清代河西地区房产交易契约初探——甘肃民间契约文书研究之二

罗 将谢继忠蒋兴国

（1.河西学院 甘肃 张掖 734000；2.中共张掖市委党校 甘肃 张掖 734000）

·史学研究·

清代河西地区房产交易契约初探
——甘肃民间契约文书研究之二

罗 将1谢继忠1蒋兴国2

（1.河西学院 甘肃 张掖 734000；2.中共张掖市委党校 甘肃 张掖 734000）

通过对收集的清代甘肃河西地区房产交易契约文书的整理，初步探讨了清代河西地区房产交易习惯，认为清代河西地区房产交易契约从形制上来讲，形制完备，交易在“情愿”前提下进行，贯彻“先问亲邻”制度，民间红白契并行使用；从契约内容上来讲，契约内容主要记载出卖人的义务以及买受人的权利，权利义务不对等。

清代 河西契约 白契 红契

近几十年来，明清契约文书引起学界研究兴趣，各地契约文书整理、研究成果不断，对了解中国民间契约实践具有积极的意义，但甘肃契约文书的收集整理却相对滞后。早在1990年马明忠、连贯就搜集整理了《宁定契约辑》，收集了道光24年至民国33年间的契约文书档案81份，包括土地、园林买卖典当、婚姻买卖、产权交换合同、兵役保书、呈文、条令等。此后，1993年临夏州档案馆编辑了《清河州契文汇编》。2012年张润平发表了《大崇教寺所存明清时期文书》（《中国藏学》2012年S1期）一文，整理并公布了甘肃岷县大崇教寺所存明清文书32份，主要有执照、合同、典约、文约、分单、字据等。遗憾的是针对以上一手材料相关的研究并不多①。总体上来讲，甘肃省本土契约在整理研究方面极其薄弱，河东地区尚有部分整理研究，而河西地区契约文书至今无人收集整理，各地档案馆、民间散见的契约文书有待整理，大量的研究工作需要开展。文章通过对收集到的河西地区房产交易契约进行整理校读，分析河西房产契约实践，初步探讨河西地区房产交易契约的特点。

一、清代河西地区房产交易契约实践

例1.康熙五十六年（1717年）成作霖出卖房屋地基契[1]

立卖房屋地基人成作霖等，因为顺德堡祖遗浮相房贰间、空圈叁个、门贰合。其地基东至牛家，南至涝池，北至官城，西至白弘漠，四至分明，通行路壹道，凭中说合，情愿卖于住人向发阳名下，修盖住坐为业，当中定作时值价银壹拾两整，当交不欠，自立契后，买主照至管业，随地基城分差役，受业人承认，若有亲族人等争论者，卖主一面承当，恐后无凭，立卖契为照。外画字银贰两。（组合画押）②

同兄 成顺章

仝在

同弟 成弘章

成贵章（押）

康熙五十六年四月十六日 立契人

成作霖（组合画押）

张永年

李篆章

中见人 仝在

赵名卿

白伟芳

这份康熙年间契约，从原件看应为“红契”。当事人将自己祖遗房屋卖出，契约并未表明立契缘由，但将自己祖遗房屋卖出应该是迫不得已而为之。契约强调“凭中说合，情愿出卖”，契尾有中见人三人，说明中见人不仅具有见证功能而且具有说合促成交易的功能。契约交易过程是否遵循“先问亲邻”制度没有提及，但在契约中却提及若有亲族人等争论者，卖主一面承当，契尾有同兄、同弟的署名，说明契约事实上贯彻了交易“先问亲邻”制度。民间这种“先问亲邻”做法在民国初年依旧流行，前南京国民政府的民事习惯调查报告称甘肃省有“出卖业产先尽亲房”，“凡出卖田宅，议定价值若干后，必先问亲房之叔侄兄弟愿留买与否，不得径行卖于旁人。若其不然，必生无数枝节。但亲房留买亦不得抑价。全省习惯大致如此。”[2]契约对交易当事人、标的物、数量、价款以及标的物的权利担保事项均有记载，但对于代书人没有提及，这说明在民间契约实践过程当中，契约记载事项并没有做到完全的统一，书写者不同可能导致格式的不一致，且代书人的功能有限，仅局限于代写文书，因此在契约文本中出现与否显得不是很重要。

