房地产市场竞争加剧，行业结构面临重塑

路青

由中国房地产TOP10研究组主办的“2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会”3月16日在北京成功举行。会议发布了《2017中国房地产百强企业研究报告》及《2017中国房地产专题研究报告》，对中国房地产行业优秀企业群体做出了客观、公正的评价。

刚刚过去的1年，我国经济在“稳中求进”的总基调下保持平稳、健康发展，质量和效益稳步提升，房地产市场在供给侧改革的深化下，总体供求结构不断优化，但结构性矛盾依然突出，城市分化持续加剧，一、二线重点城市与部分三、四线城市冷暖迥异，因城施策常态化，市场变化加速、复杂性加深。

强者恒强的市场格局愈显

《2017中国房地产百强企业研究报告》显示，2016年，在经济缓中趋稳、稳中向好的背景下，我国房地产市场迎来了新的发展高峰，热点城市量价齐升带动全国商品房销售额和销售面积同比分别大幅增长34.8%和22.5%。百强企业精准把握市场机遇，以优异的销售业绩轻松跑赢市场大势。2016年，百强企业销售规模再上新台阶，销售总额、销售面积分别达48027.1亿元、40251.7万平方米，同比分别增长52.5%、39.4%（图1）。受益于规模和品牌效应的持续扩大，百强企业销售额和销售面积增长率分别高于同期全国增幅17.7和16.9个百分点，行业领先优势进一步彰显。

伴随销售业绩的快速增长，百强企业市场份额超过40%，行业集中度加速提升。2016年，百强企业销售额市场份额快速上升至40.8%，较2015年提高4.7个百分点，增幅高于2015年3.6个百分点，行业集中度加速提升。其中，综合实力前10名企业充分发挥行业整合加速下的资源配置和运营管理优势，2016年市场份额为18.6%，较2015年提高2.3个百分点，占百强企业销售总额的45.5%，强者恒强的态势延续。

除此之外，百强企业精准把握热点城市发展机遇，部分百强企业依托在热点城市布局的深化，实现销售业绩的更快增长。从百强企业2016年在26个热点城市的业绩贡献率变化与销售额增速之间的关系来看，热点城市销售额贡献率显著提升的企业实现了更高的销售额增速（图2）。

此外，随着百强各层级企业的盈利能力分化加剧，强者恒强的发展态势愈加显现。2016年百强企业净利润率因规模和综合实力的差异呈现出逐级递减的趋势，前10企業、11～30企业、31～50企业、51～100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。规模较大的百强企业通过在房地产开发经营的各个环节“降本增效”：第一，在土地市场持续升温、“面粉贵过面包”的压力下，规模较大的百强企业在土地一级、二级市场同时发力，严格控制土地成本，拓展利润空间；第二，更低的融资成本是百强企业产生盈利分化的另一主因，也是百强企业未来发展的核心竞争力；第三，百强企业强化运营管理内功，向管理要效益，内部开展合伙人制度，外部实施轻资产运营模式，由内而外促进企业运营效率和效益的提升。

行业洗牌进程加速

在实现良好发展的同时，2016年的房地产市场亦蕴藏了一些风险和隐忧。部分热点市场布局过于集中的百强企业，若依存度过高的城市需求透支将对其未来销售造成不利影响；部分短期债务集中的高杠杆企业，若集中偿付压力与销售回款压力共存将潜藏财务风险隐患。因此，织密扎牢财务安全的保障网，是部分百强企业面临的重要任务。

2017年，房地产市场进入新一轮休整期，房企面临的生态环境更加复杂多变：在调控政策作用下，热点城市市场量价将逐步回调，“分化”主题延续，行业洗牌进程加速；与此同时，特色小镇、长租公寓等新兴蓝海市场的发展机遇也将不断显现。在此背景下，百强企业需直面挑战，把握机遇，在行业的格局重构的背景下占据主导地位：首先，“5000亿元”时代即将开启，行业集中度进一步提升，加速迈向寡头竞争时代；其次，竞争压力加剧，资源争夺战升级，“大鱼吃小鱼”格局常态化，资源整合能力成企业决胜的关键，影响行业格局重塑；最后，行业转型加速，大型企业谋求多元化发展版图，中小企业寻求转型出路或退出。

大风起兮云飞扬。目前，房地产行业格局在竞争加剧、优胜劣汰加速的背景下面临重构。对于房地产企业来说，能在不断深化调整的房地产市场中，通过前瞻性的思变与积极高效的自我调节，找到并始终遵循正确的发展路径，才能在百舸争流的环境中赢得成功突围的机会，否则将在不进则退的压力下发展停滞或惨遭淘汰。在此背景下，一批优秀房企未雨绸缪、思变未来，结合外部环境和自身资源禀赋制定中长期发展路径，并不断创新、探索，为行业提供有益的发展经验。但走向千亿甚至万亿的前路漫漫，房地产企业不仅需要瞄准规模化的目标奋力前行，更需内外兼修，注重规模与效益的协同增长、扩张速度与运营能力的相互匹配等，方能在龙争虎斗的“地产江湖”中行稳致远。