揭秘购房中的那些黑幕

黑幕之一 ：“霸王条款”要挟客户

特点：在合同中设置“霸王条款”，以违约赔偿金要挟客户，限制客户的契约自由和选择权。

案例：王某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”，接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。这位市民认为中介公司服务不到位，又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的“看房约定书”，将王某告上法庭，约定书上称：“自看房之日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的3.5%支付违约金。”

分析：利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易”，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务，而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款”，依法不具备法律效力，应予撤销。

黑幕之二： “阴阳合同”逃税骗贷

特点：为得到中介业务，一些房屋中介公司参与合谋，在房屋买卖合同中虚填房价，签订“阴阳合同”，帮助客户达到少交税或多贷款的目的，损害国家和银行的利益。

案例：一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际成交价为96万元，而合同虚填房价为87万元。岂料，买方在其后也动起了歪脑筋，以合同价为据，指控中介公司多收了他9万元购房款，打官司要求返还。法院在另一起案子中还发现，明明房屋成交价为38万元，中介公司在售房合同中却虚填为50万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番“好心”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也以合同为据，指控中介公司少给了卖房款12万元。

分析：法院在查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同以本来面目，该补交的税款限时补交，多得的贷款限时退回。

黑幕之三： “低吸高抛”赚取差价

特点：阻断买卖双方见面，隐瞒真实的房价，“低吸高抛”从中赚取差价，侵害客户利益，非法获得高额利润。

案例：徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定出售价格为26万元。当日，这家中介公司将这套房子以35万元的价格售出，高出委托价格的9万元不是给了卖方，而是落入了中介公司的囊中。当徐某在办理房屋产权过户时，得知被中介公司转手交易吃掉了9万元，即提起诉讼，要求被告中介公司返还不当得利。

分析：房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价，因此，法院在审理该案时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能在中介服务时违规获取售房差价。在司法的作用下，上述中介公司只得退还给原告徐某9万元，案件以和解而告终。

黑幕之四： “擅自转让”骗走房款

特点：房产中介实施的诈骗案屡发，一些骗子混入房产中介行业，他们伪造或骗取客户的身份证、房屋产权证，未经客户同意擅自转让房屋，收取房款后逃之夭夭。

案例：某中介公司以全权代理售房为名，骗取了吴某身份证、房屋产权证和房门钥匙，接着就将他的房屋在暗地里卖给了冯某，不知就里的冯某在向中介公司交付大部分房款后，装修入住。中介公司的老板在得到房款后关门潜逃，于是，两个受害人吴某和冯某为争夺房权打起了官司。

分析：在法院和律师做了大量的调解工作后，这个案子的两个受害者分别承担部分损失，解决了房权之争。有律师提醒，要强化防范房产中介骗局的意识，不要轻易将有关证件、私章等重要物品交由中介方保管，房款的交接要避免通过中介转交，牢牢把住在处分房屋时的每个环节。

高利驱逐：乱象滋生燃起“浇油火”

“半年不开张，开张吃半年。”这句在房地产行业内广为流传的调侃，某种程度上道出了房产中介暴利的现状。

据业内人士透露，房产中介的薪资包括基本工资和佣金提成，而佣金提成是收入的重要来源。对于房产中介的佣金比例，北京市曾经出台过政策，不超过2%，但在实际执行层面上，每个中介公司都不一样。二手经纪公司通过拆分业务内容、利用政策漏洞打擦边球的办法，普遍按照2.7%收取中介费。

为了拿到更多的佣金提成，中介从业人员会寻求“差价”的最大化，在客户和业主都比较满意的时候获取更多的利益。就是在买主能够接受的范围内，尽可能多地提高房价，这也是房产中介经常打的“小算盘”。

不可否认，中介行业的“生存法则”经常会带来可观的收入，有关中介从业人员收入过百万、过千万的新闻也总是甚嚣尘上。事实上，中介人员高额的收入除了自身努力的钻营，也与各地楼市的现状不无关系。

近年来，随着互联网的发展，各主要房地产中介机构也将业务搬到了网上，这一方面为消费者带来了更多选择，另一方面，管理的不规范也给了一些不法之徒可乘之机。尤其是，从北京到上海再到深圳，高房价已经成为了中国一线城市的代名词。在房价疯狂暴涨的过程中，中介行业暴露出的诸多乱象，也起到了推波助澜的作用。

