“以房养老”模式推行探索

张雪佳

摘 要：“以房养老”作为一种养老模式，是应对人口老龄化压力的重要方法，有利于通过制度建设实现“老有所养”的目标，在英美国家的成功推广的范例对比中，中国“以房养老”模式的推行收效甚微。而由于中国计划生育的实施，“失独”群体的养老问题成为社会的一种亟待解决的问题。本文试以“失独”群体的养老问题为切入点，探究“以房养老”模式在中国推行的可行性问题。

关键词：以房养老；“失独”群体；传统养老观念

随着我国人口老龄化的不断发展，老年人的养老问题受到越来越多的关注，使社会能够做到“老有所养”也是我们一直以来推崇的价值目标。而随着社会的房展，人口老龄化的严重，家庭养老模式受到越来越多的挑战，在很多时候难以得到实现。养老机构的设置，也未能很好的满足日益增长的养老需求，尤其在“失独”群体中未能充分发挥其作用。“老无所依”是“失独”群体面临的最大、最现实的问题。现行养老院分为公办养老院和民营养老院。公办养老院主要接受“五保户”和“三无人员”，而民营养老院入院需直系亲属担保签字。因而，“以房养老”对于“失独”群体养老问题的解决意义重大，而以“失独”群体的养老作为“以房养老”模式的切入点和突破口，也将会为这种养老模式的在中国的推广带来积极的作用。

以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。这种养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。“以房养老”模式最早是在荷兰提出并进行运作的，得到推广的时间是在20世纪90年代。该段时间是多数老人的住房贷款基本偿清或完全偿清，房子价格也在不断地上升，房子处于升值阶段的时间。在这种模式下，老人可以一直留在房子里居住直至生命终点，条件是荷兰老人要为这笔贷款支付利息，可以用房子作抵押，利息会相对较低，但通常利率是变动的，利息支付有两种形式，一种是累加在每月的贷款金额上面，另外一种是由借款人分开支付。这种模式在一开始取得了一定的效果，但是，随着连年经济危机的影响，荷兰商品房的房价一直处于下滑趋势，导致荷兰很多老人群体现在吞食着“以房养老”这一养老服务模式所带来的苦果，而目前，荷兰老人群体不会再考虑用“以房养老”这种养老服务模式来过退休后的晚年生活。

美国的“以房养老”模式产生于20世纪80年代，是目前较为成功推行的以房养老模式。当前，房产价值转换抵押贷款计划（HECM）、住房保留计划（Home Keeper）和财务自由计划（Financial Freedom），共同构成了美国的“以房养老”模式。其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的。HECM 是目前最受欢迎、规模最大的住房反向抵押贷款品种，老年人通过该項目转换住房资产并获取养老金，而不用出售或搬离他们的住房，体现出较大的灵活性。这一模式在美国的成功，有赖于美国人愿意超前消费的观念，完备的社会诚信体系，继承房产需缴纳较高遗产税的制度，较为稳定的房价以及对于以房养老模式的灵活巧妙的制度设计。孟晓苏将“以房养老”这一养老服务理念介绍到了我国，并参与“以房养老”相关金融产品的开发，成立了国第一家主营“以房养老”的保险公司——幸福人寿保险公司，但其模式但至今没有获得突破性进展“以房养老”模式在中国的发展之所以步履艰难，其原因主要在于“以房养老”服务缺乏制度的顶层设计和系统的运作机制，目前还仅仅限于个别的金融机构以及部分的民营机构的参与，政府以及相关配套服务组织的参与都不够积极，同时市场中有效的监管力度不够，缺少匹配法律和政策支持，消费群体对开展机构的信用度评价不高，而最为重要的是，传统的“养儿防老”理念和“财富代际传递”的观念还没有完全扭转。在这些问题中，制度设计和政策法规是通过短期建设和经验学习改变的，最难的是人们的养老观念的扭转。“养儿防老”是中国长期以来形成的思想观念，这也就是多数老人不选择“以房养老”的重要原因，老人们一方面希望将自己的财产留给自己的子女，另一方面也碍于社会舆论的压力，因为如果选择社会上的“以房养老”则意味着自己的子女不够孝顺，给子女的社会评价带来负面的影响。因此，在这一方面的传统观念的惯性作用短时间内很难有效改变。

