房地产基本估价方法的比较分析

赵 蕊

(东北林业大学,黑龙江 哈尔滨 150040)



·房地产开发·

房地产基本估价方法的比较分析

赵 蕊

(东北林业大学,黑龙江 哈尔滨 150040)

介绍了房地产估价的概念与特点，阐述了房地产估价的市场比较法、收益法和成本法的相关知识，并分析了三种基本估价方法的局限性、差异性及关联性，以便于房地产估价人员选用适当的方法评估房地产价值。

房地产估价，市场比较法，收益法，成本法

随着社会的不断发展，房地产估价已经成为我国经济体系中的一个重要的中介服务行业，房地产估价在房地产买卖、抵押、担保、保险以及房地产征用拆迁补偿等方面都起到了重要的作用。目前，房地产估价中最常用的基本估价方法有市场比较法、收益法和成本法。因此，深入分析比较这三种基本方法，有助于房地产估价人员更好的评估房地产价值。

1 房地产估价

1.1 房地产估价的概念

房地产估价是指由专业的房地产估价人员依据有关法律、法规和资料，根据特定的目的，采用严谨的程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响估价对象价值因素的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行客观的评估与判定的过程。

1.2 房地产估价的特点

1)即时性。房地产估价必须以估价时点为某月某日某时的价格，时点不同，价格可能不同。2)市场性。房地产估价以实际市场为基础，在模拟市场的条件下对房地产现实状况进行的评估结果通常受市场的直接检验。3)预测性。房地产估价是通过预期未来的收益或未来的房地产使用状况借以评估现在的房地产价格。总是立足于现实面向未来或预见未来而判定现实的价格。

2 房地产估价的基本方法

2.1 市场比较法

概念及基本公式：市场比较法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的价格进行修正，以此得出待估房地产的客观合理价格的估价方法。这一方法是以替代原理为理论依据。表现为用途相同、条件相类似的房地产价格总是相互影响而趋于一致。市场比较法适用于有广泛市场交易的房地产类型，如普通住宅、商场、工业厂房和写字楼等；同时也适用于房地产市场发达和完善的地区。应用市场比较法，一般要求有三个以上具有较高可比性的实例作为对照同时需要估价主体有丰富的经验。用市场比较法估价时的基本公式为：待估房地产的价格=∑(可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数)÷可比实例的数量。

2.2 收益法

概念及基本公式：收益法是考虑到房地产的收益具有连续性的特点，通过选用适当的资本化率，将估价对象房地产未来的净收益折现到估价时点后累加，从而得出估价对象的合理价格的方法。这一方法以预期原理为理论依据。通过对估价对象在未来将要取得的收益的预测，以此估算出房地产在估价时点的价格。因此若要用收益法求得房地产的价格，必须保证该房地产有现实的经济收益或有潜在性的收益，通常在求取住宅、写字楼、旅馆和饭店等的价格时采用收益法。在应用收益法时还要求估价人员能够对房地产的未来收益和风险进行准确的预测和判断。假定各年净收益相等，资本化率相等，收益年限为有限年，则用收益法估价时的基本公式为：

其中，a为房地产的净收益；r为资本化率；n为收益年限。

2.3 成本法

概念及基本公式：成本法是先求出重新开发或重新建造估价对象房地产所需的各项费用以及利润和应纳税金之和，再扣除估价对象的折旧，从而得出待估房地产在估价时点的客观合理价格的方法。这一方法以生产费用价值论为理论依据。即房地产的价格是由建造该房地产所花费的各项费用所决定的。一般很少发生交易或没有收益的房地产通常采用成本法来评估其价格，如学校、公园、医院和码头等。同时应认识到房地产市场价值的高低并不完全取决于成本，而主要取决于效用或收益的大小。因此，只有当房地产成本与其价值发生直接联系时才可采用成本法。用成本法估价时的基本公式为：积算价格=重新构建价格-折旧。

