公共租赁住房骗租问题及对策研究——基于信号传递模型的分析

曾 辉，张利花，虞晓芬

(1.浙江工业大学 经贸管理学院，浙江 杭州 310023；2.浙江财经大学 公共管理学院，浙江 杭州 310018)

公共租赁住房骗租问题及对策研究
——基于信号传递模型的分析

曾 辉1,2，张利花1，虞晓芬1

(1.浙江工业大学 经贸管理学院，浙江 杭州 310023；2.浙江财经大学 公共管理学院，浙江 杭州 310018)

政府与住房保障对象之间的信息不对称，会引发公租房租借过程中的逆向选择、机会主义和道德风险问题。在回顾我国公租房政策实施及效应，梳理国内外学者关于骗租问题研究成果的基础上，构建了适合于解释我国公租房骗租行为的信号传递模型，重点研究了社会服务时间这一解释性变量。理论分析表明，将社会服务时间作为解释性变量，可以揭示各类收入群体在不同社会服务时间规定下的分离均衡与混同均衡。文章最后以蓝桥景苑小区为例作了算例分析，研究结果证实了模型的可操作性，同时表明以社会服务时间为信号有助于达到不同收入群体分离均衡的理想状态。

公共租赁住房；信号传递模型；社会服务时间；骗租行为；逆向选择

曾辉，张利花，虞晓芬.公共租赁住房骗租问题及对策研究[J].浙江工商大学学报，2017(3):97-106.

一、 我国公租房政策实施及效应的概要回顾

自从我国1999年实行住房体制改革之后，政府先后推出了廉租房与公共租赁住房(以下简称公租房)两种租赁型保障性住房。*2013年12月，住建部等三部门联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，规定自2014年起将各地公共租赁住房和廉租房并轨运行，实行“统一轮候配租、统一申请标准、统一租金补贴”政策。回顾政策制定和实施的历史，1999年建设部出台《城市廉租住房管理办法》，规定承租廉租住房的家庭应当如实申报家庭收入，否则责令其退房、补交商品租金和廉租房租金的差额，并处以5000元以上10000元以下的罚款。但政策并没有完全杜绝骗租行为。2007年深圳查出1593户骗取廉租房的住户；2012年三亚调查了的134户廉租户家庭，发现其中74户存在骗租问题[1]。从2010年开始中央政府大力推进公租房建设，截至2015年底全国建设的公租房(含廉租房)达到1800多万套，构建了我国“以租为主”的保障性住房体系。基于骗租行为的普遍存在，各地政府吸取廉租房运营和管理的经验，高度重视公租房的骗租问题，相继建立和完善了公租房管理办法，对通过隐瞒事实、提供虚假资料、伪造证明材料等手段骗租公租房的违规行为制定了严厉的惩罚措施，但骗租现象依然相当严重。以2015年为例，国家审计署审计调查了4.08万个相关单位和29.96万户家庭，发现有2.34万户因资产、收入等条件发生变化不再符合住房保障资格的家庭，仍违规享受保障性住房1.53万套，骗取住房租赁补贴1,421万元。为什么骗租行为得不到有效遏制？这需要根据实际在理论上予以解说。

从政府政策的实施来评判，如果公租房被不符合条件的承租人大量占用，导致住房保障资源无法得到公平合理的分配，会违背公租房发展的初衷，使真正存在住房困难的群体得不到及时有效的保障，其结果是不利于公租房的可持续建设和发展，乃至于激化社会矛盾和影响社会的和谐与稳定[2]。在现实中，政府在公租房领域普遍存在较大资金压力，许多地方通过举债筹集公租房建设资金。以2012年我国的情况为例，中央补助公租房专项资金660亿元，而当年计划建设230万套的公租房，建设成本就达到1700亿元左右，资金缺口为1000多亿元。骗租现象的严重存在，要求政府投资建设更多的公租房，这势必会进一步加重政府住房保障的财政负担。

