祈福造城

罗丽娟

上世纪90年代的广州番禺，在很多本地人的眼中，从迎宾路到市广路上，一个楼盘挨着一个楼盘，整个番禺像一个凌乱的大工地。也正是从这个时候开始，番禺的房地产进入了大规模的发展阶段。

1991年，祈福集团董事长彭磷基与妻子孟丽红受政府邀约，与一批港澳侨商一同到番禺考察。当时考察的几千亩土地，放眼看去是一座座山岭，有些路段要用镰刀“披荆斩棘”才可走过去。而在此之前，已经有20多位外商到此考察过，其中有人建议在此建一个大型游乐场。“当时的钟村地块（现在祈福新邨用地）是既不能耕又不能种的荒郊野岭。”这是祈福集团副董事长孟丽红第一次来到番禺的印象。

上个世纪80年代，番禺还叫做“番禺县”，大石、南村、洛溪，包括现在成为“香饽饽”的钟村板块，还是一大片农田，有些地方杂草丛生。

“1991年房地产市场还是一片空白，更别说大规模的开发。”孟丽红在接受《21CBR》记者专访时回忆，当时可见的在建楼盘十分零散，尚未有统一的管理和规划，“周围鸡、牛、猪在门口经过，垃圾也扔在门口，车辆却无法开到家门口。”

对于居住的需求，当时大多数人仍处于自建房、单位福利分房或房改房，“商品房”的概念尚未成型。

“很多人想住得好一点，是有经济条件的，而当时没有大规模的开发供选择。”孟丽红发现，部分城市人群已经开始对居住条件的改善有一定需求。凭借祈福集团在香港、台湾及加拿大的项目经验，孟丽红和丈夫对这一大片的空白土地有了“大胆”的想法——做房地产开发，首期拿下了是1500亩土地。

盖出了一座“县城”

1991年，祈福新邨第一期正式开盘，以别墅洋房为主。其首创性地设立了大型售楼部，提供售楼书、模型、电视广告、示范单位等一系列营销设施，甚至为前来看房的顾客提供接送的“看楼车”，同时培训了一支专业售楼队伍。这在当时的国内房地产市场上尤为罕见，除了买家，也吸引了不少同行前往。

“在祈福成功售卖后，每天都有全国各地的开发商前来参观。”孟丽红对此记忆犹新，祈福的规模在当时确实罕见，“我记得广州市府当时要招商引资，关于房地产项目的都要带着发展商到祈福新邨走一圈，以此给对方信心。”

当时，连接番禺到广州市区的洛溪大桥已经通车三年。在通车之前，从广州市区到番禺，快则三小时，慢则半天。洛溪大桥的建成，让广州和番禺实现了半小时互通，番禺的人气开始攀升。

回顾整个番禺，甚至广州及中国的房地产发展历史，似乎都无法绕开祈福新邨的起步和发展。

1992年邓小平南方讲话之后，中国的经济开始崭露头角，其中房地产投资出现明显的高峰期。根据国家统计局《固定资产投资统计快报》的数据，1992年固定资产投资总额为8080.1亿元，较1991年增长44%，而房地产开发投资总额为731.2亿元，较1991年增长117.6%。1993年的房地产热表现得更为明显，房地产投资总额1937.5亿元，较1992年增长164.9%。

根据《中国统计年鉴》（1990-2001年）的统计，上个世纪90年代，我国直接从事房地产开发的公司在10年间增长了5.2倍，从业人员从14.7万人增加到97.2万人。截至2000年底，人均住房建筑面积为20.4平方米，达到中等收入国家人均住房水平。

广州市作为广东省省会城市，其变化尤为明显。1990年开始，广州市的整体房价增长驶上快车道。在越秀区环市东淘金路一带的商品房，例如淘金花园的价格，在1990年代已超6000元/平方米。随后，天河北的东方明珠苑，针对港澳客户的售价也高达1.2万元/平方米。

由于邻近香港，环境宜居的广州房价不到香港价格的一半，“当时在广州买房的主要有两种人，一是广州本地人，一是香港人。而有香港发展商背景的楼盘，香港业主的比例更高，例如祈福新邨。”土生土长的广州番禺人陈先生回忆。

