房地产企业在“营改增”后的成本控制与管理

王希霞

摘要：2016年5月起，“營改增”的试点范围扩大到了房地产行业。“营改增”政策在房地产行业一经实施，便引起了该领域的学者、专家以及企业相关人士的高度重视。大家纷纷开始对“营改增”政策内容进行深入分析，以尽快明确“营改增”政策给房地产企业的经营管理、税负、成本等带来的影响，从而使企业能够第一时间适应新政策。据此，本文从房地产企业成本角度分析了“营改增”政策对其带来的影响，继而提出了相应的解决措施，以期研究结论能为房地产企业的成本管理工作提供一定的指导性建议。

关键词：房地产；营改增；成本；控制

一、“营改增”对房地产企业成本的影响

（一）税负对企业成本的影响

“营改增”政策实施后，房地产企业的税率由原定的营业税税率5%，变为增值税税率11%。但这并不意味着房地产企业的税负将有所增加，营业税体制下，对营业税的征收主要是针对全额的营业额，这其中易出现重复征税等问题，而增值税则主要是针对货物、劳务及服务等非全部营业额进行征税，且企业所购买或租赁的各种设备等都可以进行进项税抵扣，这对管理规范的、财务支出及经营管理能力较好的房地产企业而言，其税负会有所下降，进而给其企业成本带来一定的利好趋势。[1]

（二）材料对企业成本的影响

房地产行业与建筑行业存在密不可分的关系，房地产的主要销售产品由相应的建筑公司进行建设。在建设过程中建筑公司所提供的材料如钢筋、水泥、石材、混凝土等都会计入建设成本。建筑行业在实施“营改增”政策的过程中，由于采用进项税抵扣销项税的方法，使得建筑行业中长期存在的难以及时取得发票的潜规则，给建筑行业的总成本增加了不少的负担，同时，建筑企业所选择的不同纳税人身份的供应商也会直接影响税负总额和项目的成本价格，进而影响房地产企业的成本总额。[2]

（三）合同对企业成本的影响

合同中所列条款涉及到诸多微小的细节，这些细节如果缺乏明确的表述，则易给企业带来纠纷或者经济损失。“营改增”之后，合同中有关各项权益和费用都需要重新审视和拟定。例如，合同价款中关于增值税的说明，如果合同价款中未标明是否含增值税，那么后期双方可能会为税款问题产生纠纷，进而可能给企业带来成本损失，或者合同双方未明确规定索要增值税发票问题，那后期可能会存在企业无法用进项税进行抵扣问题，进而加大了企业成本费用。[3]

二、“营改增”后房地产企业成本控制及管理对策

（一）规范财务管理制度

“营改增”政策实施的目的之一是为了规范企业税务管理，避免企业因缺乏索要发票的动力，而产生偷税漏税等现象。新政策对房地产企业征收税负的方式改为增值税，且企业可以通过进项税进行抵扣。因此，为了享受“营改增”政策给企业带来的福利，企业应该规范财务管理制度，对所有费用支出都需要索要相关发票，且规范会计核算方法。企业财务管理人员需要尽快学习“营改增”政策的相关内容，明确了解新政策给会计核算和税务管理等方面带来的影响，以及制定更加合适的财务管理政策。

（二）明确材料采办要求

房地产企业在房子建设方面无论是与建筑企业签订承包合同，还是运用企业自身的建筑公司，在材料采办方面都需要明确采办要求，以降低“营改增”政策给企业成本带来的风险。房地产企业对于材料采办一方面要求自己提供大宗材料，获得增值税进项抵扣税权益，另一方面建立各种材料供应商信息库，明确与哪些供应商合作可以及时开具相应发票，以免因为发票开具不及时或难以开具发票给企业成本带来影响。

（三）精确合同签订内容

在原有的营业税征收体制下，业务合作方在签订合同的时虽然对企业的名称等相关信息都进行了准确的备注，但是“营改增”政策之后，新政策对发票的开具信息要求更加严格，因此，房地产企业在与相关合作方签订业务合同时需准确填写企业名称、纳税人识别号、开户行、地址、电话等，以便所获得的发票符合进项税抵扣的相关标准。同时，合同内容中要精确规定各项价款中是否包含增值税等相关税款信息，以及发票获得权益归属哪一方等。以减少后续工作中所带来的合同纠纷和成本损失。

三、结束语

总之，“营改增”政策的实施对房地产企业的成本有一定程度的影响，在税款方面对房地产企业而言是只减不增，但是房地产企业要想获得新政策所带来的福利，一方面需要财务人员认真学习新政策内容，以便及时调整相关工作；另一方面需要企业内部规范财务管理制度，积极索取发票，这样才能乘着“营改增”的改革列车，将企业成本最小化。

参考文献：

[1]张勇祖.建筑业“营改增”政策解读[J].全国中文核心期刊.财会月刊，2015（21）：129.

[2]尹书惠.“营改增”对建筑业的影响及对策[J].经济研究导刊，2015（19）：87-88.

[3]会计网.2016年营改增最新政策：房地产营改增税收指引，2016， 4 ， 5 .

（作者单位：济宁景苑房地产开发有限责任公司）