浅谈信息不对称对房地产市场和经济的影响

王爱萍

摘 要：信息不对称是经济学的一个重要内容，在实际生活中，信息不对称问题随处可见。该理论应用范围非常广泛，同样也适用于房地产市场。本文简要的阐述了房地产市场领域包含的多种信息不对称现象，以及这些信息不对称所引起的逆向选择和道德风险问题，并且提供了一些解决方案。

关键词：信息不对称 房地产 逆向选择 道德风险

中图分类号：F722 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）08（b）-144-02

1 引言

信息不对称是指交易中的各个主体拥有的信息不完全相同。在社会政治、经济等活动中，一些成员拥有其他成员无法获得的信息，因此造成了信息不对称的现象。在如今这个信息爆炸的时代，掌握了信息就等于抓住了机会，在市场上，掌握信息较多的人，往往能獲得更多利益，反之，则会处于相对不利的位置。

信息不对称包括两层含义，经济学中常说的信息不对称是指可量化的信息不对称，通俗的讲就是掌握信息的多少，这是其中的一层意思。另一层，包含主观性的信息不对称，这个主要取决于人的认知和思维能力等。以股票市场举例来说，面对股市时，拥有相同的可量化的市场信息的人，对股市的判断结果也可能是千差万别的：对于股市变动，有些人认为是建仓的好时机时，可能还有一部分认为该减仓了。第二个层面的信息不对称，一般是不可量化的，他是受人的认知体系和主观判断影响的。从上述两个层面出发，我们可以从两个方面尽量消除“信息不对称”，我们需要通过更多的方式和渠道获取有效的信息，由于每个人的社会分工和专业的区别，在自己不熟悉的专业领域往往所知甚少，这就需要通过不断的学习来拓展知识的广度和深度；在其基础上，我们必须多学习和思索，从多个角度分析和解决问题，提高自身的认知和判断能力，打破思维局限性，能吸纳和听取更多的意见。虽然很难彻底消除“信息不对称”，我们也应该尽力去削弱它，把信息不对称的危害降到最低。

在市场经济活动中，信息不对称发生在事前，会引发逆向选择问题，若发生在事后，则会引起道德风险。在货币流通市场上，劣币驱逐良币的问题；在二手车市场上，坏车充斥好车的问题；在劳动力市场上，坏人碾压好人的问题，这些都是逆向选择的体现。一般情况下，对于交易物品的情况，卖家知道的信息要比买家多，如上述的二手车市场的买卖，商家对所卖车辆的了解要远多于消费者。反例也是存在的，如医疗保险问题，通常投保者拥有的信息更多。道德风险的问题也是很普遍的。如在金融活动中，资金短缺者获得融资后，违反合同条约擅自改变资金用途；在保险中，投保者的保险生效后，自我防范意识就会减弱，因为他们知道即使发生事故，损失也是由保险公司承担的；股份公司中的代理问题也属于道德风险，在股份公司中，经理人与股东的目标不完全一致，由于经理人具有信息优势，而契约的不完整和监督成本问题，使得在决策时，经理人会利用其优势掩饰公司经营的真实状况，维护了自身的利益，而对公司产生不良的后果。

如今的房地产市场，也在方方面面受到信息不对称的影响。近十年左右我国的房地产市场总体上价格一直在增长，即使偶尔出现回调现象，当短暂的回调结束后，价格甚至会出现跳涨。即使在相对严厉的宏观调控形势下，房地产价格也还在高位运转。最新的研究资料表明，全国房地产价格已经超过发达国家水平，尤其在一线城市，住房成本已经远远超过收入水平所能承受的范围。

从国内的房地产市场上看，房产交易的参与方一般包括房地产商、购房者、房产中介机构、金融中介机构，这几个参与主体相互之间都存在着信息不对称的现象。

2 房地产商与购房者之间的信息不对称

房地产市场上的信息不对称主要体现在房地产商与购房者之间。鉴别房子的综合指标十分复杂，包含地理位置、配套设置、成本、质量等，需要较强的专业能力。购房者只能通过房地产商对外披露的所有信息和自己有限的房产知识，对房子情况进行一个粗浅的判断，对于隐蔽的房屋信息则更是无从知晓。而房地产商，由于具有较强的信息优势和专业知识，处于非常有利的位置。很多购房者只有在装修或者住进新房之后，才发现房屋可能偷工减料了，与当初的承诺不完全一致等问题。房子的价格，是由房地产商根据地段、朝向、楼层等多个因素综合决定的，购房者很难掌握房地产商品的价格。

新房的物业一般也是由房地产商指定的，消费者对物业基本没有初始选择权，在交房后，若是购房者发现物业水平与承诺的有较大差异，想要更换物业非常困难，业主和物业的纠纷在房地产市场上屡见不鲜。另外，购房合同和条款一般都是由房地产商提前制定的，所以合同一般都会更有利于房地产商，消费者作为弱势群体很难不遵照合同执行。对于房屋的产权关系问题，购房者也比较被动。由于新房的权属关系复杂，购房者什么时候可以拿到房产证都是不确定的。曾经听说某个小区的购房者，入住三五年后，都还没有拿到房产证，与房地产商也是多次协调未果，其中的缘由纠纷也是很难说清楚。