公租房是一种稀缺资源，是政府向低收入家庭提供的一张生活安全网，目的是维护社会的稳定[3]。在西方一些国家中，也存在公租房*欧洲一般称为公共租赁房(social housing)，北美称为公共租赁房(public housing)，但性质都与我国公共租赁住房相似，都为租赁型保障性住房，是故，本文统称为公共租赁住房(简称公租房)。的骗租情况。以英国为例，2012年英国国家审计委员会发布了一份名为“保护公共钱包”(Protecting the Public Purse)的报告，指出大约有100,000套公租房被违规占用，估计每年为此付出的代价在90亿英镑左右[4]。国内外均出现骗租的情况表明，骗租行为是一种追求自身利益的“经济人”行为，这是问题的一方面。另一方面，骗租行为在实施过程中通常有着不因国度区别而存在的机理，它可以在理论上进行探索。近几十年来，很多学者对骗租问题展开了分析和研究。这些文献对我们进一步研究骗租行为的形成机理及其治理无疑会提供一些启迪和帮助。

二、 对相关文献的评说

现有的关于公租房骗租问题的研究，是在不同角度或层面受到学界关注的。从已有文献看，国内学者主要从骗租问题成因与对策两个角度进行分析。吴建强[5]分析了公租房骗租问题的成因，他认为目前我国居民的隐性收入占比较大，主要表现为股票、存款等个人资产信息的审核存在壁垒，跨地区收入很难核实，从而给审核工作带来了一时难以逾越的困难；杨嘉理[6]从制度层面对骗租问题作出了分析，认为由于我国至今尚未建立较完备的金融信用体制和居民个人收入申报等制度，保障性住房的审核环节缺乏可靠的数据支持，导致了骗租现象的普遍存在；王捷[7]、张琪[8]则从法律视角分析了骗租猖獗的原因，核心观点是认为目前公租房的法律不健全且执行责罚的效力较低，以至于骗租者无所顾忌。诚然，从因果关系推论问题的症结，不失为一种学术性研究，但它属于问题研究层级，尚未达到学理性研究的层级。事实上，现代经济活动中的信息不对称以及由此引致的不确定性，会展现出错综复杂的选择行为，要揭示这些行为的机理形成和作用过程，单靠因果关系推论是不够的，它要求在准确设定参数(或解释变量)的前提上建立能揭示特定选择行为之机理构成的模型。对公租房骗租问题的研究也是如此。

对问题形成原因的分析会催生出解决问题的方案。关于公租房骗租问题的对策，朱思慧[9]、陈慷[10]等建议构建全国网络信息共享平台，这个平台以真实收入的动态核查为路径来建立动态监控数据库，并通过数据库作为甄别依据建立相应的诚信档案机制，从而重塑退出审核过程中政府与住房保障对象之间的信息不对称局面。一些学者对退出审核的管理机制很重视，刘黎辉等(2008)[11]提出必须成立专门的退出管理机构进行监督管理，自上而下地建立市、区、街道、社区等多级监督管理体系。另一些学者主张从运行模式上寻找解决问题的手段和方法，马君昭(2011)[12]、刘志峰[13]、李敏[14]等提出了改变住房保障运行模式的观点，他们将问题聚焦于政府补贴，认为要满足保障型家庭多样化住房需求和提高保障效率，在政策取向上应该用货币化补贴代替实物补贴，以隔断因货币诱惑所引起的保障房与商品房的市场博弈。在这方面，西方国家公租房运行的一些经验是值得借鉴的。

西方国家在20世纪初为解决工业化和城市化引发的产业工人住宅短缺和居住条件恶劣等问题，普遍制定了公租房供给政策，但不同国家在公租房的准入与退出政策上有很大差异。在一些西欧国家，公租房大多供给高收入而非低收入家庭[15]。例如，1973年法国居住在公租房中的中高收入家庭占60%，后期虽有所减少，但截至1988年高收入家庭仍占37%[16]；再例如，荷兰、瑞典和丹麦在公租房准入政策上基本不设置准入门槛，大量的高收入人群居住在公租房中[17]，因而这些国家不存在公租房的骗租问题。与此不同，英美等国的公租房保障对象限定于低收入家庭，美国规定获得公租房入住资格的家庭收入必须低于政府设立的收入上限标准，如1937年住房法案规定申请人家庭净收入不得超过5倍租金[18]，当租户收入超过标准，地方住房管理局需将其驱逐出公租房[19]；同时，美国住房法案规定租户无力在市场获得合适住房时，允许地方公租房管理局不对收入超过上限的租户进行驱逐[20]。然而，这些法案并没有彻底解决问题，随着贫困群体过于集中而引发的“贫民窟”现象的日益凸显，美国政府转而鼓励混合居住，允许高收入群体租住公租房，因此，目前美国大量高收入群体占用公租房并不属于骗租范畴，而是法律允许的。

