深圳与佛山差异化的城市更新政策对比分析

吕德铭+蔡天健+李华梅

摘要：深圳与佛山作为珠三角城市更新的典型城市，在城市更新政策上呈现差异化特征。文章从政策成熟度、政策创新点、城市更新目标、城市更新原则、城市更新类型、城市更新决议、产业发展指引、成本收益平衡、公众参与、实施监管10个维度对两者的城市更新政策进行详细的对比分析，以期为之后的城市更新政策提供借鉴。

关键词：城市更新；政策对比；深圳；佛山

一、引言

快速城市化下，深圳城市建设以外延方式快速扩张，可开发土地十分短缺，城市更新成为其土地存量挖掘的重要手段。在政策层面上，深圳逐渐形成了以《深圳城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》为核心的“1+N”城市更新政策体系。新常态经济下，佛山也处于城产业转型的关键时期，然而，土地资源紧缺和土地利用结构不合理制约其发展。为获取土地空间，促进产业转型升级，城市更新成为佛山发展的关键，佛山形成市、区级相辅相成的城市更新政策体系。由此可见，城市更新成为深圳与佛山下一阶段重要的发展战略，而深圳与佛山城市更新政策所呈现出的差异化特征，值得进行对比研究，为之后的城市更新政策制定提供参考。

二、深圳与佛山差异化的城市更新政策对比分析

三、启示意义

（一）增强城市更新政策的可操作性

进一步明确规定城市更新政策的适用范围，增强政策的针对操作性，明确城市更新项目操作基本程序、计划申报指引、项目地价测算指引等，为不同城市更新地区的开发容量建立起不同的标准，细化规定更多的实施操作措施和方法，强化政策的可操作性。此外，对情况复杂的地区，可采取弹性的更新政策，建立更加灵活、富有弹性的更新方式，使其能充分适应市场不断转变的需求，从而促使城市更新与市场需求实现“通力”合作，相互促进。

（二）积极推动深圳、佛山政策互补

深圳可借鉴佛山的地方发展联盟机制，将当前政府、业主、市场三方的参与主体对象扩大到政府、街镇管理主体、社会资金持有者与土地使用占有者（市民）、市场及其他利益相关者，考虑更多相关主体的利益，构建起多元主体共同参与的实施机制和利益平衡的协商机制，推动深圳城市更新更加科学公正。佛山可借鉴深圳，完善其城市更新规划体系，出台更高层级的城市更新政策，实现主干法与指导细则相结合，适当增加片区层面的更新规划和更新单元规划；增加相关的技术标准层面和操作层面的政策，对空间系统有重要影响的内容或技术标准（如开发强度、空间布局、配套设施标准等）作出具体明确的规定说明。

（三）指导珠三角乃城市更新政策制定

深圳、佛山作为珠三角的代表城市，它们政策的制定具有典型性，可在此基础上继续探索出适用于珠三角城市更新的政策框架体系。深圳以《深圳城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》为核心的“1+N”城市更新政策体系，政策内容多元化、系统化、规范化，城市更新“有法可依、有章可循”，标准明确，可为珠三角城市更新政策制定提供很强的借鉴意义。

佛山作为最早明确提出“三旧”改造试点工作的城市，出台专门的城市更新考核办法，且佛山城市政策基于产业发展的长远利益考虑，对城市更新的产业发展给予相当充分的扶持，这些对珠三角城市更新政策制定也具有一定的指导价值。

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（作者单位：吕德铭、蔡天健，首都师范大学管理学院；李华梅，广东国地资源与环境研究院）