例2.雍正六年（1728年）向能、向普出卖房屋地基契[3]

立官厢县城房屋地基文字人向能、向普，因乏使用，今将受分到大房屋一间半，院子一个。同情族议妥，情愿卖与本族侄向发阳名下，永远为业，当中言定作时价值银两壹拾贰整，即交不欠。其房东至卖主，南至官路，西至祁凤，北至刘肇成，四至分明，随房域业，买主修理不与卖主相干。自卖之后，任从买主照至当业，如有户族人等争竞（竞）者，向能、向普二人一面承担，恐后无凭，立卖绝永远契为照。

外书字银六钱 一路一道通街

雍正六年十一月二十六日立

卖房屋地基人向能（押）、向普（押）

赵凤彩（组合画押）

张大显（组合画押）

祁祥之（押）

杨爱之（押）

杨仁乐（押）

同亲族人 史□侯（押）

李青仰（押）

韩伏之（押）

李灵兮（组合画押）

向林霄（押）

向中霄（押）

这份雍正时期的“白契”，一方当事人向能、向普将自己分得房产卖与同族人向发阳，其立契缘由为缺乏使用。巧合的是买主与例1中买主为同一姓名，若为同一人我们可以得知此人为当地大户，③也反应了当时土地流转的情形。与例1相比，其形制有所不同：其一，这份契约开始并没有言明为绝卖契，只是在契尾言明为绝卖，即彻底转移房屋所有权；其二，对于契约的附带记载事项，书写人记载较为随意，在契约正文结束后另行记载了“外书字银”以及房屋的通行问题，这说明当时契约的大致格式是统一的，但具体细节还是有差别的。这与上文对例1格式的分析相类似。古代契约多是个别识字人书写，受契约样文以及国家统一印刷契约文本的影响，导致其书写格式大致是统一的。此外，就记载内容来讲，契约对交易当事人、标的物、数量、价款以及标的物的权利担保事项均有记载，这一点与例1相似。同时交易过程遵循“先问亲邻”原则，契尾同亲族人数多达11人而没有见证人以及代书人。作为民间契约实践，是否见证人为必须记载事项，需要进一步研究，如果不是，这意味着亲族人的功能不局限于交易先问亲邻的需要而是同时起一种见证作用。

例3.嘉庆八年（1803年）王进才出卖房屋地基契[4]

立杜绝卖房屋地基文契人王进才，因为家道困乏又兼军需浩大，孤身独立难以支应，无奈今将先祖原日买过族祖城里街中房屋地基一处，情愿杜卖与周远、周亨、周满名下，永远为业，眼同亲议邻人当面言定。土木相连，作时价值银壹拾肆两捌钱五分三厘。其银当面交足，并无勒买，准折情由。内书字在内，外书字并酒食价在价外。其地坐落南顶王进才堂屋后墙□金尺四丈九尺五寸，东□渊四丈九尺，东至王进才，南至王自斗、王进才，西至官街，北至官街，随代（带）草房牛棚七间。以上四至分明，自杜卖之后若有亲议户族邻人与言争论者，王进才一面承担，不与买主干涉，恐后无凭立此杜卖，房屋地基人永远为照。