但是，公租房是否存在骗租现象，不会因法律界定不同收入人群而制定相应政策就荡然无存，充其量只能杜绝显性的骗租行为而难以做到消除隐性骗租行为。约翰·艾克豪夫[21]在研究德国公租房时发现，德国公租房福利经常被强势群体获取，认为解决这个问题的症结是行政分配的制度设计，需要在实际行政管理中防范企图违法违规以极低成本寻租和造假者。针对行政管理的不足，艾伦等[22]认为英国出现大量骗租现象在于政府对公租房管理者几乎没有任何激励措施，因而在管理人员配备严重不足的情况下，无法对骗租情况作深入调查并及时对骗租者提起诉讼。客观来讲，英国政府和社会组织为解决公租房骗租做了很多努力，2013年颁布了防止公租房骗租法案，同时，国家审计委员会定期对公租房的使用情况进行审计，2015年“欺诈咨询小组”(The Fraud Advisory Panel)还发布了一份关于解决公租房欺诈问题的指南。

以上分析表明，西方大部分国家的公租房是允许甚至鼓励高收入群体入住的，只有英国、德国等少数国家存在骗租问题，西方学者在追溯骗租行为原因时所关注的，与国内学者有所不同。前者主要是从管理、法律和制度方面展开的，后者则是侧重于信息不对称对居民资产收入难以核实等视角展开的。尽管国内学者对问题的观察点或分析视角不相同，但这些分析和研究在基础理论上都可以归纳为对信息不对称背景下逆向选择、机会主义和道德风险问题的讨论。概况而言，这些讨论都是力图探索出制定有效政策措施的路径，以便从完善立法、加强监督、加大惩罚力度、建立信用档案等方面提出治理骗租行为的方案。从骗租行为涉及的制度、主体以及行为构成来考察，笔者认为治理我国的骗租行为，可考虑运用信息经济学的分析方法对骗租行为进行研究。具体分析过程是探寻影响或决定骗租行为的主要变量，依据这些变量构建能揭示骗租行为机理的模型，以利于我们做出改善和提高政府政策效率的实证分析。

三、 模型的选择与构建

(一) 模型建构的切入路径

公租房的骗租行为在性质上属于政府与住房保障对象之间的机会主义和道德风险问题，但从行为过程及其形成机理来看，则更多反映为是信息不对称条件下的逆向选择问题。当我们侧重于逆向选择，可考虑从诸如声誉(Reputation)、制度、信号发送与信息甄别等方面展开讨论[23]。这里所说的声誉，是经济博弈论意义上的声誉，它是指卖方长期提供高质量产品而获得买方认可的置信度；这里所说的制度，是指能够阻止逆向选择行为发生的强制性规则及其手段。

很明显，不完备的个人信用体系难以考察申请者的声誉，不清晰的收入和资产信息，即便是很完善和严厉的制度也难以发挥作用。因此，在我国现阶段很难运用声誉和制度解决公租房的逆向选择问题。为此，我们解决公租房的逆向选择问题，可借鉴诺贝尔经济学奖获得者迈克尔·斯宾塞在1973年发表的《劳动力市场中的信号问题》一文中解决逆向选择问题的有关信号的论述。斯宾塞[24]361曾依据劳动者受教育水平的高低，认为高教育水平劳动者比低教育水平劳动者在发挥能力时付出的边际成本要低，因而雇主可根据教育水平信息对他们的能力差异做出判断。基于劳动力市场的信息不对称与公租房市场有相似之处，政府部门相当于雇主，不同收入的承租人(或申请人)相当于不同能力的雇工，根据这一理论，政府存在着鉴别真正住房困难者的可能性。当然，这需要找到一种适当的信号，以至于政府能判断承租人的真实资产、收入情况，从而产生一种使不符合条件的承租人主动放弃骗租行为的机制。下面，我们借鉴斯宾塞的信号理论与方法对骗租行为构建分析模型。