3 房产中介机构与购房者之间的信息不对称

在二手房市场，由于房源可获得性、房产买卖过户流程的繁琐性等复杂因素的存在，买卖双方私下交易的情况现在越来越少，房产中介成了双方的主要纽带。在该市场上，购房者对房屋的信息掌握不完全，房产中介对市场行情和房屋的情况了解的都更加全面。但是现在房地产市场上的中介是鱼龙混杂，缺乏诚信的小中介公司不在少数，他们在流程、规章上都不完善。规模较大的中介公司在这些方面完善了很多，但是他们同样也是会以追求自身利益最大化为目标，很多中介在买卖双方谈价时，采取的策略就是分而治之，以避免双方直接碰面。此时只有中介清楚全局情况，买卖双方所知道的信息是很不对称的，但是中介为达成交易，赚取中介费，一般只是在买卖双方之间斡旋，压低卖主价格，抬高买方的出价。

4 购房者与金融中介机构的信息不对称

近年来，很多银行都推出了消费贷业务，该业务一般审核都不是很严格，尤其对央企国企等企业员工，门槛比较低。消费贷是银行为使消费者购买商品或劳务而向其提供的贷款。原则上若购房者已有占用的消费贷，则房贷额度会受到影响。但是由于受信息不对称的影响，很多购房者利用时间差，在申请消费贷后，银行审核贷款前暂时不提取消费贷，审核通过后再提取这部分贷款，以用作房贷的首付款。实际上这样的行为，违反了消费贷的用途，且利用房贷的漏洞加大了购房的杠杆作用。对于刚需的购房者，其危害还不大。不过很多炒房者，利用各种金融行业的漏洞，以贷款为房产首付，再贷款炒房，等待房价大涨后，再把房产卖掉，更有甚者，基本是空手套白狼。房地产市场在这些炒房者的扰乱下，投机行为屡见不鲜，市场泡沫严重，房地产金融风险加大，市场秩序会更加混乱。

房地产市场的这些信息不对称，会引起房地产市场的逆向选择和道德风险问题。

逆向选择，是指在签订合同之前，市场交易的某一方具备另一方所不了解的信息，而这些信息可能使优势方受益，另一方的利益受损。购房者由于不了解所有房屋的实际情况，他们的预期价格应该定在房屋的平均价格水平上，在这种情况下，高质量的房屋比较容易退出交易。对于剩余的房屋，消费者则会继续以平均价格出价，如此循环往复，购房者作为信息劣势方就做出了“逆向选择”，从而在房地产市场呈现出了“劣币驱逐良币效应”。

道德风险在双方信息非对称的情况下，信息优势方在合同契约签订后，为使自身利益最大化，而做出损害信息劣势方利益的一种行为。房地产商为降低成本，增加收益，经常会出现工程偷工减料，加大公摊面积，占用规划绿地等行为。二手房市场上，当房产市场过热时，有时卖方会出现违约拒卖且不赔付违约金，或一房多卖等情况，这些违背道德的行为，使得购房者的利益严重受损，也扰乱了房地产市场的正常秩序。

在中国现有的体制下，国内的房产市场上，政策对房产的走向影响非常大，基于此还存在一种不道德行为，即政策制定者和执行者拥有第一手信息，基于将要实施的政策，他们可以私下授意亲朋好友，在市场发生变化前做最出有利的选择，从而谋取更多的利益。当散户抢房者从新闻中得到最新的政策消息，第一时间去购房时，这部分先锋者已经能够比后知后觉者获得不菲的收益。第一手信息拥有者，可以优先布局，收益更是不可想象。这种现象与股市里庄家与散户的关系比较相似，一个政策可以使股市风起云涌，房市何尝不是如此呢。而第一手消息拥有者，由于获得了先机，便可以淡定的坐看云起云落，这种行为对房地产市场的健康有序运行也是非常不利的。

针对信息不对称引起的各种不良现象，需要从政府、房地产商、房产中介和购房者着手，制定切实有效的对策。由于政府的权威性，其政策执行具有强制性和高效性，政府的宏观调控职能，也使得政府成了解决问题的核心。政府需要制定更加有效和缜密的法律、法规来规范房地产市场，加强信息的披露，提高房地产市场信息的透明度。规范政府官员，房地产商，房产中介，个人卖主，购房者的行为，完善整个社会的信用和诚信机制。

作为房地产商应该要有长远的眼光。聪明的消费者一般会通过品牌为自己筛选商品，名牌除了是一种身份的象征外，还是质量保证的代名词。在信息不对称的情况下，很多消费者也愿意花费更多的金钱，购买品牌商品。所以品牌其实是消除信息不对称的一个有效手段。基于此实践结果，房地产商应该通过诚信、过硬的房产质量和一流的服务等，努力打造出自己的品牌名片。在品牌效应下，房地产商不太容易被逆向选择，消费者也能购买到满意的房产，从而达成双赢的局面。

参考文献

[1] 李闯，魏嘉成.对我国个人消费信贷中信息不对称问题的思考[J].商情，2012（51）.

[2] 刘开瑞，鲁璐.房地产市场的信息不对称问题研究[J].商情， 2012（24）.

[3] 张幸伟.逆向选择、道德风险与保险法[J].法制与经济，2013（08）.

[4] 李晓敏.信息不对称下的住房保障对象甄别问题研究评述[J].剑南文学（经典阅读），2013（2）.

[5] 趙红娟.浅析我国房地产市场信息不对称问题[J].商， 2013（18）.