加码的房地产调控政策效应有多大

韩复龄

各地政府严厉调控政策的相继出台，一定程度上反映了国家稳定房价、抑制房价过快上涨的决心。

当前的房地产调控现状可以用8个字来概括：层层加码，效果不彰。

2015年，在去库存政策的推动下，一、二线城市的房价大幅上涨，并且形成轮动效应。深圳、北京等一线城市率先上涨，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市紧随其后，房价迭创新高，面对近乎“疯狂”的房地产市场，2016年9月底开始，在中央精神指导下，南京、苏州、杭州、北京、上海等16个城市，出台史上最严限购限贷新政。这一轮政治色彩浓重的严厉调控，试图让众多城市的房地产进入高位盘整期甚至是下行周期。2017年3月17日，北京更是推出了堪称史上最严的“3·17新政”，该政策恢复了之前认房又认贷的模式，居民家庭在京已有1套房且无贷款记录的，购买普通自住房首付比例不低于60%；暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。北京“3·17新政”推出后，石家庄、郑州、广州等地也相继出台调控新政。各地政府严厉调控政策的相继出台，一定程度上反映了国家稳定房价、抑制房价过快上涨的决心。

房地产调控政策：限购、限贷压缩的是需求端

现阶段，我国经济增长正步入新常态，经济结构正处在转型升级的关键时期。在今后一段时期的经济发展中，我们应当坚持以推进供给侧结构性改革为主线，以“三去一降一补”五大战术为核心任务，确保我国经济社会得以保持平稳健康发展。而在“三去一降一补”这五大战术中，房地产市场无疑是当务之急。

高房价源于何处

中国房价快速上涨的根本原因在于地价的上涨。在当前的土地制度之下，地方政府从农民手里征收土地，尤其是大城市周边的土地，低价收进来，然后高价卖给开发商，这中间的差额就是这些地方政府一个非常重要的财政收入来源，所以，地方政府非常乐于维持高地价。高地价和高房价提高了开发商的建房成本，进而反过来推高房价。高房价必然使购房者高不可攀，望而却步，从而使得开发商的资金难以回流，无法应付银行贷款的还本付息。久而久之，开发商的投资成本必然会越来越高，不但不能盈利，相反对银行的负债会越来越重，甚至债台高筑。

高房价不利于国家大力推行城镇化的发展战略

在国家大力推进城镇化发展战略的背景下，大量的农村剩余劳动力将向城市转移。而在大量农村人口向城市转移的征程中，进入城市的农民在高房价面前注定会面临无钱购房、居无定所的残酷现实。

高房价不利于城市的持续繁荣

如果一个城市因房价太高给人们带来巨大的经济压力，以至于每天辛苦工作换来的工资少得无法支付房贷或房租，人们可能会选择离开该城市，年轻人纷纷逃离北、上、广就是例证。当人们纷纷撤离城市，以致需求大减，届时将是城市失去繁荣之时。以首都北京为例，这个曾经每年吸引最多外来人口的城市，如今的购房主力正仅限于拥有一定资产，且对各类生活资源有强烈需求的置换人群，无房刚需族只能“望房兴叹”。

高房价不利于国民经济的均衡发展

我们应该清楚，高房价必然引发房地产业的迅猛膨胀，在巨额利益的驱动下，全社会的经济发展重心将会聚焦于房地产行业，其他行业的发展将会滞后。日本20世纪70年代偏重发展房地产导致房地产行业极度膨胀，终使日本经济长期停滞不前就是很好的例证。

因此，考虑到当前房地产市场对我国经济带来的巨大潜在风险，也就不难理解现阶段各地政府接二连三颁布严厉的房地产调控政策。这也是当前我国经济发展中“三去一降一补”战术的重要组成部分。

寻求房地产平稳健康发展的治本政策

从右图可以看出，自2016年9月底各地政府实行严厉的房价调控政策以来，房地产市场的销售额呈现出显著的下降态势。房地产开发企业住宅销售额及商品房销售额累积同比增速已从2016年4月的60%降至2017年2月的20%附近，且下降速度有进一步加快之势。随着各地房地产调控政策的进一步加码，相信我国房地产市场运行最终会趋于平稳，这有利于房地产市场风险的进一步释放。

需要注意的是，在看到楼市政策收紧的同时，不能忽视的另一个重要事实是，国家统计局近期公布的数据显示，2017年1—2月全国房地产市场整体表现大超预期。这具体表现在：第一，2017年1—2月商品房销售面积累计同比增速高达25.1%，远高于之前市场的普遍预期（2016年年底时，市场的普遍预期在-15%～-20%）；第二，2017年1—2月房地产开发投资完成额累计同比增速8.9%，比2016年全年提高了2.0%。

限购限贷只是治标之举，远非治本之策，从长远来看，必须多管齐下，从源头抓起：

第一，稳定地方政府的财源。以新的财政收入来源替代国有土地使用权的出让金收入，使地方政府摆脱對土地财政的依赖，逐步实施以个人住房为对象的房产税。

第二，大力发展房屋租赁市场。建设大量公租房提供给中低收入者，这是现在中国各地政府的普遍做法。这种做法源于重庆房价平稳的成功经验。重庆是我国四大直辖市之一，也是西部核心城市，但由于廉租房解决了相应的住房刚需，因此重庆成为八大二线城市中房价较低的一个。

第三，进一步分散人口。当前，基础设施的建设投资和相应的教育、就业、医疗机会过分集中在部分大城市，人口大量涌入，结果引发这些地区的土地和房价快速上涨，当务之急是把基础设施建设向周边一些中小城市适度分散，以控制上涨态势。