乱象一是价格不透明。在整个电子商务行业，价格透明是电商的一大特点。但是在房产电商领域，价格不但不透明，反而猫腻颇多。很多所谓的房产电商平台其本质就是一个广告平台，帮助地产商打广告。但是对于很多消费者来说，这却大为不公平。

拿房地产家居网络平台——房天下来说，实际上只是各大销售楼盘的一个渠道商，虽然也会代理一些楼盘，但是绝大多数时候都不会。那最后消费者通过房天下购房的渠道费谁来付？当然不是开发商，而是购房者。也就是说，购房者通过房天下购买非直销的房子最后反而会多花渠道费。

乱象二是虚假房源漫天飞。虚假房源的问题，在互联网二手房的交易中出现的较为频繁，不论是“58同城”还是“房天下”等平台，都存在大量的虚假房源信息。一些二手房的中介机构或者经纪人员为了获取用户信息，故意在网上发布一些价格便宜、装修好、位置好的房源，等购房者打电话询问时，他们就会说此房已销售或者说这个价格是以前的价格，平台未更新，然后趁机向购房者推送其他房源信息。

乱象三是“黑中介”暗藏其中。在所有的互联网房产平台中，往往都会夹杂着一些“黑中介”。而由于互联网的特性，导致“黑中介”借助互联网平台能够“逍遥自在”。信息发布平台很难对这样的“黑中介”进行监管，而这类“黑中介”却借助信息发布平台获取了大量的客户，最终导致很多用户都受到“黑中介”的欺骗。

乱象四是“飞单”现象滋生。其实“飞单”现象（销售业务员拿到订单后，不将订单交由自己公司做，而是将订单放在别的公司做，从中获得高额的佣金提成。）在传统的线下中介一直都有存在，只是互联网兴起之后，这种“飞单”现象变得越来越普遍了。很多房产经纪人员通过网上可以直接约到客户，往往很容易就直接带客户去看房子，并未经过线下门店，这就容易造成中介公司经纪人员与客户的单线联系，最终摆脱中介公司。那么，该经纪人员很可能就会把单子放到别的中介公司去做，然后赚取利益。

房产电商始终不能离开线下，不论是新房销售、二手房销售乃至房屋租赁，是难以在线上直接完成的。从目前整个房产电商的市场格局来看，各种平台非常之多，主要的就有房天下、链家地产、58同城、房多多、爱屋吉屋等，但是它们都存在一定的问题，如果不能真正解决用户痛点，杜绝行业乱象，平台迟早会陷入危局，而整个行业还会继续洗牌。

房产中介是市场的产物，解决的是买卖双方信息不畅和安全交易的问题，其赢利模式应以佣金为主。利益驱动下的房产中介市场为何鱼龙混杂，乱象横生？

对此，中国人民大学教授刘俊海表示，“房屋中介行业准入门槛低，导致中介公司大量出现，行业竞争压力大。而部分公司和从业人员唯利是图、见利忘义的行为，又扰乱了中介市场，导致各类矛盾纠纷增多。”同时，现行规范房屋中介行为的法律文件主要包括住建部、国家发改委、人社部于2011年共同发布的《房地产经纪管理办法》、住建部2010年发布的《商品房租赁管理办法》，以及2016年发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等。虽然这些文件对房屋中介市场不规范行为起到了一定的约束作用，但多属于部门规章，执行效力有限。更为重要的是，房产中介行业最大的痛点是因信息不对称造成的房源真实性问题。中介公司通常不让买卖双方见面，这就造成了信息不对称、交易不透明。目前中介公司怕买卖双方私下交易，采用禁止双方见面的现象确实存在。这杜绝了跑单现象，维护了中介公司自身的权利，但这种不透明的交易方式也给了不法中介可乘之机。这些都不利于房产中介市场的健康发展。

危机四伏：六大陷阱巧设“机关卡”

房地产中介是房地产市场发展的必然产物。它已成为我国房地产市场不可或缺的力量。他们利用自己的专业能力，在客户之间架起桥梁，帮助客户做成交易，同时借助其服务实现供需平衡。有数据统计，目前，房地产中介行业共有8.8万家企业，其中30%是品牌企业，20%是加盟企业，50%是中小企业。

但是，由于缺少严格的监管和行业标准，一些中介为了获取高额利益，出现了发布虚假房源、隐瞒真实信息、强制代办收费、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务、捏造散布涨价信息等诸多问题，严重影响了行业的发展，扰乱了市场秩序。

