传统开发模式的终结

苏鑫

伴随着传统开发模式的终结，地产行业已经进入了服务业时代，一线和二线城市也从过去的增量开发、增量市场逐步变成存量市场。

一、从制造业到服务业

传统开发模式是制造业，高利润、高周转、高杠杆。纵观历次调控，上述“三高”都会被泼一盆冷水。如果土地政策一直施行招拍挂，高利润则丧失了基础，相当于缘木求鱼；如果将保险、信托、银行等所有的融资渠道都关闭，杠杆便无支点；加上政府实施新政策让住宅回归居住的本质，市场便可恢复理性。

住宅市场有三层需求、两种属性，第一层是刚需，第二层是改善需求，这两层都属于消费属性，第三层是投资需求，属于投资属性。早在2010年国家出手调控，遏制房地产投资属性，但2016年“9·30”楼市调控则是在去库存的背景下进行，由于资本寒冬，实体经济较差，投资属性被重新激发。

投资属性造成投资需求，从而吸引更多资金进入楼市，然后，投资属性被极度放大，投机便出现，住宅成了资本品。资本品必有泡沫，不存在零泡沫的情况，而泡沫必须在可控范围内，其中可行的方式便是控制住宅的投资属性，让住宅回归到居住本性。

从本质来看，地产行业的传统开发模式就是一场赌局，地方政府相当于是庄家，地是筹码，只要在赌桌上，赚的钱也都在赌桌上，根本逃不掉，这意味着行业风险加剧。因此，地产行业在转变，由制造业变成服务业，市场出现新的机会。

可以肯定，未来的房地产行业，不论传统模式是否会终结，其行业属性一定会从制造业变成服务业。

二、传统开发模式终结带来的商机

房地产行业由制造业转向服务业，危亦是机。而前提是要有危机意识。对中小企业来说，可能会有赶超的机会，其核心是思维的改变，换句话就是需要互联网思维和金融思维。

具体来讲，房地产行业由制造业转向服务业的趋势包括三方面，一是城市更新； 二是REITs+CMBS；三是轻资产运营。

在存量时代，城市更新的背后是万亿级的市场，不仅规模大而且会形成多方共赢的市场。政府可以从中获得税收，老百姓亦可享受城市面貌改变、生活档次提升、投资商获利。同时，城市更新也符合政府推动的供给侧改革。因此，城市更新的动力是消费升级。

在城市更新中，赚钱的主要方式就是低价买、高价卖。据DTZ统计，2016年上海的写字楼整栋销售单价比2015年涨了50%，想低价买，只能拿到受困资产。高价賣则考验资产管理能力，不仅有让租金上涨的能力，也要有将其证券化的能力，从而增加流动性。在上述过程中，其核心就是资产管理。

在城市更新的过程中，其难点就是做什么样的写字楼。随着联合办公的崛起，办公行业也会迎来洗牌。传统的办公楼只有物业服务，没有跟办公相关的需求服务，很多创业型企业缺少资金，租不起高档办公楼，但“HI WORK”理念可以让这些群体通过低租金享受轻奢的办公生态，即轻松、高效、奢侈。

“HI WORK”装进了三方面的内容。第一，HI会。中小企业无需过多会议室，可以共享会议室，通过软件提前预定即可，而HI会提供的会议室有商务、轻松等多种风格，可以适合不同类型的企业，在降低企业租金的同时，也提高面积使用率。第二，公共空间HI办。由于创业型企业业务多，传统的写字楼门禁以及空调供暖等都有时间限制，而HI办则打破这种限制。同时，与外来企业合作可租用灵活的办公空间。第三，HI咖以及HIBAR。对于创业型公司，最重要的是创造生意机会，HI咖不是简单的卖咖啡，而是通过场景让员工互动起来。例如，一个人喝一杯咖啡十块钱，两个人则分别五块钱。HIBAR也不是简单的酒吧，是通过公共休闲空间可以组织系列活动让租户彼此互动起来，加强交流。

相比之下，商业地产不如住宅开发受欢迎，主要原因：一是开发住宅属于制造业，变成服务业相对难，经营意识转变更难；二是缺乏金融的支持。目前，与商业地产有关的金融除了开发贷就是经营贷，经营贷则无法评估价值。从国外的经验来看，证券化可以让商业地产取得更好发展。未来，商业地产及住宅开发会有一些金融创新，商业地产证券化的途径也会越来越多。

除了上述两种趋势，轻资产运营公司受资本的追捧。在房地产行业由制造业变成服务业的过程中，提供内容的公司会显现出它们的重要性。盈利的方式也可以像万科的“八爪鱼”计划，还可以投资其他企业。例如，在短短的一年时间，高和资本联合翰同资本做了专项房地产投资基金，投资的企业包括空间家、优客工厂、铺天地、上海鲲程、新起点、嗨住以及第六感海外度假别墅。投资企业服务涵盖居住、办公、商业、养老、停车等多方面，其横向服务链条涉及服务、交易、运营三大方面。这样就可以用PE投资的方式享受房地产行业转变过程中全行业生态链的价值增值。

无论是资产还是城市，让其价值提升的方法有三层：改硬件、装内容、促流动。改硬件就是改变外部的形态，入行门槛低；装内容是核心，促流动则是靠金融创新支持。

当房地产进入到服务业时代，提升资产价值成为盈利的根本。虽然创新的方式五花八门，但关键在于需要突破思维模式，敢于改变。

作者系高和资本董事长