(二) 模型构建

1. 假设条件。(1)参与主体：市场中只存在一个公租房管理者(G)；两种类型的承租人，即收入超限者(INH)和符合条件者(INL)。由于持有低收入家庭证明的申请人的信息已经过民政部门严格审核，一般不存在骗租的可能性，因此这里的符合条件者并不包括这类群体。公租房管理者的目标是确保公租房供给符合条件的中低收入家庭，目标是识别收入超限者并将其驱逐出公租房。

(2)租金差异性与资源的稀缺性：公租房的租金要比同等条件下的市场租金低，获得公租房是有利可图的(假设公租房的月租金为Ro，相同类型私人出租房的市场月租金为Rm)；同时，公租房的资源是稀缺的，收入超限者若占据公租房，会将符合条件的中低收入者挤出公租房，从而损害社会福利。

(3)信息不对称：收入超限者为获得租金差额会提供虚假信息，伪装成符合条件的中低收入者，而公租房管理者无法对承租人提供的收入信息进行有效的核查，或因成本过高放弃核查，亦即承租人拥有公租房管理者不知道的私人信息。

(4)租住公租房的条件：假设租住公租房除了原有的资产、收入等条件规定之外，还要求承租人每月提供一定的社会服务时间(以小时为单位，用t表示)。此外，收入超限者与符合条件的中低收入者单位劳动时间(如每小时)的收入是不一样的，分别记为a和b，显然a>b。

2. 信号的选择。关于信号的定义，斯宾塞[24]360认为：潜在的信号具有可观察、可转化的基本特征，这有助于雇主掌握信号发出者的真实状况，如信号发送者的边际劳动生产力水平，从而帮助雇主作出决策。在信号传递模型设计过程中，信号的选择是关键点，也是难点。斯宾塞能够解决劳动力市场信息不对称是找到了教育这个信号，并且作了教育成本与一个人的能力是负相关的合理假设。事实上，承租人向公租房管理者提供收入、资产等的证明资料，实际上就是一种信号发送，只是这种信号本身的真实性无法保证，从而缺乏有效性，即公租房管理者无法通过这个信号分辨续租申请者的真实收入、资产情况。在信号传递模型中，有效的信号必须满足以下条件：(1)信号本身是真实的，其真实性是可以观测的；(2)信号传递是有成本的；(3)不同行为人传递信号的成本是不一样的，以至于能够甄别不同行为人。

在构建公租房的信号传递模型中，寻找合适的信号非常困难。刘云[25-26]的研究成果给了笔者一些启发，他借鉴一些小型金融机构对生产性小企业融资监管审查时“不看报表看电表、水表、报关单表”的做法，提出对廉租房参照住房面积和户口人数的多少实行最严格的、最低限度的水、电、气供应定额指标，仅能保证勉强够用，则廉租房对于中高收入者的吸引力便会大大降低，骗租行为必然会有所减少。这种方法实际上是将水、电、气的消耗量作为信号，通过限制能耗，降低居住舒适度，达到区别不同收入群体的目标。但在具体操作中，比较困难。如果高收入者居住时间少(如经常出差)，能耗就低，也无法有效辨别收入情况，而且这种做法不符合以人为本的思想。

本文提出以社会服务时间作为信号，将承租人提供一定时间的社会服务时间作为获得公共租赁住房租住资格的一个附属条件(老弱病残、持有低收入证明的申请人外)。*老弱病残、持有低收入证明的申请人本身不是骗租的重点对象，而且要求其提供义务劳动会进一步加剧其经济压力。社会服务是指承租人根据自身的职业、技能特点，向社会(或本社区)提供的无偿劳动。社会服务的具体内容可以多样化，如参与志愿者服务，或者从事一些社区的义工活动。部分学者可能会认为，现实中一些高收入者本身就乐意参与志愿者或义工等活动，这个信号可能无法起到识别的作用。但笔者认为，对于希望通过骗租获得租金差额收益的申请人来说，主动参与无偿社会服务的可能性比较低，至少他会权衡接受社会服务的机会成本与租金差收益的大小，只要前者大于后者，他会主动放弃骗租。由于提供社会服务是可以观测的，而且需要成本，同时对于不同收入者来说成本不同，因此，满足有效信号并能够成为有效信号有三个以下条件。