嘉庆八年又二月初十日

立杜卖房屋地基文契人 王进才

代书人 柴栋写

雷育甲（押）

同亲议人 张可栋（押）

雷育萃（押）

王自斗（押） 常发有（押）

王霞（押） 王国甫（押）

同人 王□（组合画押） 柴 奉（押）

王珍（押） 温世儒（押）

王林（押） 王保（押）

雷天相（押） 段籍盛（押）

温世伦（押） 柴生发（押）

这份嘉庆时期的“红契”，附有契尾，记载了缴纳赋税的事项。契约一方当事人王进才（卖主）因家境贫穷、军需浩大，无奈将祖上遗留房屋出卖与周远、周亨、周满。契约一开始就明确交易性质为绝卖，即彻底转移房屋所有权，将不动产及其附着物同时过户。清代法律对房屋交易已经有相关规范，清代乾隆十八年（1753年）定例：“嗣后民间置买产业，如系典契，务于契内注明回赎字样；如系卖契，亦于契内注明绝卖、永不回赎字样。”[5]《大清律例》则规定：如果未载有“绝卖”字样，或注定年限赎回者，听赎回；如若无力赎回，许凭中公估，找贴一次，另立绝卖契纸。倘已经卖绝，复兴告找告赎，或典限未满而业主强赎者，俱照不应重律治罪。[6]从交易程序来看，交易贯彻“先问亲邻”原则，且言明是情愿交易，并无强迫交易，表面上凸显了交易的自愿性。契约同样对交易标的物、数量、价款以及标的物的权利担保等事项予以记载。“内书字在内，外书字并酒食价在价外”的表述亦可看出古老的仪式契约之风。古代契约交易过程中的饮酒食仪式长期存在于我国契约实践过程中，直至民国时期。饮酒食的参加者一般为契约当事人、见证人以及相关的族人，其目的一方面具有公示的法律效力，从更大舆论范围约束契约当事人履行契约，另外一种附带意义上的作用可能是对相关人劳动付出的微薄回馈，表达谢意。日本学者岸本美绪认为举办宴会还“兼有公告性质”。[7]契尾将房屋出卖人、契约签订时间、参与的亲邻以及见证人一并记载，同时一一画押。古代法律对于民间契约签署方式未统一规定，从画押方式来看，清代河西地区画押方式在民间多用“十字画押”法。甘肃民间“画押有用十字者，有套字为手押者，有榻箕斗者。凡经画押即永矢弗谖之意，而要以榻箕斗为尤重。”[8]

例4.嘉庆九年（1804年）钱大宝立兑换地基文契[9]

立兑换地基文契人钱大宝，因为析顶李家庄偏僻狭小，安居不便。父子商议妥当，情愿兑换□族叔□孟名下，永远为业。东西□一丈七尺五寸，南北长六丈四尺。其地坐落寨中，北至马三位，西至街，南至官街，东至本主。自换之后，任钱希孟父夫子修补作座，若有户族人实言争论，当钱大宝一面承当。恐后无凭，立兑换文契为照。

合同为照（半书）

钱大富（押）

嘉庆九年六月十六日

立换契人 钱大有（押）

钱大保（宝）（组合画押）

钱希曾（押）

钱希益（押）

族叔 钱希孔（押）

张绍临（押）

同中人 钱希舜（押）

董其书（组合画押）

曾大彩（押）

代书人 曾大化（文字组合画押）

这份嘉庆年间“白契”很注重防伪，来确保契约的真实性，避免以后发生纷争，体现在以下三处。其一，在契尾、立契时间前有骑缝并写有“合同为照”四字的“半书”。明清时期这种有骑缝记号的文书被称之为“合同文书”，简称合同。一般情况下合同文书常伴有“半书”出现，这样做便于证明文书的原始性以及将来发生纠纷时作为证据使用。其二，这份契约的防伪方式还体现在契约正文结尾处。书写人在契文书写完毕以后使用特殊符号表示正文已完，如果再添加信息则属于伪造。本文所涉这份契约中书写人用“横撇”这样一种符号表示正文完结以此来防止伪造。这种方式在清代契约文书中常见，本文列举的契文例2、3在契约正文结尾处均采用这种方式，在河西唐五代时期契约文书中也可寻其踪迹④。其三，体现在立契人、同中人以及代书人的画押上。本契文中画押人除了在河西地区常见的“十字”画押法以外还采取了几个文字组合为一的画押方法。一般常见的把四个字或者两个字组合在一起画押，画押者往往采取草书书写使得旁人很难仿造起到防伪作用，但也因此我们很难辨认其书写字。本文列举七份契文，有六份中采用文字组合画押的方法。从各地契约的书写来看，能够辨认的一般将“一片好心”、“公正无私”等字合体写在一起起到画押防伪的作用。[1 0]遗憾的是本契中立契人钱大保（宝）以及同中人董其书文字画押字体组合无法辨识，但可以确认的是当事人书写的目的是为了防伪。