当前，随着二手房市场升温，一些中介机构为吸引客户、招揽业务、提高收益，在经营中藏“猫腻”：有的发布虚假房源或已成交的房源信息，有的恶意标低价格，有的收费不规范、不透明，房产中介市场“陷阱”遍布其中。

不法中介或“黑中介”的手段总是多种多样，购房者需要一再小心才可以，但是想要更加有效地避开陷阱，那就还是要先了解有哪些陷阱，并且学会应对的办法才更加保险。

常见陷阱有如下六大类：

一是夸大虚构宣传，低价房源多为“钓鱼”。无论是中介公司门店的玻璃橱窗上，还是网站的房源信息中，总能找到报价十分诱人的房屋信息。其实大部分都是用来“钓鱼”的虚假房源信息，其作用就是让购房者和租房者主动走进门店，或者打电话咨询，以便让中介有机会接触到更多的潜在房屋需求者。

中介在将一套房源拿到手之后，往往会把同一套房源标上不同的价格出售，比如本该是一套400万的房子，他们会将它标成390万、410万或者是385万等价格出售。此外，他们还可能将房子的具体信息也编造成不同的版本，比如把本不是南北朝向的说成是南北朝向等。

二是订立霸王合同，隐瞒自身义务。部分不法中介在订立中介合同时恶意不标明服务项目的要求和具体标准，以减轻自身责任。还有的与购房者和租房者签订单方面制定的“霸王条款”，如利用代收房款的优势，在合同中制定租房者若退房需支付高额违约金，或无论买卖房屋是否成交，购房者均应支付其中介费用等不合理要求。

买卖双方在签订居间合同时，往往会看见“若甲、乙双方中任一方未按签订的定金协议约定的期限履行义务，则违约方需以房价的2%赔偿中介方”等类似的条款，实际上这是“霸王条款”的一种，因为可能出现买卖双方没有履行义务并不是出于自身原因的情况。

三是巧立各种名目，违规多种收费。一些中介公司在其业务进展中会各种巧立名目，违规收费，例如看房需交“看房费”，定房需交“意向金”或“诚意金”；审税需交“审税手续费”，贷款需交“按揭手续费”“公关费”或“包装费”等；收取定金时言明是定金，退还时却说一半是定金、一半是佣金，对于一半佣金不予退还；以降低佣金为诱饵私下索要“好处费”“帮助过户费”……诸如此类，数不胜数。

在交易的过程中，中介可能会以各种各样的理由向买方或者是卖方索要费用，而这些费用都会是之前并没有约定好的，同时也在合同中没有注明过的。但若是购房者不出这笔款项，中介可能就会以不帮助其买房或者卖房相要挟，致使买方或者卖方不得不支付。

四是惯用“老套”伎俩，欺上瞒下吃差价。房产中介“吃差价”是行业最大顽疾，至今仍未消除。中介公司一般会通过与卖方签订《全权委托公证》协议，然后支付部分房款，并约定尾款延后支付的方式。此后便以高于协商价格售出房产，获得差价收益。

一些中介若看到报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，然后作为卖方再转手以高价卖出，以获取中间差价。这样的做法扰乱了市场秩序，也会给卖家造成了一定程度的损失，甚至可能会让卖家惹上纠纷。

五是挪用客户资金，致使卖家违约。一些卖家将房源委托给中介之后，同时也可能委托中介代收房款，这时买家的房款就会划入中介公司账户，但是由于银行对中介公司的资金使用不能起到监督的作用，所以，一些中介就可能出现私自挪用资金的行为。一旦中介挪用资金，卖家仍要向买家承担违约责任，白白蒙受损失。

六是使用“独家代理”，强迫特定服务。卖家在委托房源的时候，中介可能会以“独家代理”的优惠更多，或者“独家代理”可以更快将房子出售出去为理由迫使卖家使用该服务。但实际上，在办理了该服务之后，中介可能会擅自使用委托人的权利，并且未按照承诺将房子快速出售出去，若双方产生诉讼，受损害的还是卖家。

风险防范：掌握要领击碎“攻心术”

随着我国进入存量房时代，二手房交易市场不断升温，房产中介快速发展。就房产中介最为风生水起的北京来讲，从4月11日起就掀起了新一轮的监管浪潮，针对房产中介网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求。