图1 作为社会服务时间函数的给定租金

3. 信息的反馈机制。假设公租房管理者要求承租人提供的社会服务数量为每月t*小时，愿意提供t*小时及以上社会服务的申请人能够获得公租房，租金为Ro，不愿意提供社会服务的申请人则不符合申请条件，需要到私人部门以市场价格Rm获得住房，这种情形如图1所示。

对于不同收入水平的申请人来说，每月参与社会服务t*小时的成本(C)是不一样的(即信号传递成本不同)，高收入者的信号传递成本，低收入者的信号传递成本为CH=at*。申请者的理性决策依据是：如果租金获利大于信号传递成本，即CH=at*，则会接受社会服务要求，选择申请公租房，反之，则放弃公租房申请。

依据斯宾塞的劳动力市场模型，雇主最初设定的教育水平要求不一定是最优的，随着时间的推移，雇主会得到更多的信息，据此修正他对受教育水平和边际劳动生产力之间关系的主观估计，进而重新设定教育水平要求，这便是劳动力市场中的信息反馈机制。公租房管理者初次设定社会服务时间时，可以承租公租房所要求的收入上限为依据(具体计算方式见算例分析)。如果在设定的t*小时社会服务条件下发现有收入超限者进入公租房，则进一步调高社会服务时间，进而改变了信号传递成本，因而会产生一个循环，如图2所示。

图2 公租房市场中的信息反馈

4. 信号发送均衡的存在与特点。我们设公租房租金与市场租金的差额记为Ⅰ=Rm-Ro，收入超限者t*小时的收入(即为收入超限者的信号传递成本)记为Ⅱ=CH=at*，符合条件的中低收入者t*小时的收入(即为符合条件的中低收入者的信号传递成本)记为Ⅲ=CL=bt*。以这些不同的成本约束而言，对社会服务时间的不同要求，会产生不同的均衡结果，在理论上可概括为分离均衡和混同均衡。

图3 不同收入群体信号发送的分离均衡

分离均衡(Separating Equilibrium)是指在均衡状态下，不同类型代理人所选择的可被观察到的指标具有不同的最优水平，委托人可以通过该指标来区分不同类型的代理人[19]56。本文中，委托人为公租房管理者，代理人为公租房申请人，可以被观察到的指标是社会服务时间。如果Ⅱ>Ⅰ，Ⅲ<Ⅰ，则收入超限者会主动退出公租房，而符合条件的中低收入者会选择公租房。这样的一种均衡就是分离均衡，因为，此时公租房管理者可以根据是否接受社会服务时间的要求来区分两类不同收入类型的申请人，如图3所示。

图4 不同收入群体信号发送的混同均衡

混同均衡(Pooling Equilibrium)是指在均衡状态下，不同类型的代理人所选择的可被观察到的指标具有相同的最优水平，委托人不能通过该指标来区分不同类型的代理人[19]61。在租赁市场中，混同均衡是指所有的承租人选择同一种类型的住房(公租房或私人住房)。如果Ⅱ<Ⅰ，Ⅲ<Ⅰ，则收入超限者和符合条件的中低收入者都会选择公租房。其中的原因是公租房租金与市场租金差距过大，或者该地区居民收入水平普遍较低，还有可能是所要求的社会服务时间过短。反之，如果Ⅱ>Ⅰ，Ⅲ>Ⅰ，则收入超限者和符合条件的中低收入者都会选择私人住房市场(见图4)。这是因为，公租房租金与市场租金差距过小，或者该地区居民收入水平普遍较高，还有可能是所要求的社会服务时间过长。这样的一种均衡就是混同均衡，因为，此时公租房管理者难以根据是否接受社会服务要求来区分两类不同收入类型的申请人。

以上模型的直观性说明，影响不同收入群体最终走向分离均衡还是混同均衡的因素主要包括：公租房租金与市场租金差距，居民收入分布和公租房管理者规定的社会服务时间。这两大因素留给我们的理论启示和实际解决问题的思路是：要实现分离均衡，可通过合理设定租金差距和社会服务时间。下面，我们以算例分析对之展开实证。

