基于动态盈亏平衡法的XX房地产项目定价分析

广西建工集团责任有限公司 吴烈

基于动态盈亏平衡法的XX房地产项目定价分析

广西建工集团责任有限公司 吴烈

房地产行业投资周期长，规模大，合理的销售定价关系到项目的成功销售和盈利。本文拟引入项目动态盈亏平衡分析法，在考虑资金的时间价值的前提下，通过分析收入和成本等影响项目盈亏平衡的因素来解决项目不同销售期如何定价以确保项目实现预期利润和成功销售。

动态 盈亏平衡法 利润

房地产项目销售周期一般两三年，如果楼盘规模大，甚至四五年，由于跨越时间长，不同时期如何定价才合适一直困扰着房地产开发商。虽然说影响定价的因素非常多，比如：周边楼盘的数量和价格；房价的趋势；市场的刚需；剩余楼盘的楼层、户型以及坐向，项目的成本以及预期利润等等，在这众多因素中，唯有项目的成本和利润是房地产开发商可控的，也是房地产开发商定价的最关键依据。如何定价关系着投资快速回收和实现预期收益。本文就通过动态盈亏平衡法来分析房地产项目的定价。

一、动态盈亏平衡分析法

盈亏平衡分析（Break-evenanalysis）是通过分析项目成本与收益的盈亏平衡点来实现盈亏平衡的一种方法。即：利用投资项目中产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间三者的关系,测算出项目达到盈亏平衡时的业务量状况，这业务量可以是产量、销量或者价格等，一个最终决定收益与成本平衡的可变量。所谓盈亏平衡点就是指项目的收入等于支出（这里把预期利润作为投资资金的机会成本列入支出中）的那一点。在这一点上,项目既不盈利,也不亏损。如果低于这一点所对应的业务量,那么项目就会亏损；反之,则会盈利。因此,盈亏平衡分析也叫保本分析、损益平衡分析和量本利分析法。盈亏平衡分析法分为静态和动态，静态和动态的区别就在于货币的时间价值。静态分析法最大的缺陷就是没有考虑资金的时间价值，只考虑全部投入和收入。项目前期投入和后期投入，项目的前期回款和后期回款，虽然在数量上投入都一样，但是如果考虑通货膨胀、机会成本等因素后，在不同时期的投入和收入的资金价值是不一样的。对房地产项目的盈亏分析，一般采用静态盈亏平衡分析法，这里为了更切实际的分析项目盈亏，因此，本文采用动态盈亏平衡分析法。

二、XX房地产项目动态盈亏平衡经济评价模型

(一)项目的收入分析

XX房地产项目的收入主要来源于房子的销售收入，即I=QiXi,其中，I代表收入，Qi代表第i次销售调整价格所对应的销售面积，Xi代表第i次销售调整价格。

(二)项目的支出分析

项目的支出可分为固定支出和可变支出两部分，其中固定支出部分主要是土地费用B（主要包括土地出让金、土地契税、交易费用）和项目预期利润P（利润是资金所有者需要承担风险而获得的收益。如果只让资金所有者承担风险，而不让资金所有者获得额外的收入，资金所有者不会给项目使用这笔钱，所以利润是项目支付给资金所有者的一笔资金使用费，属于支出）。

可变支出包括前期费用C（主要包括三通一平、勘察设计及报建费）、建安费Z（主要包括土建安装以及设备）、基础设施费J（主要包括供电、园林绿化及其他费用）、配套设施费G（主要包括小区内配套设施）、管理费H（主要包括员工工资及福利、业务招待费、差旅费等日常运营管理所产生的费用）、财务费K（主要包括利息、银行手续费等财务开销费用）、其他L（主要包括销售税金及附加、土地增值税、企业所得税以及其他不可预知开销）。

(三)建立项目经济评价模型

项目实现盈亏平衡时，根据盈亏平衡原理，得

其中I代表收入，E代表支出。考虑资金的时间价值，则有未来收入总现值=支出总额的总现值

其中Ei(y)代表各种费用支出的第i年支出金额，r为固定折现率。

三、实证分析

(一)项目概况

XX房地产项目是一个纯住宅项目，总建筑面积24.55万m2，项目计划周期为5年（包括建设期），项目总投资预计114687万元，项目期末期望利润为10000万元，以行业基准收益率10%作为固定折现率。项目销售计划、投资计划如图1、图2所示：

图1 项目销售计划

(二)项目销售价格

项目要实现盈利10000万元，项目总支出为148378万元，如采用静态盈亏平衡分析法，根据收入等于支出的盈亏平衡原理，则项目的盈亏平衡点为销售单价6044元/m2，且整个项目周期内盈亏平衡点的价格不变，如图1系列2所示是一条与销售数量轴平行的平行线。如采用动态盈亏平衡分析法，根据上述经济评价模型公式可求得，如图1的系列1所示：

图1 项目销售价格图

②系统2是静态盈亏平衡点价格线段

从图1的系列1数据可以看出，项目动态盈亏平衡销售价格是一条倾斜的线段，不同的时间与倾斜线段上对应的点的价格销售可以保证项目盈亏平衡，也就是可以实现项目的期望利润。在系列1线段及以上的销售价格销售可以使得项目期末利润等于或者大于10000万元。因此，各个不同的时间点，其对应在系列1线段及以上的价格销售是有效，房地产开发商在此价格的基础上，再参考其他影响因素来最终定价。

(三)静态盈亏平衡分析法与动态盈亏平衡法分析结果的区别

第一、系列1与系列2线段交叉说明静态盈亏平衡与动态盈亏平衡有一个共同的盈亏平衡点，说明在这个时间段，这个价格把项目所有房子卖掉两种分析方法的结果是无差别的，但是在现实中是不现实。

第二、在系列1与系列2线段交叉点对应的时间之前把所有房子销售掉，用静态分析法的盈亏平衡点价格销售会比动态分析法的盈亏平衡点的价格收益高，把五年的工期压缩到一年完成，同时一年内销售完毕，则静态盈亏平衡点销售价格收益更高，但是在现实中往往是不现实的。

第三、在系列1与系列2线段交叉点对应的时间之后销售，如果考虑资金的时间价值，则很明显依据静态盈亏平衡点价格销售是实现不了项目的预期利润1亿元的。

四、结束语

本文通过建立项目动态盈亏平衡经济评价模型，并通过实证检验发现，项目的静态的盈亏平衡分析结果与动态的盈亏平衡分析结果还是有差异。在周期短的项目，由于时间周期短，资金占用时间短，资金受通货膨胀等因素影响小，所以不需要考虑货币的时间价值，采用静态分析法就行。周期长的项目，受通货膨胀等因素影响大，所以必须得考虑资金的时间价值，否则，用静态盈亏平衡分析法得到的盈亏点在动态盈亏平衡分析中是亏损的。这也是很多项目不考虑资金的时间价值时，项目是盈利的，如果考虑资金的时间价值后是不盈利的，甚至亏损的。因此，我们在做项目盈亏平衡分析时要根据项目周期的长短来选择是静态分析还是动态分析。本文为我们在项目投资决策中选择科学的方法提供了参考意义。

[1]王化成.财务管理[M].中国人民大学出版社.2015（9）

[2]马立强,温国锋.投资项目评价与决策[M].西南交通大学出版社.2014（9）

[3]朱献忠.投资项目经济评价中不确定性分析方法研究[J].沿海企业与科技，2006.3