“当时的祈福新邨有八成买家来自香港。” 孟丽红告诉《21CBR》，初期的祈福新邨采用港式及国外先进的建设管理方式，结合广州番禺当地天然的优质环境资源进行建设，率先开发了别墅及洋房，家家户户门口都有小花园，并在香港进行了大规模宣传。

“我们为香港人回到内地置业开创了先河，给他们提供相关的法律手续服务和保障。”孟丽红透露，最吸引香港买家的是，同样的好环境，却可以以更低的价格买到房子，“当时祈福的房价大约为1000元/平方米，是香港价格的1/10。”而有一些原本是祈福集团从香港请来的记者、摄影师、广告人、律师，在协助祈福新邨工作的过程中，也成为了业主。

一时间，祈福新邨掀起了港人置业内地的热潮。

但实际上，对于祈福而言，这么大的“盘子”，没有先行经验，孟丽红和彭磷基也在摸索前行。

1992年11月，祈福的第一个会所开业，开创住宅区拥有会所先河。当时的祈福新邨一期仍在开发当中，居住人仅有几十户人家，而配套是按照上千亩的地方居住人群来建的。

作为祈福的老业主、零售行业老员工，现为祈福生活服务控股有限公司运营总监梁玉华回忆说，当时的祈福会所麻雀虽小五脏俱全，拥有网球场、篮球场、溜冰场、室内羽毛球场和乒乓球台，以及健身房等。另外，还配有西餐厅、卡拉OK和一个供孩子玩乐的开心乐园。这在当时的国内也是罕见的，吸引了周边很多人前来参观，也成为了祈福的一大卖点。

“我们的会所仅对业主和业主朋友开放，这引起了当时的一些矛盾，保安不允许外来人员进入，同时也规定穿拖鞋者不得进入。”当时番禺还是一个小村落聚集的地方，祈福的“高格调”显得有些格格不入，但是對看客来说，却更具有神秘感和吸引力。

梁玉华在祈福新邨一期入手了自己的第一套房子。“当时买的是一套小别墅，大概190平方米，总价20多万元。”不止梁玉华，首批进入祈福集团的老员工，都陆续在祈福新邨安家，用她的话说，住在祈福新邨最大的好处是，可以切身体会到住客的要求，“所以不断推动增加新的配套设施，居住环境越来越完善”。这便有了后来的酒店、学校、医院，连社区内的给水和排水系统，祈福集团都亲自操刀，并且通过了一次又一次的大雨考验。

“第一期发售，售楼处已经有人开始排队，更有顾客足足排了两天。”孟丽红表示，当时开盘仅两小时，已卖出500套别墅。

从1991年祈福新邨初次发售起，其后几年均维持了较好的销售业绩。资料显示，1996-1997年两年内，祈福新邨共售出5300多套单位，销售额达23亿元。

随后，祈福陆续在周边收购了可容纳2000-3000户的鸭塘用地以及一家香港企业所拥有的地块，三次收购加起来土地面积共达7500亩。

自1991年祈福新邨建邨至今，已投入资金超千亿元，作为祈福集团的经典巨作，规模之大使其享有“中国第一邨”的美誉。迄今已售出逾5万个单位，常住人口达10多万人，业主20多万人，俨然一座相当规模的县城。近年来为了解决人口、车辆暴涨带来的交通问题，祈福更是不惜成本投入2亿元自建隧道。

如今，祈福新邨已经坐拥11所国际及省级学校、一家国际JCI认证及国家三甲医院、约230万平方米城市综合体，涵括祈福缤纷世界、祈福国际公寓、大型购物广场、豪华星级酒店、现代化大型超市、大型生鲜市场、各大银行、巴士总站、美食街等以及100多个大小休闲公园，绿化面积高达75%，邨内拥有祈福牺牲用地600亩开挖的祈福湖、超30万棵树木和50万棵花卉，是目前广州公认的社区配套最齐全的超级大城，也是国内首个超级大楼盘。

走过26年，祈福新邨如今仍在继续开发。

20万人口的迁徙

走在祈福的中心湖边，随处可见三代同堂的场景，拄着拐杖的老人家以及推着婴儿车的年轻夫妇一同散步。

“我们最早一批买房结婚的业主，不少仍然住在祈福，如今他们当中有些孩子已经在祈福学校毕业了，甚至连孙子都入读了祈福学校。”孟丽红透露，她与祈福新邨的第一批业主，很多已经成为了好朋友，有时候业主还会把她请到家里去做客吃饭。

