浅谈人民币贬值对我国房地产市场的影响

朱迅 襄阳四中

一、引言

随着中国经济的快速发展，人民币的国际地位不断提高，我国人民对人民币的币值预期也长期处于升值状态。人们对人民币贬值的预期便持有排斥状态，这会放大人民币贬值对我国经济造成的影响程度，不仅强度提升，扩及范围也逐渐变大。2016年初，人民币出现大幅贬值，人民币的贬值对正在不断进行政策调整的房地产市场带来冲击，房地产市场的诸多方面受到影响。众多房地产商以及炒房者购房者面临人民币贬值做出的反应以及房价的变动情况整体反映出房地产市场相对于人民币贬值的波动情况。

二、人民币贬值对我国房地产市场的影响

1.对房地产资金市场的影响。

近几年，中国房地产市场的规模不断扩大，越来越多的大型房地产商不断涌现。房地产商的目的是通过寻找良好的投资项目，根据自身的资产水平进行商业规划，争取运用最低的经营成本搭建投资平台来获取最高的利益。而众多的房地产商看得到很好的商机却因为自身没有足够的资金而不能进行项目投资，为了实现项目的开发获利，众多房地产商便会选择进行私募融资。

（1）房地产商融资困难。由于中国房地产市场的极大利润吸引着世界各地的投资商。然而对这些投资商来说，面对的不仅是投资项目的风险，还有人民币的汇率风险。同样的投资金额，随着人民币的持续贬值，预期收益会不断缩水。相对于其他的投资获利更少，投资上便不会进行投资，会选择相对风险更小预期更好的项目进行投资。而对于我国的房地产商来说，没有投资商的风险资金支持，很难进行项目的竞拍及启动，项目无法顺利开始，长此以往，土地利用率低下，房地产市场会被资金充足的大型房地产商垄断，我国的房地产市场有很大的开发空间，一旦被垄断，将十分不利于我国的房地产市场的健康发展及管制。

（2）房地产商资金链受到冲击。已经进行投资的外国投资商也会因为人民币汇率贬值而选择撤回投资，进行其他相对同等收益下风险更小的投资。对房地产商来说，正在运营的资金链受到冲击，会造成项目运营困难，使得一系列资金风险出现，会对房地产商造成极大利益损失。

2.对房产市场的影响。

（1）房产市场泡沫化加剧。房产本是用来居住和使用的，但是随着通胀的不断加剧，由于利率较低，房地产成为投资者用来进行资产保值增值的重要工具。因此很对购房者购房不仅仅用来居住，而是用来作为投资品进行转手交易从中获利。人民币贬值是我国通胀加剧的重要信号，因此房价会随着通胀程度的加重以及人民币贬值的加剧不断升高。而不断上涨的房价会造成房地产市场不稳定，促使炒房者不断进行不居住房的购买，从而加剧房地产市场的泡沫化。而对于真正有购房需求的购房者却因为房价难以负担造成更多商品房的闲置。即使政府一直在进行房地产市场的政策调控，但是2016年初的人民币贬值仍造成了一定程度的房价上涨，足以说明人民币贬值对于房地产泡沫化的影响不可小视。

（2）房屋期货交易风险加剧。首先人民币的持续贬值会给房产市场的期货市场造成一定的影响，房产的预期价格上涨，而政府的不断介入调整会与人民币贬值带来相反的效应，加大期货交易的不确定性。其次人民币贬值与通胀加剧会使得期货市场的杠杆性加剧，房产的交易流动性降低，对于房产期货的买方卖方来说都不得不面对更大的风险。

3.对房地产劳务市场的影响。房地产劳务市场是指房产销售，物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。人民币贬值会使得房产项目投资减少，相关工作需要的人员会进行缩减。房地产商为降低项目后续发展的经营成本会减少招聘人数并对在职人员进行裁员。而随着人们物质生活的不断提高，人们对于房产的室内设计以及物业情况的要求逐渐提高，没有足够的资金及人员保障会影响房产的销售及项目盈利，从而形成恶性循环。因此人民币贬值将会间接对房地产劳务市场造成不良影响。

4.对房地产产业模式的影响。由于人民币贬值，房地产市场自身也在进行调整，寻找更加适合房地产商发展的产业模式。由于电子商务的快速发展，房地产产业模式也在不断变化。人民币贬值会造成企业资金不足，因此削减成本是不可避免的，但是由于成本不足会给予房地产项目的正常运行带来不小的挑战，因此房地产商之间可能会因为成本问题进行并购、重组，形成更加稳定的市场结构应对人民币贬值风险。新型的房地产产业模式通过与互联网的结合更加科技化、工业化。如果房地产商能抓住整合的时机，对企业产业模式进行调整，适应新型的并购重组房地产产业模式，便能降低人民币贬值对企业的冲击。

三、总结及思考

造成人民币贬值的因素众多，维持人民币币值稳定也是我一大挑战。对于我国来说，人民币贬值实际上对我国房地产市场并不是直接的影响，而是通过外资减少融资难度增加造成市场萎缩、房价下跌。但是由之前的人民币贬值情况看来，虽然理论上贬值会造成房价下降，房地产商会因为想要更快获利而将房产低价出售，但实际上，房价仍会处于上涨趋势，加剧泡沫化。

因此政府应该采用积极的货币政策及稳健的财政政策保持人民币汇率的稳定。通过政策调整人民币贬值预期，增强投资者信心，并对国外资本进入我国的流程制度监管，降低资本外流对我国房地产市场的影响，并将适时发展租赁市场作为解决房地产市场泡沫化的重要手段之一。

[1]李昊.王少平.我国通货膨胀预期和通货膨胀粘性[J].统计研究.2011.

[2]赵伟.朱永行.王宇雯.中国货币政策工具选择[J].国际金融研究.2011.