厘清职责边界，履行理性人注意义务

某省近期有个案子，开发商违规突破容积率加层，规划部门等为其进行了规划、竣工验收，不动产进行了登记。后經媒体报道内幕，国土部门重新测算，开发商应补交出让金1200万。前几天，检察院对登记中心主任采取强制措施。问：不动产登记中心是否依法履行法定职责？是否涉嫌构成犯罪？

这个案例中规划是怎么验收的？容积率不是不动产登记部门管的，是否涉及个人原因？

职务犯罪，要看职权和责任。

出让金交多少以出让合同为准。是否提高容积率与登记关系不大，与权籍调查审核关系大。

主要是权籍调查这个问题。实地查勘发现违规后不登记又抗不住来自外部的压力，各地真要以此为戒。建议按规划、住建部门的结果直接登记，那样反而会没事，现在大量房屋竣工后面积拓展就是一例。

关键是规划国土，为什么竣工验收发现问题而不要求开发商补出让金？规划发现问题，怎么能通过？我市有综合验收环节，住建牵头，规划、国土等参加，规划认定发函国土，国土追缴出让金，再出竣工备案证明，予以登记。与权调无关。

讲别人没用，现在是不动产的登记规则要求审查出让金收缴。

未经批准加层，尽管验收通过了，但是仍然是明显的违法建筑。因为验收通过不能代替规划许可，不动产登记中心涉嫌玩忽职守。

所谓验收通过，如果是取得规划验收合格证，应视为符合规划吧。

同意，有规划手续确认应该视为建筑物合法。

验收合格是否等同于规划许可？对于超出行政许可的范围建设，而验收又通过的情形，是否验收的行政行为覆盖了原行政许可行为呢？

初始登记现场勘察不予受理可能更适合。

规划验收了的，不予受理依据不足吧？

验收能代替规划许可么？这是回避不了的问题。

注意，首次登记的申请材料中收的是“符合规划的证明”，没有规定收“规划许可证”。

据了解，中心主任并未腐败。县检察院决定，以涉嫌玩忽职守罪，依法对县不动产登记中心原主任立案侦查，并采取强制措施。

在行政许可行为中，除了先前的行政许可行为，还有行政许可后的监督管理。两个行为不存在自相矛盾。若自相矛盾的行政行为，登记怎能玩忽职守？

玩忽职守针对的是不尽职责义务的行为，针对于应当履行、有条件履行的职责但没有尽职履职的。前面这么多部门怎么就到登记这玩忽职守了？

法定要件齐备的情况下，要件本身的问题不应由登记机构担责！

补缴出让金的征收主体是国土？是否有授权不动产登记部门核实？或是有明显证据证明不动产未尽审慎义务？

如果确定为应补交出让金的性质，就说明验收同意加建的合法性，凭验收证明办理登记更没有问题。至于欠交的是政府债务，那不是登记的职责。至于收出让金凭据更没有依据。

《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》有要求哦。

上述报道中办房产证时不需要。

那是，以前没有，现在是有要求。

点评

曹利华

镇江市不动产登记中心

如果“竣工验收”是指取得《建设工程规划核实合格证》，如果该登记发生在不动产统一之前…… “群众”的观点是基本一致的：冤有头，债有主，失职渎职不是“我”！

最高人民法院副院长江必新认为：登记机构没有实质性的权力，只要申请人提供符合规定的材料就要登记。因此，登记机构只能进行形式审查，但不能违背“理性人”的注意义务。

申请人取得的《建设工程规划核实合格证》，是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门履行法定职责的标志，即使其内容与 《建设工程规划许可证》有冲突，应为”建设工程符合规划的材料”。

不动产统一登记后，土地出让合同与土地出让价款凭证成为不动产登记的要件。而容积率既在出让合同中标注，又与出让价款密切相关。不动产登记机构如明知超容积率，却置之度外，似有违背“理性人”注意义务之嫌。对此，不动产登记人员不可不慎。