随着时代变迁，祈福的面貌也正在发生改变。“以前在祈福轩喝早茶的人都是一口港式粤语，而如今，至少有三分之一的顾客说着流利的普通话。”祈福老业主彪叔表示，住在他隔壁家的香港邻居，几年前就将房子卖给了一家江西人，“最近几年，我发现年轻人也多了起来”。

1988年出生的陈煜去年与妻子在广州结婚，作为新广州人，他一直希望能真正在广州“安家”。在几乎转完大半个广州之后，他决定落户祈福名都，当时两居室的价格是120万元。“像我们这样的普通打工族，无法承受市区的房价，更愿意选择靠近市区，但是生活配套也同样齐全的房子。”他告诉《21CBR》记者。

“我们的业主有个共同特征，对生活品味要求比较高，素质较高，同时向往西方管理和设计。”孟丽红表示，现在祈福的业主更多是年轻的白领或管理层人士，另外，外籍人士也是从售楼初期迄今的一大客户群。根据祈福方面统计，目前已经有来自美国、法国、德国、新加坡、日本等106个国家及地区的人士成为祈福的业主。

面对来自全球各地的不同人群，有不同的生活和居住习惯，祈福在管理方面也照顾到了各种细节。祈福小区的各种标识均采用中英文对照方式，在祈福的客户服务各个岗位上，都安排至少一名掌握外语的工作人员，以便对外籍人士提供服务。为了统一化管理，在建别墅时，祈福物业甚至将“每户可以养多少宠物、狗屋的大小范围”等问题，也做出了详细的标明。

随着各类购房者越来越多，祈福业主在更加多样性的同时，也产生了极大的共性，其自称为“祈福人”。在小区内街地面停车的道路上，多数为两车道，因此停放车辆统一停在同一条道上，才不会影响道路通行。于是，每年祈福物业会在12月31日夜晚发出温馨提示——明年整年的停车统一停放左边/右边。20多年来，祈福物业和居民已经形成了默契和自觉，去年停放是左边，今年就会停放在右边，交叉替换，“确保每一条路都是顺畅的，这已经形成了祈福人的文化。”孟丽红表示。

人口基数越来越庞大，众口难调，对于祈福的物业管理自然形成了巨大的压力。“管理如此大的一个社区，有别于一般的小楼盘，无论是沟通还是效率都不同。”祈福物业公司总监陈宇雄告诉《21CBR》記者，为了不顾此失彼，物业将整个祈福划分为15个区域，一个区内大概涵盖2000-7000户，进行专区“网格化”管理。

在陈宇雄看来，真正与业主形成无阻碍沟通的必须是短距离接触。除了通过微信群、电话等方式，在物管团队中，还设置了沟通专员，按照指标每个专员必须每天家访1-2个业主，每个小区电话访问3个业主。

在业主的诉求中，出行成为大家最为关心的问题。“除私家车外，目前祈福业主90%的出行由祈福承担，房地产板块每年需要补贴几百万元开展外线巴士。” 最为人所知的是率先引入楼巴，分为内线和外线。内线巴士主要穿梭于小区以内，从祈福新邨大门处商业区进入住宅区，如今已经有8条线路，供业主免费使用。

而外线方面，目前祈福的楼巴无论“淡旺”的需求，仍然维持15分钟至1个小时一班车，上下班高峰期班次更密，为“车满即走”。为方便番禺以外的业主往返祈福新邨，祈福集团开通了来往广州、佛山、深圳、珠海、以及港澳等地的快速巴士，平均每天总数高达上千班次，24小时往来。

“中国第一邨”或成绝唱

随着发展日益成熟，祈福集团决定拆分物业部分赴港上市。对于一个“城市级”大盘而言，其社区交通、物业管理、生活配套都是人们最为关心的话题，更为常常成为广州的社会新闻热点。

2016年2月5日，祈福生活服务控股有限公司低调地在香港联交所披露上市申请材料，11月8日于香港正式挂牌上市。根据资料显示，祈福生活服务属于服务供应商，主要提供四大服务：物业管理服务、零售服务、餐饮服务及配套生活服务。