此外，从交易方式上来讲这份契约记载的房屋交易是通过兑换完成，其立契缘由为偏僻狭小，安居不便，为此父子商量来完成兑换。契约同样对标的物大小、所在地进行说明，在情愿的情况下兑换于本族人。从记载事项来看，契约记载事项相对于通过买卖房屋交易契约来讲较为简单，仅对契约当事人、标的物以及标的物权利瑕疵担保事项进行记载。

例5.光绪五年（1879年）写元存、写元善出卖房屋地基文契[11]

立买卖住坐地基文契人写元存、写元善，因为地基实□时□缺乏用租，□□议妥，□□□□□遣庄外住坐地基壹所，□□出卖与写永顺名下，□□永远为业。其地东西二丈六尺，当中东西二丈二尺，南北三丈，北头东西一丈五尺，南北四丈，墙外走路二丈，共合地基壹拾六丈六尺。同来言明估作时价卖□大钱，每丈伍佰伍拾文整，共合价值大钱九串壹佰叁拾文。其地四至，东至王姓，南至卖主庄墙，西至卖主，北至官□，四至分明，钱地两项当交不欠，所卖所买俱系两家情愿，并无短债勒逼等情，酒食在外书字银在内。自卖之后任凭□□□□□□□□□为□□道通行不与卖主干涉，日后若有地邻反言争论者，有卖主一面承当，恐后无凭，立买卖住做地基文契为照。

光绪五年十二月十六

立卖地基人 写元存（押） 同孙 写自端（押）

写元善（押） 写自正（押）

代书文生 谢生兰（组合画押）

董万念（押）

王好吉（押）

董万避（押） 地媒董兴粮（押）

钱永利（押）

王好善（押）

黄万移（押）

王好英 （押） 董典诗（押）

董万章 （押） 董典国（押）

钱多用（押） 王典十（押）同

乡邻 □□□（组合画押） 董典源（押） 仝在

□□德（押） 王□中（押）

王成中（押） 钱多存（押）

王得中（组合画押）

董兴文（组合画押）

□□□（组合画押）

□□□（押）

这份光绪五年的“白契”出卖人署名不仅有契文提到的当事人还包括其同孙，这种署名方式一方面表明民间契约实践中双方当事人地位不平等，处于经济弱势的当事人要尽可能保障对方权益；另一方面与传统中国的土地所有权特点有关。杨国桢先生在研究明清土地关系时指出中国封建社会传统的土地所有权概念不同于西欧和其他的“东方国家”，土地关系的基本构成是国有、乡族所有和私人所有并存。“这种乡族共同体所有并没有和某个个人相结合而成为像中世纪欧洲领主所拥有的土地所有权，而是和作为个人的地主既有抱合又有分离。”“在乡族共同体内部，个人的活动和对土地和财产的支配是存在的，亦即有私人土地所有权，但私人的土地所有权受到乡族共同体的限制和支配，这在私人土地的继承、让渡、买卖时，表现尤为明显。”[12]光绪年间的这份契约将同孙列入出卖地基人，一定意义上体现了对后代继承利益的考虑。

例6.光绪六年（1880年）王廷英杜出卖房屋空地文契[13]

立杜卖房屋空地文契人王廷英，因为不便，同堂侄商议妥确，今将自己祖遗南关座南向北房屋墙垣空地，壹连内有东房壹处、西房弍处、南房壹处、北房叁处、门楼壹间，前院南北长九丈、东西宽柒丈弍尺，石条柱石一概在内，后垣东西长柒丈伍尺、南北阔叁丈五尺，央中说合，情愿出卖与王育材名下，永远为业，同中言明，作时值卖价钱银叁百两整，其钱当交，不欠分文。自卖之后，凭（任）凭买主出入通行，道路上下，木土相连，并棹椅、板凳、锅、柜、冈（缸）、案板、床，一概买齐，并无泄漏，凭（任）凭买主修盖居住，不与卖主相干，酒食在外，画字在内，四址分明，开列于后，此系两相情愿，并无私债逼勒等弊，倘有亲族人等异言争论者，有卖主一面承当，不与买主相干，恐后无凭，立杜卖文契为证。

