论铁路用地保护与铁路土地资产评估的关系

张敏

摘要：铁路跨越式发展，必须建立产权制度，资产重组，土地资产是基础条件，要有偿转让土地，要合理规划、利用、保护铁路土地用地，防止流失，通过评估，显化资产量，纳入企业资产组成，利用好土地资产，为搞好铁路土地资产的调整和分配，转变观念，引起有关部门的认识。

关键词：用地保护；土地资产管理；制度创新；土地资产评估

随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度的改革，土地资源的资产价值得到体现。党提出现代企业制度是建立社会主义市场经济体制上最重要最根本的内容。而现代企业制度的建立，又与土地资产管理有着极为密切的关系。没有与现代企业制度相适应的土地资产管理制度，企业的改革就有可能陷入僵局。因此，转换经营机制，进行现代企业制度创新，加强建立现代企业制度中土地资产管理，就成为当前改革中一个重要问题。铁路依法取得使用权的土地（铁路用地）在铁路建设、企业改革和经济结构调整中发挥着重要作用。

一、铁路在建立现代企业制度中加强土地资产管理的现实意义

（一）调整现有土地产权关系是维护社会主义公有制的需要

铁路企业土地资产属国家所有。在过去计划经济体制下，由于政企不分，铁路没有作为独立法人经济实体应拥有的法人产权。政府对具有特殊商品属性的土地产权的应得利益也無权界定。铁路需要土地，行政划拨，无偿使用。既不需要为使用土地付出租金，也不需要对国有土地资产保值、增值而承担责任。特别是铁路内部的某些单位，不经批准对国有土地资产随意处置和非法转让，使国有土地资产流失。

（二）深化土地使用制度改革是促进企业转换经营机制的要求

建立现代企业制度的要求之一是把企业推向市场，让企业做到自主经营、自负盈亏、自我发展和自我约束。这与我们现在正在推进的土地使用制度改革，把相当一部分企业的土地使用权推向市场。土地作为资产的重要表现就是土地构成企业赖以生产、经营的必不可少的要素。建立现代企业制度，要求建立与之相适应的发育完善、管理有序的土地市场。也就是作为资产的土地进入市场，对市场进行调整和分配。

（三）是保护国有土地资产权益，实现土地资产保值增值要求

对非运输企业占用的铁路土地，经过评估，铁路运输业以出让方式取得土地资产价值后，转为股份企业的股份，并以土地投入转为对股份制企业的出资权利。按照“股权平等、同股同利，利益公享，风险公担”的原则监控土地资产。也可通过土地租赁，一次性或分期收取土地租金，实现土地资产的价值。

（四）是实现土地资源优化配置，落实土地基本国策的需要：

人多地少，土地紧缺是我国的基本国情。节约土地，保护耕地是我国的基本国策。土地资产纳入股份制经营，运用土地资产股权、租金等经济杠杆对土地的利用与分配进行制约。实现土地资源的优化配置和生产要素的最佳组合。

二、对建立现代企业制度中土地资产管理的对策研究：

（一）严格进行土地资产研究评估：

改制或新设的股份制企业，都必须对土地资产进行科学评估。这是保障股份制企业土地资产的真实性和可靠性，防止国有土地资产流失的重要措施。评估时，要按企业土地使用权现状，根据土地评估的要求和当时市场地价标准，评价出土地现实市场价格。

（二）依法进行土地产权界定：

土地产权即土地财产所有权，使用财产权人在法律范围内对土地财产享有占有、使用、收益、处分的权利。目前内地股份制企业土地产权主要划分为国家股或企业股。这两种产权的界定，取决于企业用地的获取方式极其支付土地使用费来源。以出让方式取得的土地使用权，如果铁路企业向国家缴纳了土地出让金，国家作为土地所有者一定年期的地租收入。所以这类土地使用权及其相关权益一般应归企业所有。土地股本为企业所有。如果国家通过行政划拨方式把土地使用权无偿、无限期提供给企业，这意味着国家作为所有人，没有体现其应得的经济利益。因此企业中这种土地产权应归国家。需要指出的是，不论是以那种方式获得的土地，都有一个土地资产增值问题。这个增值部分既有国家对区域的投入，也有铁路企业在进行生产和经营过程中的投入。这样在处理增值部分的土地资产时，要从协调国家和铁路企业两者利益的角度出发，由国家和铁路企业共享。这样，既体现国家所有权利益，又适当地照顾了企业经营的积极性。

（三）认真选择土地资产供应方式：

对铁路内部已实行股份制企业的供地方式，应该放在培育土地大市场的趋势下来实施，使改制后的企业产权制度与土地使用制度一同在新体制下的土地市场中运行。对一次性交清出让金有困难的，根据企业承受能力，可以协调地方土地管理部门采取一次出让、分期付款或分批出让、定期付款、挂帐处理或实行年租制等办法来解决。这样既适合经济承受能力，也是一般企业愿意接受的。

总之，建立现代企业制度是我国经济体制改革的重大举措。这些都有待于从理论和实践上深入探讨研究。既要保证生产力要素的最佳组合，促进企业的发展和进步，又要保证土地资源的最佳配置，国家土地所有权不受侵犯。从而使国家和企业从土地资产中获得巨大的收益。

三、国有企业改革中土地评估与资产处置管理：

（一）国有资产处置的方式：（1）土地出让；（2）土地租赁；（3）土地作价出资；（4）授权经营方式；（5）保留划拨方式。

（二）地价评估管理：国有企业改革中土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。

四、土地估价是估价人员依据土地估价的原则和方法

土地估价原则有九条：1.替代原则；2.预期收益原则；3.最有效使用原则；4.报酬递增、递减原则；5.须求与供给原则；6.竞争和超额利润原则；7.贡献原则；8.变动原则；9.协调原则。土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法。

通过以上分析研究，充分证明铁路用地铁路现代企业制度改革中重要的有行资产、严格的保护、利用、开发好铁路用地对铁路企业的生存与发展至关重要。保护土地资产和评估显化土地资产量，是提广大干部职工的经营理念重要内容，是土地工作者做好工作的重要课题和肩负的历史使命。