四、 算例分析——以蓝桥景苑公租房小区为例

(一) 杭州市公租房租金确定方法

杭州市公租房根据土地等级和个人收入水平的不同实行差别化租金策略。以杭州市蓝桥景苑公租房小区为例，这种公租房租金的基本计算方式是：标准租金*公共租赁住房租金标准是在综合考虑房屋建设、维修和管理成本的基础上，结合承租人承受能力，按低于同地段市场租金水平制定的。×减免比例(详见表1)。政策规定的减免，只是针对持有有效期内《杭州市城市低收入家庭认定证明(住房保障专用)》的家庭，其余符合公租房申请条件(2016年的标准是申请家庭上年度人均可支配收入低于48316元)而不持有低收入证明的家庭，则按标准租金征收房租。

表1 杭州市区公租房租金标准参照(单位：元/平方米·月)

资料来源：杭州市住房保障与房地产管理局网站,http://www.hzfc.gov.cn/news.php?id=210934.

(二) 公租房租金(Ro)及匹配的市场租金(Rm)

作为本文分析对象的蓝桥景苑项目，位于杭州市江干区九堡镇八堡村，房源均为50 m2成套一居室户型，土地等级为六级，标准租金为16元/平方米·月。我们通过实地调查发现，蓝桥景苑周边类似档次出租房市场租金为27元/平方米·月左右。因此，获得一套50平米公租房，持低收入证明的家庭(Ro)每月的租金获益Ⅰ1=(27-8)×50=950元，其余符合公租房申请条件家庭(Ro′)的月租金获益Ⅰ2=(27-16)×50=550元。

(三) 社会服务时间的确定与修正

社会服务时间最优的衡量标准是实现分离均衡，第一次确定的社会服务时间通常不一定是最优的，但如果第一次确定的社会服务时间过低，则收入超限者和符合条件的中低收入者都会涌入公租房市场，从而出现混同均衡。如果第一次确定的社会服务时间要求过高，则可能出现申请人数量急剧下降的情况，会导致部分符合条件的中低收入者也退出公租房市场，当符合条件的中低收入者与收入超限者都退出公租房市场，则会出现一种形式的混同均衡。为此，我们需要进一步调整社会服务时间，直至高收入群体与低收入群体实现完全分离。可见，确定最优社会服务时间的工具是图2所描绘的信息反馈机制。

(四) 不同收入水平申请人的选择行为分析

图5 不同收入水平申请人的选择行为注：A、B、C分别表示各自的收入曲线，Rm表示同一区域的市场租金，Ro表示公租房租金，Ⅰ表示租金差额收益和分别表示不同的社会服务时间要求。

假设有ABC三个申请人，他们的收入曲线如图5所示。以下分析将表明这条曲线通过对不同收入水平申请人之选择行为的刻画，充分展现了社会服务时间的信号功能。

通过以上分析可以发现，t*的大小对申请人行为选择影响很大，合理的确定t*值，可以实现不同收入群体的分离均衡。但更合理的t*值的确定，不仅要考虑公租房管理者所设定的收入限额，还应考虑不同申请人的职业技能，社会服务工作的具体内容等因素，这是一个需要不断的调研、反馈、修正和完善的过程。

五、 结 语

本研究的目的是希望找到一种切实可行且简单有效的方法解决公租房的骗租问题，基本研究思路是通过借鉴斯宾塞(1973)的学术成果，构建了公租房租赁市场的信号传递模型；这个模型选择社会服务时间作为信号，认为政府主管部门可以运用社会服务时间的调控来实现不同收入群体在进入和退出公租房之选择行为上的分离均衡。相对于仍然存在骗租行为的混同均衡，分离均衡是一种在很大程度和范围内消除了骗租行为的理想状态。尽管这种以信号为核心变量的分离均衡分析或多或少有着一些形而上的色彩，但本文的算例分析则说明了它的实用价值。