东至粱姓 南至郭楹

西至官街 北至陈宝仁

光绪六年九月廿八日 立杜卖房契人 王廷英（押）同乡保 王健

刘茂

兴

吉

同堂侄 王刚

信

朱保先

刘元清（押）王学智（押）

王定都（押）王 全（押）

同说合人 窦 珴（押）王廷杰（押）

王 成（押）

遇书人 魏鸿儒

这份光绪年间的“白契”，当事人将自己祖遗房屋卖出，立契缘由很笼统地表述为“使用不便”，其中实情不得而知。与以上契约记载类似，契约记载了交易当事人、标的物以及标的物所在地（四至）、数量、价款以及标的物的权利担保事项。契约对房屋定着物也进行了约定，遵循不动产交易“从物随主物转移”规则，契约表述为“木土相连”。这种转移习惯民国初年民间依然存在，表述为“砖瓦相连”等原则，“土地之定著物及房屋重要成分应随不动产之所有权移转外，余物若非载在约据，其所有权得不随该不动产为转移。”[14]但大多数情况下民间的惯例是不加以特别说明，默示这些定着物随田宅转移。[15]此外，契约对于房屋内曾使用的独立于房屋的物品也约定同时转移，体现出很强意思自治。最后契约为了防止当事人反悔，言明恐后无凭，立杜卖文契为证。尽管契约有对毁约的约定，但具体罚则却是缺失的，这一点在明清契约中表现的尤为突出，与隋唐时期契约有明显差别。从敦煌出土的唐末五代宋初的契约文书来看，对于毁约者的惩罚是约定具体内容的，具有可执行性。如后唐清泰三年（936年）敦煌杨忽律平哺卖舍契“两共面对平章，准法不许休悔。如先悔者，罚青麦拾伍驮，充入不悔人。”[16]

例7.光绪三十一年（1905年）赵怀德出卖房院地基文契[17]

立杜卖房院地基文约人赵怀德，因为不便，今将东关小南街西巷口座南向北房院壹所，内南上房壹处计叁间，东西耳房各壹间，东书房两处计肆间，西书房两处计肆间，北道坐壹处小叁间，共计壹拾陆间，南北长柒丈叁尺，东西阔肆丈叁尺，火道壹处，砖井壹眼，街门壹坐，门窗俱全，上下土木金石一概相连，并无尺寸遗漏，央中说合，情愿出卖与顾永成名下，永远承受为业，同中作时值卖价钱银肆佰陆拾两整，其钱当日交清，并不短欠分文，酒食画字，一并在内。自卖之后，凭（任）凭顾姓改造居住，不与赵姓相干，四趾（址）开列于后，倘日后若有亲族人等异言争论者，有赵怀德一面承当，与买主无干，一写一定，各无反悔，此系两情意愿，并无私勒折扣等弊，恐后无凭，立此出卖房院地基字据为证。

