三线小城的置业规划

文熙

对于刚需购房者而言，是倾其所有财产购买一套住宅，还是适当贷款？买房赠送的车位值不值得投？

家住某三线城市的李瑞夫妇，近期打算购买一套住宅，看中了一套送停车位的三室两厅房，总房款90万元，合9000元/平方米;送地下停车位一个（价值7万元），前两年免车位管理费，自第三年起车位管理费40元/月。若是不要车位，可以减免房款2万元，或是让置业顾问帮忙卖掉，能卖到5万元。李瑞目前没有私家车，未来也不打算购买汽车，他拿不准是现在卖掉车位，还是等升值后再卖？

虽然这是李瑞夫妇的第一套住房，属于刚需，不在限购限贷范围内，但他们均年过40岁，贷款年限最长为20年。他们家现在只有50万元存款，家庭每月到手收入为9000元，月消费4000元左右，其中租房（两室一厅）需要1600元。

李瑞夫妇育有一子，13岁，上的是普通公立学校，没有报任何补习班。再过2年，孩子要上高中，以后要上大学，需要一大笔教育经费。李瑞担心这次买完房后，他们没有多余的钱可以支付孩子的教育费，该如何攒下这笔钱？

通过目前家庭资产负债表与收入支出表看出，李先生家庭没有负债压力，收入主要来自于薪资所得，收入来源过于单一。家庭抗风险的能力较低，万一出现失业或意外风险，将对家庭财务造成较大冲击。家庭支出中，日常消费开支较为合理。

二、理财规划与建议

◆家庭现金流规划

李先生通过购买新房，每月可以节省租金1600元，现在家庭月生活支出变为2400元左右。由于准备贷款购置新房，大约需要月供 3700元，购置新房后家庭月支约 6100元。由于收入比较稳定，因此保持3个月的日常生活消费支出为宜，即 18300元。其中6100元 以活期存款的形式存在，剩余的用来购买灵活的“宝宝”类产品，这样即可以保证资金流动性，又可以使资产保值增值（资金来源于活期存款）。

◆房产规划

1、建议李先生首付30万元左右，20年贷款，月供约3700元左右，如可以公积金贷款，月供还可降低300元左右。这样既符合首套房贷款政策，每月的供款压力也不大。再去除购房手续费后，还有结余存款约17.5万元左右。

2、由于城市汽车保有量持续增加，停车问题越发显著，停车位的升值空间较为理想。我们建议停车位留下来，现在可租给物业或小区邻居，月租预计200元左右，年租金收入约2400元左右（资金来源于活期存款）。

◆投资规划

由于李先生家庭处于成长期，家庭财务抗风险能力较弱，投资市场不稳定，不建议投资风险较高的工具和产品。应以稳健增值为核心目标，适宜采取小步快进的方法，在安全的前提下，获取较好的增值。

1、建议将剩余的活期存款的一部分，配置稳健型的银行理财产品，预期年收益4%左右。投资额10万元，占现有现金资产的57%左右。

2、选择配置一只既往业绩较好且相对稳健的偏股混合型基金（历史过往业绩年化收益6%左右），投资额5.6万元，占现有现金资产的32%左右。

◆教育金规划

教育金应本着专款专用、安全稳健的规划原则。我们建议：

1、两年后孩子上高中时，预计教育金4万元左右，这两年的年结余及理财收入约6万元，可以完全覆盖孩子高中教育的费用。

2、5年后的大学教育金预计需要12万元左右，届时停车位可出售变现，估值约8万～10万元，加上每年的年结余和理财收益约10万元，这两笔资金可以确保孩子的大学教育金充足（资金来源于年结余与停车位变现资金）。

◆风险管理与保险规划

从前面的家庭财务规划可以看出，李先生家庭抗风险能力较差，为防止风险给家庭带来较大的经济冲击，需要做好完善的风险保障规划。险种的配置以人寿保险、重大疾病保险、住院津贴医疗保险等为主（资金来源于薪资结余）。

一、住宅首付多少合适？

按照银行的专业投资建议，当前账户的现金需求=近6个月的日常开销+近一年的大额用钱需求（比如買房、买车、生意周转等）。案例中的夫妇二人是普通的工薪阶层，有一定积蓄，目前最大的财务规划是买房（刚需）。家庭每月到手收入为9000元，月消费4000元左右，其中租房需要1600元，暂时不考虑其他大额开支，近半年的生活开销为2400元。那么，活期账户建议留存至少3万元。

在首付和贷款比例多少合适这一问题上，我们主要考虑的是夫妇二人的还贷能力。夫妇二人育有一子，上初中，将来上高中和大学需要一大笔教育经费。笔者建议每月月供不超过结余的80%（5000*80%=4000元，新房短期无法入住，因此将租房支出亦考虑在内）。

此外，我们需要讨论商业贷款和住宅贷款两种选择。经笔者查询，一个一般的三线城市，首付比例目前普遍不低于30%，则首付为27万元，也就是说最高贷款数额为63万元。夫妇二人的最长贷款期限为20年。我们按照贷款期限20年计算，商贷的利率基准是4.9%，银行现在能给到的最低折扣是7折（折后贷款利率3.43%）。按照等额本息的还款方式，夫妇二人每月需还贷3631元，在其承受范围之内。三线城市的公积金贷款最高额一般为60万元（夫妇二人的月收入水平可以支撑公积金贷款额度申请到最大），20年的贷款利率为3.25%，同样按照等额本息的还贷方式，夫妇二人每月需还贷3403元。二者相较，很显然公积金贷款还贷的压力要小，因此笔者更建议用公积金贷款方式。那么，首付30万元即可。

