中国经济新常态与房地产市场风险防范

杜永章

摘要：近年來随着经济转型，我国经济发展进入新常态，经济新常态下房地产行业在整个经济中的地位已出现变化，房地产市场发生重大调整。文章首先分析了经济新常态的背景下房地产市场所面临的机遇和挑战：地方政府土地财政路径依赖与债务危机并存，国家去库存压力巨大与区域性房价上涨并存，然后分析了房地产市场风险对经济的影响。最后探讨防范房地产市场未来风险的措施。

关键词：经济新常态；房地产市场；风险防范；房地产宏观调控政策

1、中国经济新常态

过去 30 多年是我国经济迅速积累的黄金期， 投资拉动和外向型的经济道路是保证经济持续快速发展的主要动力：在经济的高速增长中，投资作用显著，国家大量资金用于基础设施投资建设，城市面貌有了很大的改观，城市之间高速铁路、飞机等设施通勤能力大幅提升，各项基础设施水平达到了国际领先水平；净出口对经济的拉动作用也十分明显：“中国制造”享誉全球，世界上任何角落都有我国的产品，我国的外汇总量长期保持高位。 国际出口需求也创造了大量的劳动力需求，我国已有一般的人口转移到城市。

基于国际需求下降和我国劳动力优势走弱的原因，我国要依靠增加出口来推动一个 67 万亿元 GDP 的经济体，已经比较困难。 现阶段外贸是以稳为主，甚至会略降，继续的大幅度顺差已然不可能。 反观国内需求在短期内较难有很大改善，经济新常态下我国经济发展面临巨大风险。 中国经济新常态是社会主义市场经济周期波动的必然阶段；经济新常态下要不断优化经济结构， 以创新驱动经济发展；增加有效需求，保持宏观经济的比例协调；防范金融风险，加快收入分配制度改革，实现经济的长期稳定可持续发展。

2、房地产市场存在的主要风险

2.1地方政府土地财政路径依赖与债务危机并存。1994年中国分税制改革对中国中央和地方的一般预算收入和支出产生了重大影响。 从财政收入上看，1978 年～1994 年，中央和地方的财政收入分配比例平均为 31%～69%， 中央财政收入远远低于地方财政收入，吃紧的年份甚至是 16%/84%。 然而， 分税制改革之后情况发生了根本改变 ，1995年～2014 年中央和地方財政收入平均为 51%～49%。这一正一负的进出，地方财政陷入困境。由于招商引资的需要，地方政府征收大量农村土地用于工业园区建设，这些工业企业以低租金甚至免租的方式租用工业园区用地，同时，地方政府还配建基础设施， 以地方政府投资的城投公司纷纷上马，以期吸引优质企业入驻。 然而，政府这些资金的大都来源于银行信贷。 2012 年，在“稳增长”的经济目标下，城投债规模呈现爆发式增长，城市的过度举债行为对未来城市还债和经济建设埋下了巨大的风险。

2.2去库存压力加大与区域性房价上涨并存 。 2015 年12 月 22 日召开的中央经济工作会议提出 2016 年 的五大任务，其中之一就是要化解房地产库存。 自住房制度改革以来，我国房地产发展经快速，已经取得了长足的进步，城市居民平均居住住房面积超过了 30 平方米。 根据国家信息中心房地产信息处高聚辉的研究，2014 年底，我国城镇住房面积存量达到 224 亿平方米，约 2.45 亿套，户均 0.93套，并预计到 2020 年，我国将可以实现一户一套的目标。

基于楼市高库存的现实压力，有地方出台政策，鼓励农民进城买房，以缓解城市住房供给过剩的局面。 本研究以为此法难以奏效， 一是因为农村农房过剩程度远大于城市，农民家庭人均住房面积也远大于城市居民，二是因为人口城镇化的进程已经发展到了一定阶段，随着城市生活成本的增加， 城市空气污染的加重， 城市没有让生活更美好，“城市病”所带来的对外来人员的“挤出效应”已经显现。

3、对房地产市场风险的防范举措

3.1加快转变经济增长方式，减少房地产投资依赖。 过去以投资为主的经济增长方式， 房地产业由于涉及面广，产业相关性大及其自身属性的特殊性，形成了对房地产投资的路径依赖。 在新常态背景下，经济的增速放缓是必然现象，而房地产的投资增速也将逐渐趋于平稳，房地产投资将由新增买卖向存量交易转变，理性看待房地产的新常态。 住房是居民最重要的资产，凝结了大多数居民一生的财富，房地产市场平稳健康发展是社会稳定的基础。 经济结构的转型是当务之急。

3.2 积极优化财税体系，降低对土地财政的需求。 在中央集中财权，地方又基本没有正式税收自主权的情况下，地方各种非正式税收为主的预算外财政很容易膨胀。 这是“分税制”改革之后地方政府土地出让行为的根源。 地方政府之所以要抽取这些非正式收入， 实际上是在财政体制集中、转移支付不足，而自身面临现有各种政绩考核压力情况下的必然行为。 一方面是地方政府低价出让工业用地招商引资， 另一方面是高价出让住宅和商业用地，获取资金做基础设施建设，完成 GDP 考核目标。 地方政府对土地财政依赖是基于政府公共服务设施的溢价很容易在高房价和高地价中资本化， 政绩效果很显著。

3.3密切关注房地产相关融资，加强金融风险防范。 对于房地产开发活动， 增加房地产企业自有资金的比例，尤其是拿地环节，提高开发商的竞买保证金份额，合理控制土地价格溢价率。 在房地产销售环节，核实商品房预售许可制度执行情况，坚决打击未达到预售许可资格私下销售行为。 对于购房者，优先满足首套房小户型自住房贷款需求，采用差别化的房地产利率信贷政策，增加房地产投机的持有成本，抑制房地产投机活动。 在银行监管方面，发挥银监会对各类金融机构的监管作用，督促银行密切关注不动产抵押方面资产价值的变化，动态监管贷款人抵押品价值。

中国的房地产市场的问题不能局限房地产业的角度来考察，当房地产问题一旦超出产业经济问题而成为宏观政治问题，房地产市场自身的问题会退居其次，社会问题甚至是政治问题成为主要议题。 然而，正是房地产问题是如此重要，房地产市场的风险才更需要关注和防范，否则房地产市场风险可能引发更严重的系统性风险。

参考文献：

[1] 况伟大. 房地产投资、房地产信贷与中国经济增长

[2].经济理论与经济管理，2011，（1）：59-68.