由于计划生育政策的实行，我国出现了数以千万的独生子女家庭。这些家庭的独生子女可能由于疾病、意外或者其他原因先于父母死亡，而其父母已经过了生育年龄或者不愿意再生育也没有收养其他子女，这样的家庭被称为“失独家庭”。虽然2013年十八届三中全会后，“单独二孩”政策正式实施，实行了30多年的控制生育政策逐步放松，这在某种程度上可以减少“失独”家庭潜在的总量。但是，在未来的几十年里现有的独生子女家庭仍将面临“失独”的危险。有学者根据 982年以来四次人口普查的相关数据用独生概率换算为积分方程的方式推算2010年全国“失独”家庭有241.26万。著名人口学专家易富贤也根据人口普查数据推断我国在不久的进来“失独”家庭将超过1000万。伴随着“失独”父母年岁的增长，他们面临的经济困难、精神忧郁、保障缺失等一系列社会问题更将日益凸显。如果这一特殊群体的问题得不到及时解决，很有可能会逐渐演化为社会悲剧，进而影响社会的和谐稳定。而在这些问题中，“失独”群体的养老问题与这一群体的特殊性结合在一起，使得这一问题的重要性和紧迫性愈加明显。目前，他们所面临的种种问题并未得到社会的普遍关注，其合法权益也没能得到很好的保障。养老问题作为“失独”群体所面临的最为急迫和重要的问题，目前还没有得到妥善的解决。

以“失独”群体作为以房养老模式推进的突破口具有较大的可行性，“失独”群体由于其自身的特殊性较大的要依赖社会化的养老，而在社会化养老中，养老院一方面呈现供不应求的局面，常出现一床难求的现象，另一方面民营养老院入住需要直系亲属签字的这一条件也会成为一项阻碍。因此“以房养老”如若机制得当，将成为他们养老最为合适的选择。其主要在于，选择“以房养老”能够使得老人无需离开原来的生活环境，在心理上比较容易接受，另一方面他们的房产以后没有直系亲属继承，对老人自身来讲也不会有太大的顾虑。而一旦在各种机制运行得当的前提下，有一部分“失独”老人选择“以房养老”的模式，将会使这一模式在社会上产生较强的公信力，使人们看到“以房养老”模式的优势和可行性，也会大大增加有子女的老人选择“以房养老”的可能性。在国家政策上，将对“失独”群体的关注与重视和对“以房养老”模式推行的支持结合在一起，也会产生一种“双赢”的效果。

在这一前提下，“以房养老”的推行将有取得进展的较大可能性。而与此同时，其推行的过程中将会遇到相当多的问题，对于如何协调好可能出现的各种问题，笔者认为主要应做好以下几点：第一，要有合理的、多层次的产品设计。由于不同群体在财富价值、风险承受、年龄、健康状况等方面都存在着显著的差异，因此对“以房养老”的需求不尽相同。所以，我们需要针对不同群体设计专门化的住房反向抵押产品来满足不同层次群体的需求。第二，在推行的初期，完备的政府担保和监管是十分必要的。商业贷款机构的盈利性往往与养老贷款的公益性存在着利益冲突，这就需要第三方进行协调。尤其是在中国推行“以房养老”模式的初期，一定要抓紧政府的监管，建立政府担保机制，这一方面能够消除老人们的不信任感，降低老人选择“以房养老”模式的风险，另一方面也能够使金融机构增加信心，鼓励更多的金融机构进行探索和尝试。美国的HECM和Home Keeper 之所以占有绝对优势的市场份额，很大程度上在于政府对这两类住房反向抵押产品提供了全额担保，降低了老年人的顾虑，加强了老年人的安全保障。第三，要解决好房价波动过大和房屋产权70年制约的问题。荷兰“以房养老”模式的停滞即是受到房价下滑的影响而产生的，因此中国目前推行应在房价较为稳定地城市进行初期的探索。同时，我国《物权法》规定房屋产权到期自动续租，但并未规定续租的方式以及是否需要缴费。因此，随着住房年限的推移和70年上限的临近，房产的价值将会下滑。只有解决好房屋产权到期后如何续期的问题，才能消除银行等金融机构的顾虑，降低房产抵押对其造成的风险。最后，要进行相关法律法规的完善。美国法律对能够用于住房抵押贷款的房屋作了明确规定，如此一来，有助于避免贷款过程中的违约行为。在保护老年人权益方面，也要制定相关的法律或进行特别的规定。

“失独”群体作为为计划生育做出了贡献的一类群体，在晚年却面临着经济和精神等各方面的压力，甚至很有可能出现无人养老的情况。为此，“失独”老人的养老问题理应受到国家和社会的重视。“以房养老”作为一种在中国新兴的社会养老模式，其在英美国家的成功运行证明了其巨大的市场潜力和实施的可能性。虽然在中国的一些试点尚未取得所期待的效果，仍处于艰难的探索阶段，但这并不意味着这一制度在中国无法实现。面对中国目前人口老龄化不断深化的现状，社会化养老是必然的趋势，“以房养老”作为社会化养老的一种重要方式，应得到必要的重视。鉴于中国传统的“养儿防老”的养老观念根深蒂固，以“失独”群体的养老作为探索“以房养老”模式的切入点和突破口，将更为有效的推进“以房养老”模式的探索，同时切实地解决“失独”群体的养老问题，从而带来政策上和探索实践上“双赢”的效果

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