在此之前，内地已经有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务四家物业公司在香港上市，“对比之前的四家服务公司，我们有自己明显的优势，例如餐饮、零售、家居服务等部分我们都是自营的。” 祈福生活服务公司行政总裁兼执行董事孙伟刚告诉《21CBR》记者，由于自营业务，对于了解顾客需求及消费大数据方面，祈福拥有更多的主动权。

今年3月，祈福生活服务发布上市后首份业绩报告：2016年全年，公司实现收入2.89亿元，同比增长10.9%。公告称，收入增长主要是由于餐饮服务及配套生活服务分部收入增长。2016年，公司毛利同比增长19.4%至1.2亿元，毛利率由38%增至41%。毛利率增加主要由于物业管理服务及零售服务分部的毛利率增加。

孙伟刚透露，对于2017年的业绩目标，祈福将努力实现高单位数及低双位数的增长，企业业务方式不再限于“自营”，将考虑收购或者加盟形式。

作为房地产的附属产业，物业服务上市在近几年掀起热潮，成为资本新宠。据悉，金科、雅居乐、世茂集团、碧桂园等公司都有将物业分拆单独上市的计划。

其实在祈福开发房地产的26年期间，尝试了多个“第一”，其中不少已成为其他房地产商模仿或者修正的范本。

例如，第一个在社区内自建消防队。“我们有一个消防团，请的是专业消防队伍，配备了两台专业的消防车。”陈宇雄表示，祈福在国内属于最早一批做封闭式管理的小区，而相对封闭也对安全性有了更高的要求，“除了紧急的救火情况外，专业的消防团队在日常对房屋的消防设施、维修、保养、检查都起了很大作用。”

例如，创办全国首家、亚洲第二家通过国际JCI认证的综合医院，同时为国家三甲医院。医院以西医、中医、自然医学相结合为诊疗特色，尤其是在肿瘤治疗方面有突出成绩。彭磷基作为医学博士，亲自出任院长，“彭院长每周大概有一半时间都在医院里会诊，与医生们讨论病例及治疗方案”。祈福医院执行院长张涛表示，如今祈福医院已经远近闻名，就诊患者不仅是周边地区、国内各省市，港澳台及海外人士占比也不在少数，“我们的国际客户服务中心统计，已有144个国家和地区客人到我院就诊，去年一年外籍患者人数达到十几万。”目前医院正在投入二期的建设，资金投入25亿元，将于今年6月份落成使用，届时可用面积将比一期增加1/3。

不得不提到的是，在社区服务的众多业务中，亏损业务也不在少数，其中楼巴的运营最让人“头疼”。20余年来，祈福新邨累计为楼巴补贴超3000万元。另一“亏损”板块为医院，刚刚收支达到相对平衡的祈福医院，却马上又投入了第二期的建设。

“有些事情，就算知道没有盈利，也要坚持做。”孟丽红加重了语气，“我们南湾半岛的配套幼儿园，也一直处于亏损状态，但是为了给小孩提供读书的设施，我们还是会继续经营。”

在教育方面，祈福创办了有CITA认证的国际双语一条龙教育学校，这所创办于1996年的国际学校，在国内开创性地独自设计和实施了“中英文双语教学”模式，从幼儿园到中学，目前在读学生达4200人。祈福英语实验学校校监张新友告诉《21CBR》记者，不仅祈福业主，学校面向全社会招生，目前国际生和境外生（包括港澳台学生）占全校总人数的近三分之一。

发展了26年之久，祈福新邨迄今仍未完全开发完毕，孟丽红向《21CBR》记者透露，目前祈福新邨还剩余80万平方米建筑面積可开发，“其中住宅开发占比较小，大概80%属于商业，后续将用于建设办公和购物场地”。

祈福新邨之后，在市场上陆续出现了北京通天苑、回龙观、广州碧桂园凤凰城等大型社区，在单一开发商的建设中，规模、配套均无法超越祈福新邨。

“如果说大型住宅社区，我相信祈福新邨是中国唯一的。”孟丽红表示，依照当下的土地政策，出让地块已经由政府在前期做了一定规划，难再供应面积如此之大的土地，更不会让单一开发商做类似的大型开发，但是不排除未来在三四线城市会有相应的政策鼓励类似开发，“如果按照目前方式，不再会出现纯住宅，将会结合产业，与当下的特色小镇模式类似。”