房地产企业应如何应对营改增政策的探讨

王梦源

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。如何抓住这次“营改增”机会而达到降低企业税负，是企业面临的首要问题之一。

房地产企业营改增进项税抵扣

一、房地产企业“营改增”现状分析

（一）房地产行业的“营改增”背景

党的十八界三中全会中，会议明确提出了财政是国家治理的基础和重要支柱。对房地产行业进行“营改增”，消除房地产行业中存在的重复征税，有利于完善我国税收体系，是全面深化财税改革的要求。当下我国的经济发展保持在低中速的发展态势，优化产业结构，实现产业结构不断升级和可持续发展成为我国经济发展所追求的目标，也是经济新常态下的要求。再者，房地产企业需要缴纳的营业税税目众多，在其施工和销售环节都存在重复纳税的问题。推行“营改增”政策能很好地改善我国当前的税收环境，有利于税收公平的实现。

（二）国家政府政策的支持和实施

自2011年10月以来，国务院决定开展“营改增”试点，逐步征收营业税改为增值税。并于2012年率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点。取得初步成效后相继扩大试点城市和行业范围。并于2016年5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。

（三）“营改增”中房地产企业面临的税负环境

房地产企业的成本构成复杂，产业链较长，生产环节多，其与策划设计、建筑材料、交通运输及市场销售等行业息息相关。“营改增”后房地产企业在财务操作，会计核算流程相对与之前增加了很多，变得更为繁琐。如果房地产企业没有合理控制成本的开支，提高财务管理水平，房地产企业的税负就无法达到有效降低的效果；相反，可能会导致进项税额的增加。

二、“营改增”下房地产企业税负分析

自2016年5月起房地产也纳入了“营改增”范围内，并确定房地产企业适用于11%的增值税税率。而“营改增”前需要缴纳营业税税率为5%。

（一）从会计处理看房地产企业税负

假设某企业销售商品房的销售收入1500万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费的税率分别为7%，3%，2%。根据营业税和增值税所适用的不同税率，对房地产企业作出以下相关会计处理：

通过以上例子可以看出，缴纳增值税时企业确认收入为1351.35万元，而缴营业税时则为1500万元，销售收入有所下降。不考虑营业成本，两种情况下对利润总额的影响为：

缴增值税时=1351.35-17.84=133.51（万元）

缴营业税时=1500-75-9=1416（万元）

由此可见，在不考虑营业成本的情况下“营改增”会导致会计利润有所下降。但考虑到营业成本，可以得出可抵扣成本在“营改增”的过程中起着决定性的作用。其占应税收入的大小直接决定着房地产企业税负的减少或增加。若能在房地产上游企业建安企业中依法进行相关进项税额的抵扣，使房地产行业彻底向消费者的税负转嫁，则有利于解决房地产企业中重复征税的问题，减轻房地产税负。

（二）房地产企业的税额抵扣困境

可以看出，若房地产企业进项税额抵扣的越多，则其缴纳越少的增值税。但根据政府的相关规定，建筑施工之中存在一些不能抵扣的进项税。根规定，纳税人不得从销项税额中抵扣接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等。“营改增”政策推行过程中还有很多不利因素：大量的政府规费令大多数地产商头疼；房地产企业在进行零星的采购时也无法开出相应的可以抵扣的增值税专用发票。

三、“营改增”下房地产企业的应对措施

（一）明確相关政策，合理处理房产存量

政府所颁布的相关政策是企业进行经济活动的一个规范。只有在明确相关的政策后才能保证房地产企业的顺利营运。房地产企业应该明确政府方面各种能进行抵扣的政策，达到在控制成本的同时减轻企业的税收负担。在“营改增”过程中，房地产企业也可以根据自身政策推行效果向相关政府部门反应，建议有关部门制定相应的政策来减轻企业税负。

同时，2016年房地产市场有一定程度上的回暖。企业应抓住机遇，在明确相关政策的前提下制定正确的销售方案，去商品房库存，减少不必要的税收开支。

（二）房地产企业自身提高对企业可抵扣成本的重视程度

房地产企业应该给予房地产中可抵扣成本中相关项目足够重视。在选择材料供应商以及施工企业时要充分考虑企业资本实力及报价、产品质量等。也就是对房地产上下游强企业的联系，慎重选择，尽可能选择一般纳税人作为合作伙伴，取得增值税发票。

（三）提升企业员工的专业素质以及纳税意识

“营改增”对于房地产企业来说既是机遇也是挑战。无论是领导还是基层员工，都要对“营改增”树立起足够的重视。企业领导及时进行“营改增”后的纳税筹划。同时对企业员工定期培训，提高专业素质，避免员工在工作过程中因不了解“营改增”政策造成一些不必要的失误。

四、结语

房地产企业“营改增”政策的实施在一定程度上能够减轻企业税收负担，但也要注意进项税额抵扣的问题。为了房地产企业能够健康持续地发展，对优化我国产业结构，带动我国经济发展做出贡献，房地产企业要做好自身企业的税务筹划，同时就改革中遇到的问题与相关政府部门合理建议，推动我国税制改革的进一步完善。

参考文献：

[1]张添文，肖莹.全面营改增下房地产行业税负测算及其应对措施.市场研究，2016.

[2]李明巍.浅谈房地产开发公司成本的构成.中国经贸，2013.

[3]孙金莉.浅议房地产企业如何应对“营改增”.湖北第二师范学院学报，2015.

[4]彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测.全国中文核心期刊·财会月刊，2014.

基金项目：重庆工商大学学生科技创新基金资助项目（162038）。