东趾（址）庞姓墙根 南趾(址)源流合

计开四趾（址） 为界 为界

西趾（址）官街 北趾（址）官街

同三关乡保 王殿槐（组合画押） 吴瑞（押）

同说和人 张海晏（组合画押）

张松浦（组合画押）

张子珩（押）

张嵩山（组合画押）

张嗣瀚（组合画押）

陆崇森（押）

光绪叁拾壹年拾贰月贰拾叁日立出卖房院字据人

赵怀德（组合画押）

同左右邻 刘慎五（押）

钱 礼（押）

庞玉洁（押）

遇书人 杨培荣（组合画押）

这份光绪年间的“白契”立契缘由同为“使用不便”，经央中说合，情愿出卖。从列举的几份契约来看，将立契缘由表述为“使用不便”的不在少数，这样一种模糊的处理方式掩盖了当事人交易的真正原因，其交易的实情更多出于生计所迫。契约关于标的物的移交时间未提及，文书只言明价金当日领取。唐五代契约文书约定为在接受价金的同时交付标的物。如前引后唐清泰三年（936年）敦煌杨忽律平哺卖舍契约定“其舍及物当日交相分付讫，更无悬欠。”[18]民国初年民间的惯例是在立契日后的若干时间里进行交付。甘肃省等西北地区有“典三卖四”习惯。[19]契约还言明标的物转移后买主的改造权利，若以后出现标的物权利瑕疵问题，约定由出卖方承担。契约末尾再次强调此次交易是两情意愿，并无私勒折扣等弊，同时言明立契的主要目的是留作字据，作为房屋合法拥有者的凭据。

二、清代河西地区房产交易契约的特点

（一）从契约形式上来讲，清代河西地区契约形制完备，记载事项全面

传统中国的法典较多地规定刑事法以及行政法，对于民事法律并没有一整套完整制度，民事活动奉行尽少干预，契约活动亦然。《大清律例》关于房产交易的相关规定很少，至于契约的形式问题更是未见规定。事实上，我国古代法律对此问题均鲜有涉及，仅规定房屋买卖、出典契约必须经过官府加盖官印，在宋元时期要求使用官府统一印制的契纸，对契约订立的程序要件有所规定，更多的时候是民间约定俗称的惯例在起作用。民间契约的书写也是一些识字人书写，这些人书写的契约在特定地域具有很大的相似性。上述河西地区的几份契约整体上来讲契约的形式是统一的，其记载顺序一般为：契约的性质、契约当事人、立契缘由、标的物所在地及其四至，权利担保条款约定、契约的签订时间、代书人、同族亲邻人以及见证人。只是在个别问题的记载上稍微有所调整，如对“外书字银”、“四至”的记载等，这些个别问题的记载并没有整体上影响到契约的效果。同时古代田宅买卖契约往往以大部分文字记载标的物的坐落、四至、面积等这些契约最为重要的事项。因此我们可以认为清代河西地区契约形制完备，记载事项全面。

（二）从房屋交易性质上来讲，清代河西契约强调绝卖，彻底转移所有权

上述所引七份清代河西地区的契约文书中有六份文书明确记载交易性质为绝卖，仅一份通过兑换交易房屋，这说明在清代河西地区的契约实践中人们对于交易性质的认识以及把握，其目的无非就是避免后续纷争，从某种意义上讲，清代契约实践已经总结历代契约实践过程中所出现的弊病，是契约演变发展的结果。但这种现象在当时中国，并非具有普遍性，“出于各种原因，当事人写立的分明是典契或当契，而实际上交易的性质是完全转移权利的买卖关系，或订立卖契而实际关系不过是借贷。这种形式上或实质上的差异也为交易双方所明知。”[20]

（三）从房屋交易的方式上来看，以买卖、兑换为主要方式

传统中国的房屋交易与现今有较大的差别，今日社会视房地产交易为特殊商品的买卖，国家对其有专门的规定，房屋交易不仅要签订买卖合同，还要缴纳赋税进行产权登记方能完成交易，奉行所谓债权行为与物权行为相分离制度，这种现象的出现与国家对土地的管理密切相关。我国现在实行土地国有以及集体所有，不存在土地私有问题，因此，房屋交易不同于一般商品的买卖。元明清以来，我国土地私有观念强化，“土地私有权不应受任何限制的观念已成为‘人情土俗’，得到民间的普遍尊重和维护，更得到统治者的确认。”[21]这种情形下土地房屋买卖与其它商品买卖本质上并没有差别，只是国家在赋税缴纳问题上有所体现。

