浅析不动产登记的类型和程序

杨红彧

（甘肃省渭源县不动产登记事务中心，甘肃渭源 748200）

农业经济

浅析不动产登记的类型和程序

杨红彧

（甘肃省渭源县不动产登记事务中心，甘肃渭源 748200）

《不动产登记暂行条例》的颁布实施，使《物权法》得以进一步落实，促使登记机构、登记依据、登记簿证和信息平台的“四统一”，为加快实行不动产统一登记制度奠定基础。使原属于农业、林业、畜牧业、渔业、城建、国土等部门的不动产登记工作，整合后由国土资源部门统一行使登记。

不动产；登记；政策

一、不动产和动产的基础含义

（一）财产的形态划

狭义不动产是指不能移动的财产，指土地、房屋及附着于土地、房屋不可分离的部分。《不动产登记暂行条例》借鉴广义不动产概念，以土地和房屋为基础，将附于土地定着物、土地生成物、附于土地并且不能分离的其他物上的权利为补充，把不动产权利划分为以下几种：一是所有权（土地、房屋、森林、林木等）；二是土地承包经营权（耕地、林地、草地等）；三是使用权（建设用地、宅基地、海域）；四是地役权；五是抵押权（含使用权和经营权的抵押权）。不动产具有不可移动性、数量有限性、耐久性、不可隐匿性等特点。

动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、器物等，与不动产相对立。

从某种意义上说动产和不动产从概念的实质是引用会计学流动资产和非流动资产的概念。

（二）不动产的属性。

1.不动产的自然属性。一是不可移动性（地理位置固定不变）；二是个别性（独一无二）；三是耐久性(寿命长久)；四是数量有限性(供给有限)。

2.不动产的社会经济属性。一是价值量大；二是用途多样性；三是涉及广泛性；四是权益受限性(政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理)；五是难以变现性；六是保值增值性(能抵御通货膨胀)。

二、不动产登记的类型（种类）

不动产登记又称不动产物权登记，进一步说就是登记物权法所研究的范围。具体地说不动产登记是以“不动产单元”为基本单位进行登记，要求不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产单元具有的特点是编码唯一，不动产单元号码共28位，分七个编码段。第一编码段为县级行政区划，代码为6位；第二编码段为地籍区，代码为3位，地籍区与该县级行政区划乡（镇）、街道办事处或城市社区对应；第三编码段为地籍子区，代码为3位，地籍子区与该县级行政区划以行政村、居委会或街坊对应；第四编码段为宗地(宗海)特征码，代码为2位，其中第1位表示宗地(宗海)归属情况（国有、集体、未确定或有争议用G、J、Z表示），第2位表示宗地(宗海)权属情况，用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示，如：“B”表示建设用地使用权宗地(地表)，“E”表示土地承包经营权宗地(林地)；第五编码段为宗地(宗海)顺序号，代码为5位；第六编码段为定着物特征码，表示定着物具体名称，代码为1位，用F、L、Q、W表示，如：“L”表示森林或林木；第七编码段为定着物单元编号，代码为8位。

不动产登记最终目的是将不动产要素事项记载于不动产登记簿上。不动产登记机构在登记不动产时应遵守法律、尊重历史，不搞一刀切。不动产登记核心的问题是如何登记不动产登记薄，不动产登记机构应当按照所属主管部门设立的统一的不动产登记簿进行登记。不动产登记簿记载绝对事项主要有不动产的自然状况（坐落、面积、用途、空间界限、界址等）和不动产权利的权属状况（权利人、权利类型、使用期限等）。一般情况，不动产登记机构依申请为前提进行不动产登记，不具有强制性。但是我国对不动产登记工作存在强制性规定，比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。该规定体现了不动产登记是必经程序，房地产转让必须先进行登记后才能进行转让。

表1 不动产登记薄

《不动产登记暂行条例》对登记账簿保管进行了规范，不动产登记簿存储介质应当采用电子介质，但考虑到各个地区的具体情况的差异性对暂不具备条件的可以采用纸质介质。不动产登记机构应决定不动产登记簿采用电子介质还是纸质介质。如果不动产登记簿采用电子介质的，不动产登记机构应定期进行异地备份，使不动产登记簿具备转化纸质介质的功能，配备专门的存储设施，采取信息网络安全防护措施并保证该数据的唯一性。如果不动产登记簿采用纸质介质的，不动产登记机构保证纸质介质具有防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。不动产登记机构应将不动产登记簿档案永久保存，在保存时如发生不动产登记簿损毁、灭失的情况，该登记机构应根据原有登记资料重建不动产登记簿，详情见表1。

三、不动产登记程序

（一）申请

申请人申请不动产登记时，应到不动产登记机构固定办公场所申请不动产登记。不动产登记机构首先应界定申请人属于单方申请人还是共同申请人，申请人可由第三人代为申请（第三人代为申请情形：一是申请人属无民事行为能力人或者限制民事行为能力人由其监护人代为申请；二是权利人委托他人代为申请不动产登记）。

一般情况下，申请人需准备材料有：不动产登记申请审批表、当事人身份证明材料、不动产权属来源证明材料等。如符合登记所需材料不动产登记机构将受理登记业务并书面通知申请人。

（二）审核

受理登记业务后，即进入不动产登记程序的审核阶段，审核的形式有查验、实地查看、公告。但查验是必须程序，实地查看、公告分具体情况而定。

1.查验。一是申请主体；二是申请登记的内容；三是不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果；四是完税或者缴费凭证。

2.实地查看。不动产登记机构对房屋等建筑物及构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记等情况需工作人员实地查看。

3.公告。在不动产登记中为了体现公正性，不动产登记机构应对政府组织的集体土地所有权登记、三种首次登记（宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权）、更正登记、注销登记等情况必须进行公告。

不动产登记机构对上述需公告的情形主要从不动产主体(权利人的姓名或者名称)、不动产状态（坐落、面积、用途、权利类型等）、异议处理程序（提出异议的期限、方式和受理机构）进行公告。

（四）登薄

不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记簿上的行为。

（五）发证

不动产登记机构根据不动产登记簿，填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明。法律规定核发不动产登记证明情形有抵押权登记、地役权登记、异议登记和预告登记。除上述情形以外不动产登记机构向权利人核发不动产权证书。

（编辑：王骏杰）

D923.2 文献识别码：A

1673-9019（2017）04-0016-02

2016-12-21

杨红彧（1973-），男，甘肃渭源人，农经师，主要从事不动产登记工作。