加强共有产权保障房公积金贷款风险管理的建议

文/安民

加强共有产权保障房公积金贷款风险管理的建议

文/安民

长期以来，我国各届政府一直把改善民生作为“为民办实事”的重要任务之一，而解决市民的住房问题更是政府工作的重中之重。自2010年起，上海市政府围绕打造廉租、公租、共有产权保障和动迁安置“四位一体”的住房保障体系，推进住房保障建设，为本市不同人群实现“住房梦”交出了一份令人满意的答卷。尤其是在共有产权保障住房方面，通过制度设计由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向本市城镇户籍中等收入及以下住房困难家庭提供保障性住房。共有产权保障住房模式一经推出便深受百姓们的欢迎，而住房公积金贷款为这一住房模式的推进发挥了积极的作用。

一、 本市共有产权保障住房公积金贷款发放现状

上海早在2010年就依据2009年上海市政府发布的《上海市经济适用住房管理实行办法》，率先在徐汇、闵行两区开展了共有产权保障住房的试点工作。《上海市经济适用住房管理实行办法》中明确：经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，即共有产权保障住房。据统计，截至2016年四季度,上海已开展了六个批次的共有产权保障住房的申请供应工作，累计受益家庭达到12.8万户。与此相对应，金融信贷支持中低收入群体购买共有产权保障住房的力度也持续提高。2010年6月，依据《上海市经济适用住房管理实行办法》第二十三条中关于“购买经济适用住房可以按照规定，申请住房公积金购房贷款或者商业性购房贷款”的规定，上海市公积金管理中心出台《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》，同年第四季度经济适用房公积金个贷在徐汇、闵行两个区配套进行试点，随后在全市铺开。据上海市公积金管理中心公布的《上海市住房公积金2014年度运行分析报告》提供的数据，截至2014年底，上海市公积金管理中心已累计向3.84万户家庭发放公积金经济适用房贷款超过100亿元。

表1 共有产权住房公积金贷款发放情况表

2015年及2016年共有产权住房公积金贷款的发放量每年基本保持在20亿元左右，金融支持住房消费力度较大，这一惠及民生的措施，为广大低收入住房困难家庭解决居住问题助了一臂之力。

随着共有产权住房公积金借贷群体人数的不断增多，以及贷款风险爆发期的来临，该群体在公积金贷款风险管理中暴露出的问题也应引起各方的关注，要加快研究公积金贷款风险防范机制，采取必要的措施加以改善。

二、当前共有产权保障住房公积金贷款风险管理中存在的问题

（一）借款群体贷款逾期率较高，家庭抗风险能力弱

共有产权保障住房面向对象为城镇中低收入住房困难家庭，并对其现有住房面积、财产状况和可支配收入都作了限制性的规定。以人均可支配收入为例，2010年推出共有产权住房时，限定的条件是家庭人均可支配收入不高于2300元，而根据《上海统计年鉴》公布的数据，2010年上海市城市居民家庭人均可支配收入为31838元。这些都决定了相对于住房商业性贷款和商品房公积金贷款，其在风险控制方面将面临更大的压力，属于高风险贷款类型。从对已发放的共有产权住房公积金借贷群体的跟踪分析可知，目前共有产权住房公积金贷款的逾期率是商品住房公积金贷款逾期率的7倍左右。

共有产权住房公积金贷款客户逾期还贷的主要原因是家庭收入低，经济发生困难。当就业不稳定、家庭成员疾病等造成借款人家庭收入减少、支出增加时，较少的积蓄往往使借款人家庭无法承担还款压力。同时，在公有产权住房公积金贷款中，也有恶意逾期的情况。有个别借款人在贷款时就缺少还款意愿（其中部分借款人同时缺少还款能力），甚至有人在办理贷款手续时就表示未来将不会按时还款。但是由于公积金贷款政策性的特点，只要其符合相关条例、办法规定的贷款条件，很难以主观判断拒绝其贷款申请。而后文提到的共有产权住房公积金贷款处置的困境从某种角度来说，又进一步纵容了恶意逾期者的行为。

（二）贷款逾期抵押回购无法落实到位，增加抵押物处置难度

共有产权保障住房公积金贷款的高风险性是可以预见的，而住房公积金的性质是职工的长期住房储金，其对安全性有相当高的要求，因此各方在推出公有产权保障住房公积金贷款时设计了较为完善的风险防范和处置措施：一是设立住房保障机构回购机制，这是共有产权保障住房贷款最具特色、最为有效的风险防范机制；二是以共有产权保障住房作为抵押，使该笔公积金贷款有了物的保证；三是由专业担保机构对贷款提供连带保证责任担保，确保住房公积金贷款资金的安全。上述三道风险屏障的设计可以说为确保共有产权保障住房公积金贷款的安全性提供了坚实的基础，更能激发公积金贷款人参与这项民生工程的积极性，但几年来的实际操作却不尽如人意，到目前为止，共有产权保障住房公积金贷款逾期六期以上客户尚无一笔实现回购。

