山西省房地产价格的影响因素分析

杜宇君

摘要：近年来房地产价格持续上涨，已引起社会各界人士的关注及重视，为了了解房地产发展趋势，必须了解影响房地产价格的因素，本文就以山西省为例，通过对相关数据的回归分析，从而得出影响房价的回归模型。文章最后结合分析结果给出相应地对策及建议。

关键词：房地产价格；影响因素；主成分分析；多元回归

一、引言

住房是人民生活的基本必需品，随着人们生活水平的不断提高，人们对购房的需求也不断增大，以及对住房的质量要求也有所提高，不仅包括内部构造，外部环境也是重要条件。然而房地产需求的增加会引起房地产价格的大幅度上升，如今房价的上升已超出许多人的承受能力，为此我们有必要探究出房价的影响因素甚至可能潜在的因素，本文就采用山西省2015年数据研究影响山西省房地产价格的影响因素。

二、实证分析

（一）指标选取：

本文主要从需求因素、供给因素和地区因素三个角度选取影响房价的因素的指标：

居民消费水平（元/人）、人均可支配收入（元/人）、总户数（户）、当年完成投资（万元）、开发施工房屋面积（平方米）、當年竣工价值（万元）、建筑业企业总产值（万元）、建筑业企业利润（万元）、建筑业企业成本（万元）、建筑业企业税金总额（万元）、地区生产总值（万元）和财政总收入（万元）总共12个指标，并分别命名为X₁、X₂、X₃、X₄、X₅、X₆、X₇、X₈、X₉、X₁₀、X₁₁、X₁₂变量，将商品房屋平均价格（元/平方米）作为Y变量来进行分析。

（二）数据分析：

1.主成分分析

经过分析，这12个指标之间都存在一定相关性，且大部分相关系数在0.8以上，因此满足主成分分析的前提。首先通过因子分析发现：前两个主成分累积方差贡献率为87.811%，能够包含大部分原始变量的信息，因此选取前2个主因子来代替全部12个因子，我们将提取的主因子分别命名为：F1、F2。再结合因子载荷阵我们可以看出，第一个公共因子F1在指标X4、X5、X6、X7、X8、X9、X10、X11、X12上有较大载荷，说明这9个指标有较强的相关性，可以归为一类，从指标上来看，这9个指标包含了房地产供给因素和地区因素，可以归结为反映地区经济发展状况和房地产供给方面状况，因此将第一个主因子F1命名为地区经济发展水平和房地产供给因子；第二个公共因子F2在指标X1、X2、X3上的因子载荷值较大，且这三个指标属于需求方面状况，因此将这类因子命名为需求因子。然后利用因子分析结果进行主成分分析得到相应地特征向量矩阵如下表1。

根据表1可以得到2个主成分的表达式：

第一主成分：

第二主成分：

其中F1主要反映了地区经济发展水平和房地产供给对房地产价格的影响，F2主要反映了房地产需求因素对房地产价格的影响。

2.多元回归分析

由于主成分分析只是对原始自变量的线性组合，并不能解释自变量对因变量房地产价格的影响程度，因此以2个变量F1、F2为自变量，标准化之后的房地产价格为因变量作回归分析，其结果如下表2。

根据上表，我们可以得出回归方程表达式

Y=0.903F₁-0.015F₂

从表达式中可以看出：自变量F1的系数最大，对因变量Y的影响程度也就最大，而且远远大于F2。也就是说因变量Y（商品房屋的平均价格）主要是受自变量F1（地区经济发展水平和房地产供给因素）的影响，需求因素F2则对因变量Y的影响程度则很小。另外，从值（0.815）以及调整后的值（0.769）可以看出该模型拟合度较好，说明该回归模型可以较好地反映房地产价格的主要影响因素。

三、结论

本文根据山西省2015年房地产发展的情况，通过对主成分分析把影响房价波动的因素最终分成两类：地区经济发展水平和房地产供给状况共同作用和房地产需求因素对房地产价格的影响。基于多元回归分析法进行分析可以得出：地区经济发展水平和房地产供给状况这两个方面共同的作用对房价的影响最大。因此，结合回归分析结果我们做出以下建议：

（一）促进地区经济发展水平

结合当地特色（例如我省的老陈醋、汾酒）努力搞好经济，只有经济发展好了，房地产业才有更多的资金促进本行业的发展。

（二）充分发挥政府的作用，作出合理的政策

首先，政府要转变观念，尊重市场经济规律，树立市场经济观念。其次，要加强土地供给管理。最后，要充分发挥保障性住房对抑制房价的作用。一是大力推进城市居民棚户区改造。二是加快廉租住房建设。三是加大经济适用住房建设。