政府治理公租房骗租行为的最大难点，是受制于信息不对称而难以对申请人资产和收入进行精确的审核。本文所采用的分析模型，是用申请人提供社会服务时间作为核心变量，让政府能够绕避信息不对称来判断和识别申请人的行为动机，以防范和杜绝骗租行为。模型的潜在语言是，即使政府不审核资产和收入等信息，申请人提供社会服务时间的各种机会成本会阻止骗租者的骗租偏好。当然，这并不是意味着政府不需要审核申请人的资产和收入等信息，而是主张在得不到完全信息的情况下采取提供社会服务这一机制来最大限度地减弱信息不对称约束。本文的核心变量选择、模型建构、分析程序和分析结论，实际上是迂回地表明最佳治理骗租行为的结局是实现分离均衡。不过，实际骗租行为可能要比我们的分析更加复杂，例如承租人租住公租房除了获得租金差收益外，还可能享受到便利配套设施、优质教育资源*在杭州，公共租赁房承租人的子女可以享受公共租赁房所在区域的学校资源。和更低的通勤成本等。因此，关于公租房骗租行为的治理，彻底解决问题的落脚点，还是要透彻分析承租人真实的机会成本，以便通过机会成本来确定更加合理的社会服务时间。

此外，选择社会服务时间作为信号，要求承租人在享受住房保障福利的同时提供一定的社会服务，是本研究的一大创新点，但同时也是容易引起争议的焦点。部分学者可能认为，目前我国公租房相关法规规章并无此项规定，增加这一条件不尽合理。但笔者认为，即使暂且无法将提供社会服务作为承租公租房的必要条件，本研究的结论也是有价值的。主要体现在以下几个方面：一是美国的《住房法案》曾规定享受公共租房的承租人应履行一定的社会服务义务，我国的住房保障法尚未出台，本研究结论可以作为制定住房保障法的一个参考；二是如果仅将提供社会服务作为同等条件下优先获得公租房的参考条件，并不违背法规规章的规定，而真正存在住房困难的家庭会通过提供更多的社会服务获取租住资格，骗租者则在权衡利弊之后主动退出公租房，也能实现不同收入群体的分离均衡；三是抛砖引玉，给治理和研究骗租行为提供了一个新思路。总而言之，公租房的骗租治理是一项系统工程，本文的研究还只是一个粗线条的分析框架，需要有更加精细的后续研究来完善公租房骗租的治理问题。

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(责任编辑 彭何芬)

Study on the Problems and Countermeasures of Public Rental Housing Fraud:Based on Signal Transmission Model

ZENG Hui1,2, ZHANG Li-hua1, YU Xiao-fen1

(1.SchoolofEconomicsandManagement,ZhejiangUniversityofTechnology,Hangzhou310023,China;2.SchoolofPublicManagement,ZhejiangUniversityofFinanceandEconomics,Hangzhou310018,China)

The information asymmetry between the government and the housing security object would lead to adverse selection, opportunism and moral hazard during the rental process of public rental housing. Based on the review of China’s public rental housing policy implementation and effect, and combing the relevant literature about public rental housing fraud, we constructed the signal transfer model suitable for the explanation of the behavior of China’s public housing fraud, and focused on the explanatory variable of social service time. The theoretical analysis shows that social service time can be used as an explanatory variable to reveal the separation equilibrium and pooling equilibrium of various income groups under different social service times. Finally, we took the public rental housing community of Lanqiao Jingyuan in Hangzhou as an example to make a case analysis, the results confirmed the operability of the model, and indicated that social service time as the signal is helpful for the reaching the ideal state of equilibrium of different income groups.

public rental housing; signal transfer model; social service time; public rental housing fraud; adverse selection

2017-01-10

教育部人文社科青年基金项目“租赁性保障性住房退出机制研究:基于演化博弈及激励理论视角”(14YJC630182)；教育部重大课题攻关项目“我国城镇住房保障体系及运行机制研究”(13JZD009)；浙江省教育厅人文社科项目“租赁性保障性住房退出机制研究：演化博弈及激励理论视角”(Y201432166)

曾辉，男，浙江财经大学公共管理学院讲师，管理学博士，主要从事房地产与住房保障研究；张利花，女，浙江工业大学经贸管理学院讲师，管理学博士，主要从事房地产金融研究；虞晓芬，女，浙江工业大学经贸管理学院教授，管理学博士，主要从事房地产经济研究。

F293.31

A

1009-1505(2017)03-0097-10

10.14134/j.cnki.cn33-1337/c.2017.03.011