（四）从契约内容看，契约主要记载出卖人的义务以及买受人的权利，权利义务不对等

相对于契约的形式要件，契约内容构成契约的核心，是真正反映契约属性的关键。现代合同法奉行契约缔结自由，当事人双方地位平等，在充分协商的基础上签订合同，合同内容规定双方当事人的权利义务，权利义务是对等性。这种合同理念是近代以来借鉴西方立法的结果也是当代商品经济发展的需要。但在清代，绝大多数契约（包括合同契）都是由卖方等在交易中处于经济弱势的当事人单方面立契、签署由买方等在交易中处于强势地位的当事人收执。更多规定出卖人的义务而不去强调其权利，比如标的物的质量担保、权利担保等，无不体现对出卖人义务的要求。“就其内容而言,‘契’就是卖主表示在接受买价的前提下把不动产的权利让渡给买主，有些类似卖主一方提出的保证。”[22]至于签署问题，买主一般是经济上的强势主体，在契约行文中出现但并不签署，持有契约并将其作为权利凭证。本文所涉及几份契约中买主是明确的，但均没有买主签署现象。而对于卖方则必须清楚记载其姓名甚至家庭成员情况同时画押，来保障买主的权益。因此我们说双方权利义务不对等。

（五）“白契”、“红契”并存使用

东晋时期我国首创“契税”制度，对契约交易征收税赋，增加国家财政收入。在缴纳“契税”后加盖官印的契约后代称之为“红契”或“赤契”，未完税的契约叫做“白契”。由于“白契”属于漏税契约，因而被认为是不合法。不过，实践当中“红契”、“白契”同行，尽管政府一再打压但都未禁绝。清代针对契税制度反复不定，“红契”、“白契”在民间多有使用。雍正十三年（1735），因官吏利用契税制度侵公肥私，清政府曾下令，“将契纸契根之法永行禁止”，“嗣后民间买卖田房，仍照旧例自行立契，按则纳税，地方官不得额外多取丝毫”。这一政策的实行导致白契大量增加。这种情形沿用不久，乾隆元年（1736）年，又重新启用官契。从本文列举的七份契约文书来看，有“红契”三份，“白契”四份，因此，在清代房产交易中红、白两契并存并发挥作用。但在清代，“契约法在面对土地买卖中的红白两契分立现实时，首先确立了维护红契、打击白契现象的原则。”[23]《户部则例》中明确规定：“凡民间置买田宅，于立契之后，限一年内呈明纳税，倘有逾限不报者，照例究追。”同时还规定：“凡置买田房不赴官纳税、请粘契尾者，即行治罪，并追契价一半入官。仍令补纳正税。”[24]

三、结语

综上，清代河西地区契约从形式上来看，契约形制完备，记载事项全面；从交易过程来看，强调“凭中说合，情愿出卖”，贯彻“先问亲邻”制度，通过多种防伪措施来确保契约的真实性；从契约内容看，契约主要记载出卖人的义务以及买受人的权利，权利义务不对等，交易强调绝卖，彻底转移所有权。一定程度上反应了清代河西地区房产交易的现状，从纵向来看，河西地区契约从形制到内容都有不同程度变迁，在一定意义上也注解了传统中国契约的变迁与发展。

注释：

①主要研究有：武沐，王敬伟.清代河州契文中的土地买卖［J］.西北师大学报（社科版）.2008，（4）；付永正、金圆恒.清代后期甘肃河州地区土地买卖中的中人现象初探［J］.湖北第二师范学院学报，2010，（7）；彭晓静.甘肃眠县大崇寺明清契约文书研究［J］.青海民族研究，2013，（7）。

②此处画押方式本文暂且称之为“组合画押”法，一般为几个字的草书组合，另外，本文引用的契约文书没有特别指出的均为“十字画押”法。

③2009年10月，高台县档案馆征集到向氏家传的清朝契约文书23件，包括本文所使用的二件。据高台县档案局段进泓先生研究，向氏一族定居顺德堡后，繁衍生息，人口发展较快，后来成为当地望族之一。参见段进泓．高台县档案馆馆藏清朝契约档案考述［J］.档案利用与档案文化——2012年甘肃省档案工作者年会论文集.2013年1月。

④在敦煌契约文书编号为斯1285号“后唐清泰三年（936）年百姓杨忽律哺卖舍契”中就采用这种符号防伪，表示正文已完。参见唐耕偶、陆宏基编.敦煌社会经济文献真迹释录（第二辑）［M］.全国图书馆文献缩微复制中心.1990：29.