（三）逾期诉请对象不完整，化解风险手段缺失

对公积金贷款的借款人而言，用于购房贷款的抵押物为有限产权，产权的另一部分为住房保障机构拥有。那么问题就来了，当公积金贷款出现逾期经催收无效需诉诸法律时，诉请对象是否应把保障机构也一并列入？若把保障机构作为被告，是由民事庭受理还是由行政庭受理？在现实操作中法院对此是极为谨慎的，可见，共有产权保障住房公积金贷款的前两道屏障基本上形同虚设。在贷款逾期后，只有通过专业担保机构的代偿和垫付来保证公积金贷款资金的回收。倘若担保机构的代偿款不能通过有效的风险处置予以化解，这第三道屏障也终将被冲垮。

2015年3月1日上海市公积金贷款担保模式进行了调整，取消了专业担保机构担保，改为住房抵押。从此，共有产权保障住房公积金贷款失去了风险处置的最后一道屏障，处于“裸奔”的状态。

三、共有产权保障住房公积贷款风险管理的建议

共有产权保障住房对于中低收入住房困难家庭解决居住问题的意义重大，政府还将继续推进这项民生工程。为中低收入家庭购房提供资金支持也是推行住房公积金政策的宗旨，而安全性又是住房公积金的基本要求，因此完善共有产权保障住房公积金贷款的风险处置手段是当务之急。在研究管理创新的同时，切实落实原有的风险处置设计思路不失为一条佳径。

（一）落实回购政策，回购与售转租相结合

切实落实回购政策，强制性回购与售转租相结合，既可解决贷款的安全性问题，又可以避免产生社会问题。

2010年7月上海市住房保障和房屋管理局发布的《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见（试行）》规定，“对购房家庭在取得经济适用住房房地产权证五年内发生逾期还款超过规定期限的情形”，“由批准购买经济适用住房的区（县）住房保障机构按照经济适用住房销售价格加银行定期存款利息进行回购，借款人所得的回购款优先用于清偿贷款债务”。

政策在保障贷款安全的同时，也充分考虑到民生问题。2012年上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局联合发布的《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则》第四十一条对于回购也进行了表述：“原购房家庭可以与住房保障机构按照规定，办理租赁经济适用住房的相关手续，以租赁方式使用原居住地经济适用住房。”在借款合同中也有相应约定：“在贷款发放之日起至权利人取得经济适用住房房地产权证满五年之日止期间，甲方（借款人）未按借款合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过六期时，丙方（连带保证责任保证人）要求住房保障机构回购的，住房保障机构应当按照丙方的要求回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购。”合同中明确“应当”，说明逾期回购是住房保障机构和经济适用住房权利人及共同申请人的义务。

（二）适时引入专业担保机构，为公积金贷款安全保驾护航

引入专业性担保机构对共有产权保障住房公积金贷款提供连带责任担保，既有制度上的必要性又有现实的必需性。

担保机构作为为借贷双方提供服务的第三方媒介，一方面通过贷款担保，为购买共有产权保障住房的借款人增信；另一方面通过担保机构贷后专业化的风险管理手段，保障公积金贷款的资金安全。实践证明，本市公积金贷款引进专业化机构进行风险管理后，资产质量明显提升。同时，担保机构可以对共有产权保障住房公积金贷款风险管理中出现的新问题、新情况进行及时的分析和总结，适时向住房保障机构和公积金管理中心提出政策建议和对策，优化和完善制度设计，使这项惠及民生的工程越办越好。担保机构的担保费可从住房公积金收益中列支。

（三）畅通司法诉讼途径，优化共有产权保障房公积金贷款法律环境

共有产权住房公积金贷款尽管有政策支持力度大的特点，但风险管理的要求不能弱化，甚至应该强化，应做好以下几个方面：一是确保共有产权保障住房公积金贷款逾期诉讼有门。当住房保障机构和经济适用住房的产权人和共同申请人未主动履行合同义务，公积金贷款人作为原告可以把借款人和保障机构列为共同被告，行使自己的权利。二是加强执行力度，并与“售转租”政策相结合，既妥善解决现有的不良贷款的处置难题，又有利于对有恶意逾期意图的借款人产生威慑作用。三是贷款机构、住房保障机构以及参与该项贷款业务的风险管理机构可以建立定期的沟通协调机制，形成合力，共同为本市住房保障体系的建设添砖加瓦。

（作者单位：上海市住房置业担保公司）