事实上，对于房产中介加强监管整治的风潮正在全国蔓延。各地规范市场的政策主要包括加强房企预售管理、严格执行限购措施、规范中介经纪行为、严禁机构场外配资等。

北京提出，严厉打击房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。

深圳提出，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。

济南提出，对于不符合限购条件，采用网下或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实，有关部门将依据有关规定依法处置。

上海明确，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

各地密集查处之下，市场秩序明显规范。在此背后，房产中介依靠市场信息不对称而掌控起来的房源，已经慢慢地朝着“非垄断”的方向发展。然而，一些地区和机构依然存在顶风作案，违规行为时有发生。

正所谓“道高一尺，魔高一丈”，如今的房产中介违规骗术花样百出，数不胜数。那么，如何在第一眼就识破房介骗局，需要购房者“眼观六路，耳听八方”，避免落入房产中介的陷阱里。

要准确躲过中介陷阱，需要掌握五大要领——

一是要选择信誉好的中介公司。选择房产中介，不仅要观察门店的规模与服务质量，还应注意店内悬挂的营业执照上的企业名称是否与招牌上的一致，有可能的话还应复印一张备案。

二是要选择有资格的专业经纪人员。目前房地产经纪人员鱼龙混杂，相当多未取得房地产经纪资格的人员也在从事中介工作，为了避免麻烦，最好找在房地产管理部门登记注册并接受过统一管理的经纪人。

三是要签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，要注意是否盖章及写清有关日期。

四是要认真审核卖方的房产权证与身份证件。中介公司—般会称自己已审核过这些文件，但口说无凭，需要购房者再认真审核一次，确认房屋产权人的姓名与卖方是否一致，如卖方是委托人的，应要求其出示授权委托书。

五是要求中介公司在购房合同上签名。只有让中介公司签了名，如若日后发生纠纷，即使无法找到卖方，也可要求中介公司承担相应责任。

要想房屋交易不出问题，就必须选择正规的房产中介公司，购房者需要对中介全方位、多角度的审查，做到“五大看”——

一是看资质审查。合规的中介公司应该具有长期固定的办公地点和合法的营业资质。首先，要尽量选择门店在正街且装修较好的房产中介公司。其次，要查看店内醒目位置是否挂有工商和房产管理部门颁发的相关证件。

二是看实力审查。尽量选择实力雄厚的房产中介公司为自己进行服务。可以通过营业执照上的注册资金和该公司拥有的门店数目来确定其公司实力的强弱。

三是看口碑审查。口碑对任何公司来说都是十分重要的无形资产。拥有良好口碑的房产中介公司一定有自身的服务特色和不错的信誉度。

四是看形象审查。对门店的装修和人员的素质进行观察，好的中介公司都比较注意形象。无论是店面形象还是员工形象都应该是整齐划一的。

五是看员工素质审查。不要忽视中介员工进入客户家之前穿上鞋套、不在业主家中大声说话和抽烟这些小细节。一个注重服务细节的中介公司往往是购房者最好的选择。

如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走？购房者看房之前一定要做到心中有数，即对自己所要购买的房子有较为清晰的认识，比如购房预算、面积、位置、楼层等，可以先拟定一个标准，这样有助于自己挑选到符合条件的住房。当然，要第一眼就识破房介骗局，购房者还需要做到以下五个方面——

审阅房屋介绍。房产中介为了把房源推销出去，在介绍房子时，一般只会“拣好听的说”。第一种做法：报喜不报忧，即把一些不好的信息故意隐瞒不说，买家听到的都是优点。第二种做法：有意忽略缺点，把优点无限放大。这种由房产中介故意造成的信息不对等的情况，对购房者来说是很不公平的。

查看装修隐情。卖房之前先装修，除了搞好“卖相”之外，另外一个目的是为了掩盖瑕疵。一些“黑中介”会通过装修的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。购房者在碰到这种情况时，必须多留一个心眼。除了向中介了解装修房子的目的外，同时还要找机会当面向房东了解装修的原因。

揭秘看房次序。看房过程的安排也具有一定的迷惑性。一般情况下，中介会先带顾客看质量较差的房源，购房者自然不会满意。做足了铺垫之后，中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源，有了比较之后，购房者自然会满意后者并愿意接受。

不轻信业务员。为了尽快促成交易，中介公司会编造一些理由，比如其他人也喜欢这套房源等，有些甚至还让同事配合“演戏”。中介的“攻心术”主要是针对有意向的购房者。因此提醒购房者，在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌，以免失去主动权。

