发以及运营成本。

此外，中国楼市存在明显的供需错位现象，并不是所有的城市都亟需租赁市场补位。当前租赁市场存在较大缺口的，是人口流入特征明显的北上广深以及部分二线城市，大部分三四线城市，仍然面临着去库存的压力。

在业内人士看来，租赁市场想要真正成为中国房地产的红利，真正实现“人人有房住”，拥有更好的租房体验，享受与购房相同的福利，还要走一段艰难的路。