土地评估风险因素及控制体系研究

胡杨 重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司

一、引言

随着我国市场经济的发展，土地逐渐作为一种商品进行买卖、交换、租赁和抵押等。在土地交易过程中如何确保其公正性与合理性普遍受到相关利益人的关注，如何确定土地的公允价值需要土地估价师的测量与评估。然而，由于土地的价值受到多种因素影响，且对土地估价师的要求较高，存在土地估价师并不能准确合理估计土地价值这一现象。土地估价不再合理误差范围内易使土地估价师陷入法律诉讼事件，损害相关人员的利益。由此，本文将对土地评估风险进行分析，并提出相关建议以进行风险控制，降低风险。

二、土地评估风险因素

土地评估风险是指土地估价师对一宗土地进行评估，所得土地价值与其真实价值存在较大偏差的程度与可能性。土地评估风险因素较为多样，既包括土地估价师本身，亦包括委托者以及外部的法律、经济政策等因素。

（一）土地估价师因素

1．专业能力不高

土地估价具有较强的专业性，且土地作为一种特殊的商品，专业能力不高的土地估价师很难确认土地使用权的转让价值。然而，土地估价机构为赚取更多的利益，一旦忽视了自身专业能力，承接由于其能力限制不能合理评估土地价值的项目，土地评估价格与真实价格往往容易产生偏差，且偏差程度很大。以及，若土地估价师选用估价技术不正确或所获取的参数不适当都有可能产生偏差，目前，基本的估价方法有市场比较法 、成本逼近法 、收益还原法等，在选取参数时有些并没有统一标准，具体采用哪种估价方法以及选取合适的参数都需要土地估价师的准确判断。

2．职业道德较弱或缺乏

土地估价师需要具备较强的职业道德，要求独立、客观、公正。缺乏职业道德的土地估价师，即使具备较强的专业能力，若不能抵住诱惑，反而为谋取自身更大利益而做出虚假估价等行为，则由其得出的土地价格并不能真实反映土地价值，反而存在极大的评估风险。土地估价师的责任心不强亦容易产生偏差，如未认真勘察所需评估的土地，未仔细阅读相关政策等。

3．法制观念不强

土地估价师需建立相关的法律意识，在其进行土地评估过程中，了解自身行为是否触犯了相关法律，以及需承担的法律责任。人们是否作出正确行为除了自身道德约束外，还需要外部法律的监管。保证评估过程合法需要建立土地评估师的法律意识。

（二）委托者因素

委托者有意隐瞒土地的真实情况，如产权不明晰，产权证明文件不完整等，以及拖延提供相关文件等情况，都极可能造成评估结果不准确，产生经济纠纷。委托者对评估报告的不当，也易造成与土地评估机构和相关土地估价师的纠纷。

（三）法律、经济政策因素

相关法律的修改、政策的调控（如税收政策、金融政策等）都会使土地价格产生较大的波动，这种不确定性加大了土地评估的风险，土地评估价格与真实价格极易产生较大的偏差。经济形势的变动也加大土地价格的波动性，而土地评价师往往无法预料。

三、风险控制

由上所述，土地评估受多种因素影响，存在较大风险，对风险进行控制能减小偏差的程度以及发生的可能性。

（一）控制因土地估价师因素产生的风险

土地估价师应通过不断学习以增强自身的专业能力，同时中国土地估价师协会应加强土地估价师的继续教育和考核。土地估价师在承接项目时应对自身专业能力有一个清晰的了解，确保自身具备该项目的胜任能力。土地估价师慎重选择估价技术以及参数，确保土地评估过程的正确与合理性。

加强职业道德建设并强化执业监督。土地估价师需保持独立、客观、公正的态度，遵守职业道德，不能因不正当利益而虚假估价。执业监督亦需强化，特别对于复杂项目，避免重叠或遗漏。同时，加强土地估价师的责任心，认真对待每一个承接的项目，亦能降低风险。

严格执行土地估价师所需承担的法律责任能促使土地估价师增强法律意识，了解相关的民事、刑事法律知识，有效防范其违法行为的发生，降低土地评估风险。

（二）控制因委托者因素产生的风险

加强因委托者欺骗、隐瞒而造成评估结果存在较大偏差的惩处力度。若确定土地评估结果不实是由委托者引起的，监管机构可加强其惩处力度。土地评估机构在承接项目前，应该对委托者以及项目进行背景调查，若发现该项目存在较大风险或具有欺诈性，可拒绝该委托，免于陷入经济纠纷使声誉受损。

（三）控制因法律、经济政策因素产生的风险

因法律、经济政策导致的风险并不能进行有效控制，土地估价师亦无法预测，通过建立土地估价专家审查制度能减少该风险造成的影响程度。土地估价专家委员会应由专业人士组成，且具备一定权威，能够因法律、经济政策因素导致的土地评估偏差作出解释，使土地估价机构和人员免于经济纠纷并维护其声誉，帮助行业健康发展。

四、结束语

土地评估需要较强的专业性以及土地的特殊性使土地评估存在较大的风险，容易使土地估价机构和土地估价师陷入经济纠纷且声誉受损。为降低土地评估风险，应采取一系列的风险控制措施以降低土地评估价格和真实价格偏差的程度以及发生的可能性。

[1]詹文伟.论土地评估市场中的风险及预防措施[J].中华民居旬刊, 2012(12):356-357.

[2]王曙光,刘红瑛,吴淑莲.把土地估价的执业风险降到最低[J].中国土地,2006(11):30-31.