谨防被定金套牢。定金原本只是作为一种担保方式，却被中介公司当成要挟买卖双方的工具。在定金方面，一方面催促买家赶快交钱，另一方面则让卖家过来取钱。如果买方付了定金，即使并未及时交给房东，或者退一步说，房东还在犹豫尚未收钱，买家也已经取不回那笔钱了。定金极易让自己陷入陷阱，因此买卖双方应该慎重对待定金问题。

更为重要的是，购房者要强化防范房产中介骗局的意识，不要轻易将有关证件、私章等重要物品交由中介方保管，房款的交接要避免通过中介转交，牢牢把住在处分房屋时的每个环节。

诚信执剑：多举措护航“安全房”

“从本月起，太原市房地产经纪人员进行实名备案登记和统一挂牌上岗管理。”10月中旬，为加强太原市房地产经纪行业管理，规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展，太原市房管局出台了《关于对房地产经纪从业人员实行统一挂牌上岗管理的通知》。按照要求，各房地产经纪机构要按照要求在规定时限内按时完成实名备案登记挂牌工作；房地产经纪人员实名登记挂牌将与个人执业诚信和所从业的经纪机构诚信相挂钩，纳入机构、门店动态考核和年度考核并接受房地产中介服务对象监督等。

除太原外，其他热点城市也持续开展了整治房产中介的行动。

就房产中介最为活跃的北京市而言，北京“3·17”房产新政出台后，立即对房产中介市场进行了严厉整治，力度之大，前所未有。3月22日，北京市关停了11家房地产中介门店；3月23日，北京市住建委约谈了十大中介机构，查处了链家、我爱我家、中原中介公司的10家中介门店。与此同时，还对房产中介划出红线，严禁参与炒房、哄抬房价、发布虚假信息、违规设立资金池等。10月底时，北京市住建委公布9月份被投诉前10名房地产经纪机构“黑名单”，曝光了违规收费、未备案、违规打隔断出租、租期届满不退还押金等房地产经纪机构。据介绍，北京市现在每个月都会公示曝光投诉前10位的中介，除了引导消费者选择规范的中介外，还希望推动区县相关部门加大对违法行为整治力度，促使中介机构和人员守法诚信经营，为二手房交易和租赁市场提供更好服务。

地方层面对房产中介市场的整治显示出我国推进惩戒机制，楼市调控“打老鼠”的高压常态化趋势，相比较之下，国家层面对房产中介的整治就显示出“壮士断腕”的勇气。

7月底时，一份针对房产领域失信行为的惩戒文件的出台震慑了整个中介市场。“依法限制或者禁止惩戒对象的市场准入、行政许可或者融资行为包括，限制取得政府供应的土地；限制取得安全生产许可证；限制取得生产许可证；限制取得房地产项目开发规划选址许可、环境影响评价许可和‘三同时’验收许可、水土保持方案许可和设施验收许可、施工许可、商品房预（销）售许可、商品房买卖合同备案等……”当时，国家发改委、住建部等31个部门单位联合印发《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》，惩戒在房地产领域开发经营活动中存在失信行为的相关机构及人员等责任主体，包括：房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业、失信房地产企业的法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等。

紧接着，11月初，住建部会同人民银行、银监会又联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作，要求严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资，并要求银行业金融机构加大对首付资金来源审核力度。

仅仅半年左右的时间，国家相关部委就联合多次部署规范涉及房地产中介行业的整顿，无不显示出国家对该领域下大力气治理的决心和态度。

调控房地产市场、保证市场平稳健康发展，是一项综合工程，涉及多个环节，其中房产中介是不可或缺的一环。而治理房产中介市场，则更需要多方的长期努力：从房地产行业的角度来说，有效的行业自律既是对消费者的保护，提高房产中介行业的公信力，有利于促进房地产行业的健康发展。政府则需要建立部门联动监管机制，加强对监管机构的督导和问责，还房产中介行业一个健康的市场。要在房价出现过快上涨时及时调控，让房地产市场实现平稳健康发展，要尽快补上住房租赁这一短板，让租房客也能安居乐居，还要做好住房保障工作，为困难群体兜住底。

十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。对于大多数人来说，房产消费是一个低频交易，也是一生中重要的大宗交易，消耗的是一个家庭甚至两代人积累的资产，其重要性和安全性不言自明。因此，基于大数据信用和全方位的诚信评价，构建社会信用体系，形成可置信的惩戒机制，唯有此，房产领域才能告别低端和野蛮生长，住有所居的“信用时代”才能真正到来。