3 三种估价方法的局限性

运用市场比较法评估房地产的价格时不仅考虑了买卖双方的想法和行为，同时也考虑了市场的变化情况，使评估价格更接近于房地产市场的实际情况。但市场比较法也存在着一定的局限性。一是对于处于特殊地理位置、有特殊用途或采用新型建筑结构等的房地产，很难找到具有可比性的比较实例；二是在房地产市场发育不够充分的地区或一部分市场不够活跃时，也缺乏足够数量的可用于比较的交易实例，就有可能造成估价结果不能反映客观市场的后果；三是当对可比实例进行修正时，因素比较修正系数选取的不同将直接影响到估价结果的准确性。因此如何更合理的对可比实例进行修正使估价结果更接近于房地产的真实价格是所有房地产估价人员需要考虑的问题。

收益法考虑了房地产未来的净收益，通过资本化率折现从而得到房地产在估价时点的价值。然而收益法在某些方面也存在局限性。一是在确定纯收益时，纯收益的大小扣除了超额利润、亏损和特殊因素等情况，而且各种总费用很难准确的计算出来，因此纯收益的估算结果往往存在一定的偏差；二是资本化率的确定。资本化率是采用收益法估价的重要参数，但影响资本化率的因素较多，如投资风险、免税政策、银行利率、因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加等。因此资本化率的大小是很难确定的，而且资本化率的选取的微小差异将会引起房地产价格的很大变动。同时由于很多情况下统计资料不全，很难确定客观的资本化率。

成本法的原理简单明了且容易操作，但也存在着一定的局限性。一是成本法应用的前提条件是长期市场均衡的假设。即只有当房地产市场处于均衡状态时才能应用成本法对房地产进行估价，而当市场处于非长期均衡状态时，产品的价格与成本是不相等的。当市场上供给多于需求时，价格低于成本；反之当需求多于供给时，价格高于成本；二是应用成本法估价需要花费很多时间，同时对于重新构建价格和折旧的估算也有一定的难度，尤其是那些老、旧的建筑物，往往需要估价人员对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断建筑物的损耗，对估价人员的经验和知识储备有一定的要求，这在一定程度上也影响着成本法评估的准确性。

4 三种估价方法的差异性及关联性

通常情况下，如果房地产价值的影响因素保持不变，那么用不同方法评估房地产的价格时其结果应该是相同的。然而实际上运用三种估价方法求得的结果相差较大，原因是多方面的。首先，虽然三种评估方法评估的都是房地产在某一时点的价值，但市场比较法的着眼点在现在，主要是将估价对象与现实的可比实例进行比较；收益法瞄准未来，引入预期因素对房地产价值进行评估；而成本法基于过去，认为房地产的价值完全包含在历史性的成本中。其次，在价值观念上，市场比较法认为待估房地产价值与市场上有着相近效用的房地产的价值相等；收益法将未来的净收益的多少作为衡量房地产价值的标准；而成本法则认为其价值等于房地产建造过程中各阶段投入的成本之和。

鉴于三种评估方法各自的特点以及实际情况的差别，通常采用两种以上估价方法对同一房地产的价值进行综合评估。有时也常常在引用一种估价方法时穿插使用另一种估价方法。如在评估某一住宅用房时，一般先用收益法或成本法对其进行整体估价后再用市场比较法对其进行修正而得出待估住宅的价值；又如收益法中已知房地合一建筑物的收益而单独求取土地价值时，就要先利用市场比较法或成本法求出建筑物的价值等。在实际估价中，估价人员应灵活运用几种估价方法，只有这样才能使估价结果更接近房地产的实际价格。

5 结语

作为房地产估价的三大基本方法，市场比较法、收益法和成本法各有其特定的适用条件和适用范围。在实际评估方法的选用上，需要房地产估价人员有丰富的实践经验和扎实的理论知识，并始终秉持着公正严谨的态度来进行估价。房地产行业的发展推动着房地产估价行业不断向前迈进，也促使房地产估价方法不断的改进和完善。

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The comparison analysis on the basic valuation method of real estate

Zhao Rui

(Northeast Forestry University, Harbin 150040, China)

This paper introduced the concept and characteristics of real estate valuation, elaborated the related knowledge of market comparison method, income method and cost method of real estate valuation, and analyzed the limitations, differences and relevance of three kinds of basic evaluation methods, to the real estate valuation personnel to choose appropriate method to assess the value of real estate.

real estate valuation, market comparison method, income method, cost method

1009-6825(2017)12-0217-02

2017-02-14

赵 蕊(1997- )，女，在读本科生

F293.3

A