首付建议：公积金贷款，首付30万元，月供3403元。

二、车位值不值得投资，是现在卖，还是以后卖？

目前三线城市的住宅地产还处在大力去库存的状态，案例中也没给到更多的信息，车位将来的投资价值不明朗。考虑到孩子现在并没有上任何补习班，2年之后就要上高中，补习班费用必不可少，少说也有几万元。从这个角度考虑，夫妇二人近两年需要的钱比较多。

假如现在卖掉车位，可以得5万元，李瑞可以拿这5万元去做投资。因为购房首付了30万元，夫妇二人还剩积蓄20萬元。银行理财产品目前年化利率4%左右，一年25万元本金的利息为1万元，用利息来补贴孩子的一部分教育经费，也能缓解夫妇二人的经济压力。如果可以坚持长期的股票基金定投，收益也更加客观（将在下文教育经费的部分详细展开）。这对于目前夫妇二人的用钱需求来讲，也是一笔可观的收益。因此，笔者更建议的是现在卖掉车位。

车位投资建议：卖掉现有车位，增补现金流管理及权益类投资。

三、教育经费怎样攒？

按照目前国内的教育费用，高中3年的补习费用不低于5万元，本科4年每年学费7000元，生活费每月1500元，合计15万元。如果出国留学，费用不低于30万元。 考虑到意外开支，笔者初步估算教育费用至少准备20万元。

孩子现在已经13岁，超过了市场上绝大部分保险专项教育金产品的投保年限，所以笔者建议教育金的积累，可通过中长期的产品组合和基金定投的方式来实现。李瑞家庭每月还贷后的结余是3400元左右，目前尚有25万元的积蓄（假设卖掉车位），那么可以利用每月的结余，进行小额基金定投，大额积蓄的部分可以按照资产配置的方式进行组合。

1、针对25万元积蓄的投资建议

（1）坚持长期资产配置

由于没有单一理财产品可以满足安全性、流动性和收益性三个特点，因此笔者给出的投资建议为资产配置组合，涵盖固定收益、股票类和另类投资。根据前文所述李瑞夫妇的家庭状况和财务需求，笔者假定李瑞夫妇的风险偏好为平衡型，在投资大类上推荐的配置比例为50%的固定收益类（银行理财、债券基金为主）、45%的股票类投资、5%的另类投资（黄金为主）。投资组合并非购买后简单持有，而是每个季度按照恒定比例进行再平衡。

（2）以中期固定收益产品为投资重点

根据李瑞夫妇目前的情况，5年内孩子的教育费用会有持续的支出。孩子的教育费用是刚性需求，要求专款专用;考虑CPI及学费增长率，要求从宽准备、从早准备;安全性要大于收益性，要求安全，兼顾收益。

因此，笔者建议固定收益部分的具体品种为银行理财产品和中长期的万能型保险，用于近5年大额的教育金准备。固定收益的配置比例可适当提高至60%，也就是25万元x60%=15万元。目前银行理财产品年化收益集中在4.2%～4.6%区间，可当期拿出6万元配置普通银行理财产品。假设收益率不变、暂不考虑理财到期换档因素，按照4.4%的年化收益率初步测算，5年后的本息为7.4万元。此外，目前商业银行在售的某款万能型年金保险，每年交4万元，3年交（保费共计12万元，为25万元的50%，基本符合资产配置比例要求）。按照目前的万能险账户结算利率4.4%左右，复利4.55%，5年后（孩子刚上大学）退保，可以领取14.2万元（10年后退保可以领取17.2万元，15年后退保高达21.1万元），加上理财7.4万元，共计21.6万元，可较大程度满足孩子的中期教育费用。

2、针对每月收入结余的投资建议

依前文所述，夫妇二人还贷后的每月结余为1600元（5000元-3400元）。承接笔者上文的分析，活期账户时刻留存3万元，保费分3期交清。实际上，李瑞夫妇的收入能力也会逐年增长，所以前两年活期留存5万～8万元，以应对不时之需。因此笔者建议李瑞夫妇，每月可投入2000元的基金定投，可同时选取同类表现相对较好的股票型基金2-3只。目前股票市场处在相对低点，笔者认为也是做小额分批建仓的好时机，非常适合李瑞夫妇。保守测算，假设未来5年定投的平均年化收益率为8%，那么每月定投2000元，总计投入60期，总投入12万元，按照定投计算器测算，投资年限到期收益为32062.3元，本息合计152062.3元，总收益率为26.72%。

3、教育金准备小结

综上所述，笔者建议的固定收益类产品共投入18万元（6万元理财，万能型保险3年交，年交保费4万元），5年后本息合计21.6万元。股票型基金定投每月投资2000元，5年内共投入12万元，到期本息合计15.2万元。总计不超过当前积蓄的70%的部分资金，在5年后增值为36.8万元，应对孩子的教育费用绰绰有余，甚至可以将多余资金转做夫妇二人自己的养老金或生活享受。