［1］“康熙五十六年（1717年）成作霖出卖房屋地基契”，现存张掖市档案馆.

［2］前南京国民政府司法行政部编.民商事习惯调查报告录［M］.北京：中国政法大学出版社，2005：674.

［3］“雍正六年（1728年）向能、向普出卖房屋地基契”，现存张掖市档案馆.

［4］“嘉庆八年（1803年）王进才出卖房屋地基契”，现存张掖市档案馆.

［5］［清］坛.大清律通考·卷九·户律·田宅·典卖田宅.［M］北京：中国政法大学出版社，1992.

［6］大清律例·卷九·户律·田宅·典买田宅.［M］北京：法律出版社，1999.

［7］［日］岸本美绪.明清契约文书［A］.见滋贺秀三等著.明清时期的民事审判与民间契约［C］.北京：法律出版社，1998：312.

［8］前南京国民政府司法行政部编.民商事习惯调查报告录［M］.北京：中国政法大学出版社，2005：33、1245.

［9］“嘉庆九年（1804年）钱大宝立兑换地基文契”，甘肃省民乐县钱英文家族收藏.

［10］冯学伟著.明清契约的结构、功能及意义［M］.北京：法律出版社，2015：106.

［11］“光绪五年（1879年）写元存、写元善出卖房屋地基文契”，现存酒泉市档案馆.

［12］杨国桢著.明清土地契约文书研究［M］.北京：中国人民大学出版社，2009：4.

［13］“光绪六年（1880年）王廷英杜出卖房屋空地文契”，现存酒泉市档案馆.

［14］前南京国民政府司法行政部编.民商事习惯调查报告录［M］.北京：中国政法大学出版社，2005：671.

［15］郭建著.中国财产法史稿［M］.北京：中国政法大学出版社，2005：203.

［16］张传玺主编.中国历代契约汇编考释（上）［M］.北京：北京大学出版社，1995：236.

［17］“清光绪三十一年（1905年）赵怀德杜出卖房院地基文约”，现存酒泉市档案馆.

［18］张传玺主编.中国历代契约汇编考释（上）［M］.北京：北京大学出版社，1995：236.

［19］前南京国民政府司法行政部编.民商事习惯调查报告录［M］.北京：中国政法大学出版社，2005：631.

［20］王志强.试析晚清至民初房地交易契约的概念——民事习惯地区性差异的初步研究［J］.北大法律评论，2001（01）.

［21］郭建著.中国财产法史稿［M］.北京：中国政法大学出版社，2005：60.

［22］［日］岸本美绪.明清契约文书［A］.见滋贺秀三等著.明清时期的民事审判与民间契约［C］.北京：法律出版社，1998：282.

［23］许光县.清代契约法对土地买卖的规制—以红契制度为中心的考察［J］.政法论坛，2008（1）.

［24］故宫博物院编.钦定户部则例·田赋［M］.海南：海南出版社，2000.

K877

A

1007-9106（2017）011-0136-07

* 本文为2016年甘肃省社科规划项目“明清时期河西地区契约文书整理研究”（编号：YB138）；四川省哲学社会科学重点研究基地“区域文化研究中心”2016年度重点项目“明清时期甘肃民间文书档案与社会生活研究”（编号：QTTJB1601）阶段性成果；四川省社会科学重点研究基地“区域文化研究中心”2017年度项目，项目编号：QYYJC1703。

罗将，男，河西学院政法学院讲师，研究方向为法律史；谢继忠，男，河西学院历史文化与旅游学院教授，研究方向为西北开发史、甘肃地方史；蒋兴国，男，中共张掖市委党校副教授，研究方向为河西历史文化。